Cada vez es más habitual ver en las calles comercios o tiendas de barrio con cortinas y persianas entreabiertas, insinuando una vida doméstica en su interior. Los timbres y buzones instalados en el exterior disipan las dudas: son locales convertidos en viviendas. Según los datos recabados por este diario -ya que no existen registros oficiales-, en Mallorca hay cerca de 3.500 locales comerciales que están vacíos y que en estos momentos se alquilan o están a la venta. En Palma, donde la emergencia habitacional es más acusada, ascienden a más de 1.600. Tampoco hay contabilidad pública sobre cuántos locales son ya pisos de manera oficial en la isla, pero para hacerse una idea del fenómeno puede afirmarse sin margen de error que Urbanismo ha dado a lo largo de este mes de octubre en Ciutat la licencia de reforma para cambio de uso o la de ocupación a un total de once locales comerciales. Y sólo ha denegado una. El ritmo es frenético y similar todos los meses. Y se extiende a todos los barrios y municipios.
En los portales inmobiliarios se comercializan con mayor frecuencia locales que eran negocios como viviendas: a veces con la reforma ya realizada (los hay con cédula de habitabilidad y los hay sin) y en otras ocasiones sin ningún tipo de acondicionamiento. «Es un fenómeno que va a más y está suponiendo un respiro para ciudades con mucha demanda. Es una buena opción habitacional para la gente más joven porque los precios son hasta un 50% más económicos», explica a este diario una portavoz de Fotocasa.
La ventaja «es su precio frente a la de un piso convencional», conviene la presidenta del Colegio de Agentes de la Propiedad de Balears, Natalia Bueno. «Si no te puedes permitir un piso de 250.000 euros y tu capacidad de gasto es de 150.000, es normal que haya quien opte por comprar un local y habilitarlo como casa», opina. «Es tal la presión que hay en esta isla y en Palma que estamos llegando a estos límites».
«Piso en venta en calle Federico Chueca. 125.800 euros. Local destinado a vivienda. Situada en la zona de Son Oliva, con buenas comunicaciones tanto por transporte público como por privado, con buen acceso a la carretera Ma-20 y Ma-13. La vivienda se encuentra en la planta baja de un edificio construido en 1988. Superficie de 65 m². 1 dormitorio. 1 baño. Además tiene como anexo el uso privativo de una terraza sita en su fondo de 86 m²».
Es un ejemplo de anuncio de local que se ofrece como vivienda en una conocida web inmobiliaria. El problema es que en muchas ofertas no se especifica si cuentan con cédula de habitabilidad, un trámite que asegura unos mínimos técnicos al comprador o arrendador y garantiza que éste no se encuentra -en principio- ante una infravivienda.
"No está prohibido vivir en un local"
¿Puedo uno vivir en un local sin la cédula? «La cuestión es que nadie puede prohibirte vivir en ellos como tampoco se puede censurar vivir en una autocaravana o en otro tipo de infravivienda», comenta Natalia Bueno. «El problema es cuando ha habido obras ilegales para adaptar estos locales en viviendas, como hacer una cocina o una salida de humos», indica. «Es en esta cuestión en lo único que puede actuar el ayuntamiento porque no está prohibido vivir en un local».
La agente de la propiedad advierte que a la hora de comprar un local en lugar de un piso la gente debe tener en cuenta que el banco «puede financiar hasta el 60% como mucho, no es como la hipoteca de un piso», que normalmente financia el 80% de su valor. Si se trata de la compra de un local de obra nueva, se tributa el 21% de IVA y se paga el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Si es de segunda mano, además de este último, se desembolsa la cantidad correspondiente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (el 8% en Balears).
Para conseguir el cambio de uso de un local a vivienda, primero hay que averiguar si en el solar donde se ubica se ha agotado el uso residencial. Es un dato que puede consultarse en el Plan General de Ordenación Urbanística de cada ayuntamiento y sus normas subsidiarias. «Si se ha agotado, el cambio nos lo denegarán, pero, si no está agotado, sí se puede tramitar», detalla Bueno. Es todo un proceso que conlleva un gasto importante. «Se ha de encargar un proyecto de obra mayor que debe visar el colegio de arquitectos. Ese proyecto por menos de 20.000 euros nadie te lo va a hacer, es lo mínimo», refiere. El paso siguiente es pagar la licencia de cambio de uso y después introducirlo en la escritura. «Al final todo sale por unos 30.000 euros», calcula.
No hay datos exactos sobre cuántos locales estarían en solares que no tienen agotado el uso residencial. «Pero hay muchos. Yo que me muevo y conozco la zona del Raiguer, allí hay bastantes. También hay en Palma y, por supuesto, en Calvià. En Santa Ponça hay zonas enteras de ocio que están cerradas y poco a poco se convertirán en viviendas».
Voraz apetito de los inversores
El cierre de mucho comercio de proximidad tras la crisis de 2008, también por el auge del comercio electrónico y durante la pandemia, además de la tendencia a la concentración de la actividad comercial en pocas calles, facilita la expansión de estas conversiones, aceleradas por la emergencia habitacional pero también por el voraz apetito de los inversores que siempre buscan la rentabilidad. En este punto, la concejala de Modelo de Ciudad de Cort, Neus Truyol, subraya que en el nuevo Plan General de Palma se recogen mecanismos para limitar estos cambios «que podrían conducir a una modificación radical de la fisonomía de las ciudades mediterráneas y llevarnos a un modelo americano de coger el coche para ir al centro comercial, lo que supondría un gran perjuicio». Así, «en las calles amplias de Palma establecemos la obligación de que el 60% de las plantas bajas debe mantenerse como locales».
Esta historia de los locales como solución a la falta de vivienda asequible tiene un reverso: una subtrama especulativa que es preciso explicar. Buena parte de estos locales comerciales los están adquiriendo inversores y fondos para hacer negocio y sacar altas rentabilidades a activos poco atractivos aprovechando la escasez de vivienda. Cambian su uso a vivienda, lo ponen en alquiler y en menos de una semana les está produciendo ingresos con una rentabilidad que puede estar en torno al 7%. «Algunos lo hacen con todo en regla, pero otros hacen obras ilegales y los arrendan», denuncia Bueno.
La regidora Truyol explica que a Cort les han llegado en ocasiones denuncias de ofertas abusivas de alquileres de pisos u otros espacios que en realidad eran infraviviendas y se comercializaban por precios desorbitados. «Siempre lo hemos trasladado a la conselleria de Vivienda que es quien sanciona», cuenta.
La agente de la propiedad Natalia Bueno recuerda también que la conversión de locales en viviendas provoca en muchas ocasiones el enfado de la comunidad de vecinos. «Lo único que se puede hacer en estos casos es denunciar si se han hecho obras ilegales para que vaya un celador del Ayuntamiento».
ENCUESTA | ¿Es una buena solución instalar vivienda en locales comerciales?
Problemas para empadronar
Residir en un local que no tiene cédula de habitabilidad puede acarrear otras dificultades, como es la tramitación del empadronamiento, necesario para matricularse en un colegio u obtener la tarjeta sanitaria. Desde el Ayuntamiento de Palma subrayan que «no pueden empadronar en un local o en unas oficinas a nadie. El padrón es sólo en viviendas. Si el local tiene aprobado el cambio de uso, sí que se empadrona sin problemas», aseguran. Lo que sí existe es una suerte de padrón social que se aplica a los ciudadanos sin techo «o que viven en una chabola o en una autocaravana», indican. «Pero no podemos empadronar a personas que viven en locales porque se está haciendo un uso fraudulento de esos espacios», declaran desde la concejalía de Participación Ciudadana y Gobierno Interior.
En Palma, los expedientes para cambio de uso de local a vivienda se tramitan en Disciplina Urbanística, en el edificio municipal de la Avenida Gabriel Alomar. Desde Cort no han contabilizado cuántas multas han tramitado por acometer obras ilegales en un local para convertirlo en vivienda, pero comentan que un expediente de infracción siempre implica una sanción «y, si ese local no se devuelve a su estado original, se ponen multas coercitivas hasta que se revierta la situación».
