Francisco Albertí: «El hotelero cuando compra un hotel valora la ubicación y la paga, un fondo de inversión, no»

El cuarto hijo de Jeroni Albertí y y sobrino de Gabriel Escarrer Juliá, Francisco Albertí Jaume (Palma, 1964) ha dejado su impronta en RIU, Iberostar y Meliá. El abogado y auditor de cuentas lideró la firma KPMG en Baleares. En enero hará un año que empezó otra «aventura» con el asesor inmobiliario Armando Lasauca, su socio en la consultora de asesoría en transacciones hoteleras aBusiness.H. También es vocal de la Junta Directiva del Instituto Tecnológico Hotelero (ITH).

Formentor, Punta Negra, Porto Petro. ¿Quedan en Mallorca joyas hoteleras por vender? 

Hay un afán por buscar oportunidades, bastantes inversores y marcas de lujo que quieren incursionar en Mallorca con un activo joya, como dice. No significa que tenga que ser un hotel emblemático existente, sino que pueda reconvertirse en una joya por su ubicación especial, como ha sido el caso del Blau Porto Petro, actual Ikos. No era tan conocido como Formentor o Punta Negra. El Ikos es un ejemplo de reforma brutal. El primer hotel que había en Portopetro, en los sesenta, fue el primer Club Med de España y casi del mundo. Iban aventureros franceses. Eran bungalós horrorosos encima del mar. En los ochenta los Rosselló, de Rocha, lo adquirieron y lo hicieron todo nuevo. Ikos se lo compró (se ha asociado con ellos) y tiraron algunos edificios y mantuvieron otros.

Los portales inmobiliarios ofertan diversidad de hoteles. 

Distorsionan la realidad del mercado. ¿Hay muchos hoteles en venta en Balears? Sí. ¿Muchos pisos? Sí. Y hay escasez de vivienda y de compra y no se cierran tantas operaciones. Lo que aparece ahí son hoteles pequeños, de cuarta línea, hostales… Si hablamos de transacciones importantes, no hay tantos activos en venta. Es muy difícil encontrarlos en primera línea de mar, que es lo que buscan los grandes inversores, los hoteleros y las marcas internacionales. Los pocos hoteles accesibles —no significa que estén en venta públicamente— a lo mejor no tienen precios que se correspondan con los resultados económicos del hotel, están por encima porque la ubicación prémium da un sobrevalor. No hay tantas operaciones porque el inversor no entiende a veces el margen que hay de diferencia entre lo que produce el hotel y lo que el vendedor pide. Falta esa adecuación en el mercado de hoteles vacacionales de playa.

"Bastantes inversores y marcas de lujo quieren entrar en Mallorca con un activo joya"

¿Y por qué le cuesta al inversor entender esta singularidad en un destino como Mallorca?

Es una buena pregunta porque hay muchos tipos de inversores. El individual o familiar (family office), que invierte sus beneficios de negocios en otros sectores en algo que no tiene intención de vender a corto plazo, un patrimonio, igual que si compra una casa en otra parte del mundo para disfrutarla. Pueden pagar precios muy superiores a los del segundo tipo de inversor, el institucional, los grandes o pequeños fondos que intentan comprar a un precio oportunista para invertir y vender a los cinco años con una ganancia superior a la que es la mera rentabilidad del negocio anualmente. Analizan mucho con sus grandes equipos, no valoran un margen del destino turístico, es un puro análisis económico-financiero. Y hay un tercer inversor, el hotelero español o el mallorquín. Se guía por parámetros de beneficio y de explotación que conocen por sus hoteles, o bien valora que es muy difícil encontrar ubicaciones buenas y está dispuesto a pagar un pequeño plus por ese hotel. Tampoco tiene vocación de venta.

¿Qué tipo de inversor es el que más oportunidades está buscando en la isla?

El que mayor foco está poniendo en Baleares es el fondo de inversión, pero es verdad que hay family office que consideran que Mallorca es un destino refugio, donde el turismo está muy consolidado. Como en Formentor y en Punta Negra, porque las marcas que hay detrás, Four Seasons y Mandarin Oriental, no invierten, lo han hecho dos familias mexicanas, Chico Pardo, a través de Emin Capital, y Coppel, con Blasson Property, respectivamente. 

Dos familias mexicanas penetrando en Mallorca.

Bueno, acompaña al fenómeno de que hay muchos inversores latinoamericanos en España, aparte de que se vienen a vivir porque valoran la calidad de vida y la seguridad, en determinados casos en sus países pasan por momentos sociopolíticos convulsos y en Europa ven un refugio. Y también hay grandes fortunas que siguen con negocios en sus países, vienen a menudo, pasan sus vacaciones en Mallorca y aprovechan la oportunidad de tener aquí un hotel de lujo. 

¿Baleares sigue estando en el epicentro de los inversores?

Sí. Lo que pasa es que estamos en un momento en España en el que aunque parezca que las cifras de transacciones hoteleras son muy altas, no lo son. Este 2023 el volumen de negocio y de transacciones ha estado en torno a 2.200 millones de euros, similar a 2022, cuando fue alto. Si rascamos un poco vemos que hay dos o tres operaciones de dos grupos de hoteles importantes. La compra del portafolio antiguo de Tryp que perteneció a Meliá (actualmente lo gestiona) y que era de Equity Inmuebles y lo ha comprado ADIA, la agencia de inversiones de Abu Dhabi. Es una operación de más de 600 millones, pero una sola. Por eso digo que en el mercado de transacciones el foco sigue siendo España y Baleares, pero no hay tantas transacciones. Y no las hay no por falta de interés, sino porque existe ese gap, esa diferencia con las expectativas de precio de venta del propietario hotelero. Además, venimos de dos años magníficos pospandemia, no tienen necesidad de vender.

¿Qué le parece que el Govern quiera comprar hoteles?

No tiene más sentido que el de decrecer en oferta obsoleta como se hizo hace muchos años con los planes de esponjamiento para abrir un poco el urbanismo hacia la costa y que no fuera una muralla de edificios. No tiene un efecto inmediato en el decrecimiento, en mejorar la saturación turística. En algunos supuestos va a facilitar que esos hoteles, algunos obsoletos y otros no, puedan reconvertirse en vivienda accesible. No solo VPO, también a precio tasado e incluso vivienda libre. Tendría un doble efecto: facilitar el acceso a la vivienda y disminuir la saturación turística; todos estamos de acuerdo que hay que abordarla.

¿Cómo ve el panorama con la próxima ley turística?

Empezando por la moratoria, la presidenta del Govern ha declarado que el objetivo no es el decrecimiento, sino una clarificación en el tiempo y disminuir lagunas legales y barreras por seguridad jurídica del inversor. Se fijó por cuatro años, han pasado dos, ¿por qué apurar el plazo o prorrogarlo como han hecho en Barcelona muchísimos años? Y se quiere establecer el límite de plazas para cada isla. No significa crecimiento descontrolado, seguramente irá por municipios. Es una buena noticia para el inversor y para el hotelero. Y también regular el alquiler vacacional, perseguir la oferta ilegal, facilitar que pisos o casas vuelvan al mercado accesible de vivienda. Ha supuesto el mayor crecimiento de llegadas de turistas en los últimos años, con el efecto de masificación, turismofobia, etc. Recuerdo hace 25 años a hoteleros que siguen siendo líderes decir en público que no podíamos crecer más en plazas hoteleras. Así ha sido, o se ha crecido poco y bien, como en el centro de Palma, un ejemplo de desestacionalización y de calidad. 

¿Las diferencias sucesorias están diezmando el patrimonio hotelero mallorquín?

No generalizaría. Cuántos hoteles he visto cerrados (ni siquiera los vi funcionado) en zonas urbanas, como San Agustín o Cala Major, etc., que se reconvirtieron en residenciales. No es un tema nuevo ni especulativo. La evolución de la industria del turismo, del urbanismo, hace que haya gente que vende activos, que los reconvierte. Hay casos de sucesiones generacionales que por equis motivos deciden que ese no es su negocio y venden. A veces es por su estrategia, porque tenían muchos hoteles aquí y están invirtiendo en otros sitios y creando riqueza en otros destinos. Sí vamos a ver cambios estratégicos por relevo generacional, alianzas de grupos o empresas pequeñas para crear una sola cadena, o alianzas con marcas internacionales. Hay muchos hoteleros que tienen dos, tres o un hotel y lo van hacer.

"Hace veinticinco años que líderes hoteleros ya decían que no podíamos crecer más en plazas hoteleras"

¿A dónde se dirige la expansión de las cadenas?

Cada una la tiene muy definida. La de RIU es muy sólida en apertura de destinos urbanos, para lo que es su cadena, me refiero, y con una tipología de inversión muy potente. No tiene que ver con la Iberostar, con una presencia en ciudad mucho más tímida, o con la de Meliá, mucho más global, en gestión, sin inversión. Ahora mismo España y sus destinos urbanos y vacacionales es una de las grandes oportunidades incluso para las cadenas españolas. Ha demostrado su resiliencia respecto a la industria turística internacional. El Mediterráneo europeo sigue siendo un punto de atracción. Y el Caribe, por supuesto, pero algunas cadenas no van porque es muy difícil. Como decía alguno de mis jefes hacer el hotel es muy fácil, pero luego tienes que llenarlo todos los días del año. 

¿A quién quieres más, a Iberostar, a Meliá o a RIU?

Es difícil de decir. En las tres he tenido la fortuna de trabajar con los líderes. En RIU con don Luis Riu padre estuve cuatro años codo con codo, viajando con él o solo para buscar oportunidades. En Meliá y en Iberostar también con los fundadores y con las segundas generaciones. Con cada una hay un cariño especial y he desarrollado estrategias muy diferentes de expansión. En Meliá pude protagonizar la compra de una cadena hotelera urbana, Innside. Y con RIU fui a ver todos los terrenos de la Riviera Maya y conseguimos encontrar el más adecuado para su primer hotel cuando allí no había ningún hotelero español, aunque Meliá ya estaba en Cancún. También entradas en destinos de algunas cadenas donde había otras que ya estaban, por ejemplo, para Iberostar en Jamaica, Brasil o Croacia, para RIU en el Algarve…

Carmen Riu o Gabriel Subías son empresarios a contracorriente en los foros públicos. ¿Falta autocrítica en el sector?

Sufrimos una sensación de masificación y también la acusación de turismofobia porque somos un destino pequeño, líder en turistas y en hacer las cosas bien, — en hacerlas mal también lo hemos sido, pero hemos aprendido—. Es inevitable la polémica en torno a esta industria que nos da de comer. Dicho esto, hay voces que quieren ser más inocuas y no meterse en política y en fregados y hay otras que son más sinceras y hablan de temas que están encima de la mesa.

Ha sido un hotelero sin hoteles. ¿Ahora es un conseguidor? 

Nunca me habían llamado hoteleros sin hoteles…

"Estoy contento de no haber sido conseller con Unió Mallorquina y mi padre más"

Así se autodefinió Aurelio Vázquez.

En el sector del retail de las estaciones de servicio una de mis facetas fue buscar oportunidades para abrir nuevas gasolineras en Mallorca y la península, una labor de análisis de mercado, de detección de buenas oportunidades. Y en el caso que me ha ocupado más años lo he hecho en el sector hotelero en tres cadenas muy importantes. He aprendido mucho. Viajaba relacionándome con instituciones, gobiernos, agencias de inversiones públicas que querían facilitar la captación de inversores para desarrollar sus destinos turísticos. Soy un asesor de desarrollo de negocio más que un conseguidor. 

¿Por qué el hijo de Jeroni Albertí en lugar de dedicarse a la política se decantó por el turismo? 

Hice mis pinitos en política. En mi época universitaria, en los ochenta, fui fundador de las juventudes de Unió Mallorquina, cuando mi padre era el presidente del partido.  

¿Por qué la dejó?

Porque seguramente aprendí también las cosas que había que pasar cuando eres político gracias a que mi padre lo era. Estuve bastante vinculado después al partido y hubo alguna propuesta de ser conseller.

Visto lo visto estará contento de no haber aceptado.

Muy contento. Y mi padre más. 

¿Cómo sobrellevó él la corrupción y extinción de UM? 

Con mucha tristeza. Estaba totalmente desligado ya del partido y no tenía ningún sentimiento de culpa. Pero sí que le daba pena. Era el partido que fundó y fue muy importante en una etapa en estas islas. 

¿Sigue pendiente de la actualidad política?

Acaba de cumplir 96 años, la sigue menos por motivos de la edad y de voluntad. Hace muchos años que dejó de aceptar invitaciones a actos públicos o entrevistas. 

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