Jorge Forteza: «Los norteamericanos en Mallorca buscan comprar fincas rústicas»

El economista Jorge Forteza (Palma, 1959 ), consejero delegado de Berkshire Hathaway HomeServices en Mallorca, la agencia inmobiliaria especializada en viviendas de lujo, filial de Berkshire Hathaway Inc, es la más grande de Estados Unidos en transacciones. La compañía la preside el nonagenario magnate Warren Buffett. Forteza, también vicepresidente de la Asociación Balear Inmobiliaria Nacional e Internacional (Abini), suma treinta y cinco años de experiencia en el sector en Nova Mallorca. Él fue el socio elegido por la firma del millonario estadounidense para extender la inmobiliaria a Baleares.

¿Por que le interesó a la inmobiliaria de Warren Buffet entrar en el mercado de vivienda de lujo de Mallorca?

Somos una inmobiliaria especializada en vivienda de lujo, pero entendiendo el lujo no como vivienda para ricos, sino como la que tiene unas connotaciones, unas singularidades un poquito especiales. Nosotros vendemos tanto apartamentos de 300.000 euros como villas de muchísimo más importe. Berkshire Hathaway se fijó en nosotros por la trascendencia histórica que teníamos, el tipo de cliente que manejábamos y, por supuesto, porque Mallorca ofrece todas las características que puede desear una inmobiliaria como esta. Para ellos, Mallorca era uno de los sitios donde su proceso de expansión les permitía abrir una oficina o varias. En eso estamos.

¿Cómo les va un a un año de su llegada?

Estamos muy satisfechos a pesar de las extrañas circunstancias que estamos viviendo. Una guerra cercana, tipos de interés elevados, la inflación galopante… Aún así hemos notado un incremento muy considerable en el interés del mercado americano hacia Mallorca. Ya es nuestro cuarto mercado. Cierto es que el proceso es lento, largo y laborioso. Primero hay que vender casi la isla antes de vender una propiedad. Y el sistema americano es muy distinto al europeo.

¿Por qué es diferente?

Tanto en los procesos de compra-venta como en el tema de impuestos. Aquí quizás los impuestos de compra son más altos o más elevados, pero sin embargo el IBI que nosotros pagamos por una propiedad allí es tremendamente caro.

Los hoteleros también dicen que primero hay que vender la isla en Estados Unidos.

La verdad es que la gran mayoría se quedan encantados, pero es algo nuevo. Tengo que añadir que hemos pasado de ser una inmobiliaria local, con una trascendencia histórica y unos comerciales que llevan muchísimos años conmigo, a poder entrar dentro de una red internacional, con más de 1.500 oficinas y 50.000 agentes. Hemos pasado a una marca con muchísimas posibilidades, con publicidad en medios como el New York Times o el Wall Street Journal o revistas propias de la marca.

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¿Qué ha cambiado tras la crisis de la pandemia en el sector inmobiliario de lujo?

Hubo un antes y un después. Provocó una aceleración de decisiones. La digitalización creció de forma exponencial. Y no nos quedó más alternativa que trabajar en remoto, tanto en visitas como en ventas virtuales. Cambió un poco la forma de pensar y la forma de vivir. El año siguiente de la pandemia fue el mejor de los últimos diez años del mercado inmobiliario. La gente cambió su mentalidad, prefiriendo residir en un lugar que le permitiera vivir en un entorno más agradable, con un mejor estilo de vida. Y esa decisión que antes se tomaba a muy largo plazo, se tomó en un periodo muy rápido de tiempo.

¿Las visitas a las propiedades en remoto se han quedado? ¿Se cierran compras?

Sí, ya se ha quedado para siempre la digitalización de esos procesos. Se siguen cerrando compras, que nunca se habían hecho en visitas en remoto, sin ver la propiedad —es absolutamente alucinante—, pero ya menos.

El emergente mercado norteamericano está creciendo en el sector turístico. ¿Hay una traslación al inmobiliario?

Desde luego la hay, pero el sector turístico es mucho más rápido. Decidir dónde vas a pasar las vacaciones es mucho más fácil que comprar una vivienda, que posiblemente sea una de las decisiones más importantes de la vida. Por eso el crecimiento es más lento, pero desde luego fructífero.

Antes ese mercado americano no existía en Mallorca.

Efectivamente. Hay un interés enorme. Tenemos muchísimas solicitudes, aunque no todas se transforman en ventas.

¿El vuelo directo con Nueva York ha tenido que ver?

Ha generado una afluencia de visitantes turísticos que han empezado a conocer la isla y se ha ido pasando de boca a oreja. Nosotros también ayudamos a que los colegas americanos conozcan la isla.

¿La distancia es un inconveniente a la hora de comprar una vivienda de lujo en Mallorca o es mayor el interés inversor?

El americano está muy acostumbrado a las grandes distancias. Para viajar de este a oeste, los vuelos son de seis horas y aquí, siete u ocho. No creo que sea un inconveniente. Y de momento es más el interés en tener una primera o segunda residencia que hacer una inversión.

¿Qué busca el norteamericano en la isla?

Belleza natural, clima extraordinario casi todo el año con el que puedes disfrutar de las terrazas, infraestructuras de un nivel alto y seguridad —eso para ellos es muy importante—, una oferta turística diversificada, con una oferta gastronómica de primer nivel y una atención sanitaria magnífica, unido a la oferta cultural y deportiva. Y, sobre todo, las posibilidades de conexión digital que tenemos, que muchos otros países de Europa no la tienen.

¿Y en cuanto al tipo de propiedades?

Nos hemos encontrado con clientes que buscan apartamentos con vistas al mar, pero creo que predominan los que buscan finca rústica.

¿Podría hacer un perfil del norteamericano interesado en comprar o invertir en la isla?

Nos hemos encontrado clientes que buscan vivienda para jubilarse y que se pueden beneficiar de la Golden Visa, comprando un inmueble de más de 500.000 euros puedes obtener un permiso de residencia para dos años. Hay otro tipo que puede compaginar su trabajo viviendo aquí parte del año y teletrabajando, nómadas digitales. Una vez que has pasado la mitad del año en España te conviertes en residente fiscal por la ley Beckham. De los 600.000 primeros euros que generas en España pagas un 24% de impuestos, la mitad que en condiciones normales. Y también están los que buscan una segunda residencia con intención de que en el futuro se convierta en la primera.

¿Cuánto valen de media sus propiedades? ¿Y la más cara?

Puede variar mucho de un año a otro. En los tres últimos años suele estar en torno a los 800.000 euros. Tenemos viviendas cercanas a los tres dígitos de precio, fincas rústicas con muchísimo terreno o villas con un terreno importante y con acceso al mar.

¿Qué les llevó a crear Abini?

Sobre todo nos empujó trabajar para que nuestro sector tuviera una regulación, hay muchísimo intrusismo. Estamos empujando para que se requiera de unos años de experiencia y titulaciones. Habíamos creado unos estatutos, tras años de trabajo, pero vinieron las elecciones y ha quedado como un borrador.

¿Su balance de este año y las perspectivas para 2024?

Esta siendo un año atípico. Crea una sensación de incertidumbre y no ayuda a que la gente compre. Habrá un porcentaje de descenso importante con respecto al año pasado. Esperamos que la situación se estabilice en 2024. Alemania sufre recesión y es el motor de Europa.

¿Se ha notado un freno en los mercados internacionales tradicionales en Mallorca?

Ha sido general y más significativo en el mercado alemán y el escandinavo. Ha habido un desfase entre la oferta y la demanda, no hemos sabido adaptarnos al crecimiento de la población y ahora nos encontramos con una situación realmente complicada. Eso crea un incremento de precios.

¿Cómo ve las medidas del decreto de vivienda del Govern?

Las soluciones iniciales, conversión de locales en viviendas, ir hacia un tipo más reducido, me parecen positivas. Sobre todo la gente joven está cambiando el estilo de vida y tiene poca capacidad adquisitiva. Es absurdo que por el planeamiento urbanístico las viviendas tuvieran que ser de más de 130 metros, cuando las de 60 metros serían una posible solución. No va a ser la panacea, pero puede paliar de forma rápida y eficaz una parte del acceso a la vivienda.

¿Y aumentar alturas en edificios existentes?

No es mala la idea homogeneizar edificios en manzanas, pero lo veo más en edificios que están sin habitar. Poner de acuerdo una comunidad para subir dos plantas va a ser complicado.

¿Les ha perjudicado el debate sobre limitar las ventas de propiedades a extranjeros?

Nos perjudicó mucho la noticia. El residente extranjero se sintió muy incómodo y el potencial comprador se preguntaba por qué hacerlo en un sitio que no era bien recibido. No era una solución, deben coexistir los dos mercados, el de primera y segunda residencia. Así ha sido siempre. El problema se ha generado porque el crecimiento demográfico no ha ido acompasado al número de viviendas para residentes en un territorio limitado como el nuestro.

¿La saturación turística ahuyenta a sus clientes?

Es un problema para todos, los que vivimos aquí, los turistas y los potenciales compradores. Tenemos un transporte que deja mucho que desear, los aparcamientos son escasos. Las infraestructuras hay que adaptarlas a la evolución y al crecimiento de la población, sobre todo en los períodos estivales, y eso, lógicamente, lo padecemos todos.

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