Los promotores de Baleares ya revisan sus proyectos para incluir vivienda a precio limitado

Apenas dos semanas después de que el Govern aprobara el decreto ley destinado a facilitar el acceso a una vivienda y a sacar al mercado residencias a precio limitado, las promotoras inmobiliarias han iniciado ya la revisión de todos los proyectos que tenían en marcha para buscar la inclusión de este tipo de pisos, y se han lanzado a la búsqueda de propiedades que permitan su transformación, especialmente edificios bajos que puedan elevar o derribar para construir otros más altos, y de solares para equipamientos privados que no se han desarrollado y a los que se pueda modificar su uso, según se destaca desde la asociación que agrupa a este colectivo en las islas (Proinba).

Los empresarios dedicados a la promoción de viviendas no han esperado a que el decreto sea tramitado como proyecto de ley en el Parlament, y han activado ya el estudio de proyectos de pisos a precio limitado. «Todo el mundo está haciendo números para ver si se puede garantizar la rentabilidad de este tipo de actuaciones», afirma un representante del sector, que no oculta que uno de los riesgos que se está teniendo en cuenta es que el coste de la construcción sigue evolucionando al alza.

Unos 300 pisos con valor acotado por el Govern pueden estar listos antes de un año

Lo que los promotores están haciendo es, en el caso de las obras que ya están en marcha, determinar si los espacios que habían destinado inicialmente a oficinas y locales comerciales pueden transformarse en viviendas, especialmente cuando se trata de zonas en los que los citados usos no tienen excesivas garantías de éxito. En este tipo de edificaciones ya iniciadas se descarta ganar alturas debido a que la estructura está diseñada para soportar un peso determinado.

Sin embargo, las promociones que todavía están sobre plano «se están revisando prácticamente todas», se afirma desde la citada patronal, para plantearse este caso si vale la pena elevar el número de plantas e incluir pisos de menor tamaño e incorporar también una parte a precio limitado.

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Rastreo de propiedades

Pero la ‘carrera’ que ha comenzado es la de buscar edificaciones de poca altura (habitualmente de planta baja y una más superior) cuyos propietarios estén dispuestos a vender para, en la mayoría de los casos, derribar y poner en marcha una nueva construcción.

También se están rastreando los solares que inicialmente estaban destinados a equipamientos privados que no se han desarrollado en los que se puedan levantar viviendas protegidas y de precio limitado.

En menor medida, se buscan locales comerciales que puedan ser transformados, aunque en este caso aparecen más problemas debido a los planeamientos municipales que, por ejemplo, en algunos casos prohiben que se pueda acceder a la vivienda directamente desde la calle y se exige que se haga desde las zonas comunes del edificio, lo que no siempre es posible, a lo que se suma la necesidad de que dispongan de las suficientes salidas exteriores para su ventilación.

En este sentido, se reconoce que edificaciones con pocas alturas cuya transformación en viviendas más modernas se había descartado porque «los números no salían», ahora vuelven a estudiarse para determinar si con el aumento de plantas puede garantizarse la rentabilidad.

Se admite que ese posible margen de beneficio es clave para determinar si un proyecto se va a ejecutar o no. Hay que recordar que para beneficiarse de las ventajas creadas por el Govern (transformación de instalaciones comerciales o turísticas, posibilidad de reconvertir viviendas de gran tamaño en otras más pequeñas, o el aumento de alturas, por ejemplo), el precio de venta de las residencias resultantes debe de estar limitado.

En concreto, cuando se trate de una reforma (reconversión de locales o división de inmuebles ya existentes), ese precio no puede superar en más de un 10% el de las viviendas de protección oficial, mientras que cuando se trate de nuevas construcciones, como el aumento de las alturas, ese margen se eleva a un 30%.

Tensiones con los propietarios

Desde la asociación balear de promotores se reconoce que ese tema está generando tensiones en las negociaciones que se han iniciado con los propietarios del suelo o de las instalaciones donde estas empresas pretenden levantar nuevas residencias.

La explicación es que hay titulares de esas propiedades que están asignando un valor por ellas que hace difícil conseguir la rentabilidad que el promotor busca al estar los precios de venta limitados. «El decreto del Govern no hace millonarios», se alega desde este sector empresarial.

El problema es que al tratarse de unos terrenos o edificaciones bajas en los que las viviendas resultantes de su transformación no se van a poder vender luego por cualquier importe, se rompe la puja, y «aunque puede haber cola de promotores interesados en ellas, las ofertas que todos van a poder hacer van a ser prácticamente idénticas», se afirma desde la patronal. Y todo ello con el agravante antes señalado de que los costes de la construcción van a seguir aumentando, según la advertencia lanzada desde la asociación nacional de promotores inmobiliarios.

Todos estos temas fueron abordados durante la reunión que la patronal balear del sector celebró el pasado martes, en la que también se abordaron las dudas en torno al decreto ley del Govern.

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