Les zones tensades i el preu del lloguer: una nova eina equilibrada

És generalitzat el consens que el preu de compra i de lloguer de l’habitatge està fora de mare a Balears, amb uns preus cada vegada més enfora de les possibilitats dels ciutadans i ciutadanes de la classe mitjana i treballadora. De fet, ja s’ha fet habitual als mitjans de comunicació l’ús del terme «emergència habitacional».

Per encarar les solucions cal recordar aquella afirmació d’Albert Einstein: «Bogeria és fer el mateix una i una altra vegada i esperar resultats diferents». Dues idees clares: (1) si no reconduïm el sostre turístic, no hi ha res a fer. Eliminar la moratòria turística actual equival a tirar benzina al foc del preu de l’habitatge. (2) Deixar-ho tot al lliure mercat, simplement ampliant de manera genèrica l’oferta, com defensà recentment el Governador del Banc d’Espanya, és perseverar en els errors. L’oferta que socialment interessa activar i que ajuda a descomprimir la pujada de preus és la de les classes populars, que no és altra que els habitatges públics de lloguer social. Malauradament aquesta és una política lenta i que necessita continuïtat en el temps. Què podem fer, idò, en el curt termini davant d’aquesta emergència habitacional?

Siguem pràctics. Qualsevol mesura de xoc en l’habitatge i amb voluntat de ser exitosa a curt termini ha de contemplar els dos interessos confrontats. D’una banda, el dret dels ciutadans que necessiten un habitatge digne, tal i com estableix l’article 47 de la Constitució espanyola. De l’altra, els drets dels propietaris, els quals poden tenir unes expectatives per la seva inversió.

Afortunadament el Govern progressista de Pedro Sánchez aprovà el 24 de maig de 2023 la Llei per al dret a l’habitatge, una llei trencadora que obri un nou escenari en l’arsenal d’eines disponibles per a la modulació del mercat d’habitatge. En aquest article vull discutir una de les seves propostes més trencadores i que ha despertat més polèmica, que és el de la declaració de zones tensades per a l’habitatge de lloguer.

El govern central parteix d’una idea clara: cal protegir els ciutadans de pujades especulatives dels lloguers, a la vegada que s’ha de reconèixer el dret dels propietaris. Per això fa una proposta equilibrada, on el govern central posa els recursos per convèncer els propietaris. Vegem-ho!

La declaració d’un municipi (o part d’ell) com a zona tensada implica, per al cas més comú de petits propietaris amb habitatges en lloguer, que els nous contractes no puguin superar el preu de l’anterior contracte més enllà de la inflació. D’aquesta manera s’evita que els llogueters experimentin pujades del 20% o més com està succeint ara. En altres paraules, s’ofereix un marc d’estabilitat als llogueters on els nous contractes pujarien el que ho fan els salaris.

Per la part dels propietaris i lluny de les set plagues anunciades per alguns, la primera idea és que es respecten els contractes vigents. D’altra banda, una qüestió cabdal i que és poc coneguda és que el Govern Central en la llei de l’habitatge inclou unes reduccions fiscals molt potents per aquells habitatges de lloguer en zones tensades. Així, si el preu del nou contracte de lloguer es redueix un mínim del 5% respecte del darrer contracte, aleshores el propietari té dret a una deducció fiscal del 90% dels rendiments nets del lloguer quan aquesta és del 50% per a lloguers en zones no tensades. En altres paraules, els propietaris poden gairebé duplicar el seu rendiment després d’impostos en una zona tensada i, per tant, també hi surten guanyant. Si no es compleix el cas anterior però es lloga un habitatge en una zona tensada a joves entre 18 i 35 anys la deducció fiscal arriba al 70%. Tot plegat, resulta evident que si els propietaris en una zona tensada veuen augmentar el seu rendiment després d’impostos, l’oferta de lloguers lluny de reduir-se el que farà és incrementar-se.

Així idò, lluny del catastrofisme d’alguns, la declaració de zona tensada és una sort no sols per als llogaters, sinó també per als petits propietaris, que són el 90-95% dels total de casos: els preus poden caure i els propietaris guanyar més, tot gràcies a la deducció fiscal del Govern central.

Arribats aquí només queda una pregunta: la declaració de zona tensada la fa el Govern autonòmic. Impedirà el Govern de la senyora Prohens que el conjunt de ciutadans accedeixin a tots aquests beneficis? Si ho impedeix, per què ho ha? Per sectarisme?

Els governs que transcendeixen són aquells que saben prioritzar l’interès general per damunt del sectarisme. El Govern del PP té aquí una oportunitat objectiva. L’alternativa serà condemnar a les 110.000 famílies que viuen de lloguer a les actuals pujades del preu del 20%. I, irònicament, la no declaració de zona tensada impedirà els propietaris accedir al que més li agrada al PP: les deduccions fiscals. Visca la coherència!