La Audiencia ratifica la validez de la venta de Gesa a Núñez i Navarro

Tal como advierte el Tribunal en su sentencia, dada a conocer ayer, "no se está dilucidando la validez, corrección o acierto de las decisiones administrativas relativas al edificio donde se ubicaban las oficinas de Gesa ni, por tanto, la planificación urbanística de la denominada façana marítima de Palma, cuestiones que son competencia, en su caso, de la jurisdicción contencioso administrativa".

De esta forma, tal como también reconoció tras conocer este último pronunciamiento judicial el teniente de alcalde de Urbanismo, Jesús Valls, la redistribución de las propiedades realizadas como consecuencia de la modificación del Plan General se quedan igual. Es decir, el edificio de Gesa y sus dos solares anexos de primera línea son de propiedad municipal y Núñez i Navarro se queda con la propiedad del actual edificio de Emaya, además de otros solares de segunda línea a razón de dos metros cuadrados de edificabilidad por cada uno que tenían en la primea.

Valls indicó que, en cualquier caso, se trata de una cuestión civil que afecta al contrato de compraventa suscrito entre la compañía catalana y la eléctrica que en este momento "no afecta a la distribución actual del planeamiento".

No obstante, el teniente de alcalde recordó que uno de los 17 recursos interpuestos por Núñez i Navarro contra la modificación versa prescisamente contra la última modificación puntual del Plan General que afecta a la fachada marítima, rechazando las propiedades que se le adjudican como pago a los solares que antes tenían en primer línea incluido el que contiene el edificio de Gesa.

En síntesis, la constructora catalana había instado la resolución del contrato de compraventa por no haber podido llevar a cabo el negocio previsto cuando compró el solar del edificio de Gesa y otros dos anexos. En aquel momento el planeamiento urbanístico en vigor –aprobado definitivamente para este sector en 2003– preveía el derribo del edificio de Gesa y permitía en su solar y en los otros dos adquiridos por Núñez i Navarro edificios de viviendas con alturas escalonadas comprendidas entre los cinco y siete pisos desde la calle Joan Maragall. Endesa debía entregar a la compañía catalana el edificio derribado antes de diciembre de 2008.

No obstante, estos compromisos contractuales se frustraron primero por la preservación como Bien Catalogado del edificio de Gesa en 2007 y, posteriormente, debido a la tramitación de la modificación urbanística por parte del ayuntamiento de Palma que, además de incluir la preservación del inmueble ordenada por el Consell, decidió recalificar este tramo del frente marítimo con el fin de convertirlo en un espacio libre público con equipamientos.

De esta forma, Endesa alegó que no era la responsable de la "frustración del fin del negocio" contemplado por Núñez i Navarro y, "en el caso de existir tal frustración, su causa se halla en la modificación urbanística realizada por la Administración dos años después de haber suscrito el contrato".

Asimismo, la compañía eléctrica alegaba en contra de la pretensión de Núñez i Navarro que "la obligación de demoler el edificio ha devenido imposible, por lo que resulta inexigible". El Tribunal, al contrario de la sentencia de primera instancia apelada, sostiene que "no nos encontramos ante un supuesto de incumplimiento contractual por parte de Endesa, ya que no existe conducta alguna de la misma a la que se le pueda imputar el hecho esgrimido por la compradora como causa de resolución".

Asimismo, señala que resulta "arriesgado y peligroso imputar a una parte haber incumplido el contrato cuando éste se celebró bajo un determinado escenario, no sólo urbanístico, sino también económico, que se ha visto modificado en parte por causas ajenas a ambas partes contratantes".

Asimismo, el Tribunal recuerda que Núñez i Navarro "es plenamente consciente" de este cambio puesto que reconoce que "los supuestos perjuicios que se le irrogan por la reparcelación aprobada por el Ayuntamiento no provienen tanto de la inclusión del edificio de Gesa en el catálogo de BIC –fue preservado como Bien Catalogado– sino por los nuevos coeficientes de ponderación que se aplican para las compensaciones económicas".

En definitiva, la Sala concluye que no hay incumplimiento por parte de Endesa, sino que éste se produce debido al "conjunto de modificaciones en el planeamiento de un determinado sector de la ciudad que afecta, entre otras parcelas, a las adquiridas por Núñez i Navarro incidiendo en sus condiciones de edificabilidad y, por tanto, en sus beneficios".

No obstante, la sentencia recuerda que los cambios han afectado a otros propietarios, y que "han sido y son objeto de distintas reclamaciones ante la Administración municipal, la cual ha ofrecido compensaciones".

El Tribunal considera asimismo que "la imposibilidad de derribar el edificio" debido a la decisión administrativa de declararlo Bien Catalogado "no reúne trascendencia suficiente para sustentar la resolución del contrato". Asimismo, recuerda que en un contrato de compraventa, como regla general, rige el principio romano de que "el deterioro de la cosa vendida por obra de un tercero o del caso fortuito o fuerza mayor son imputables con carácter general al comprador desde la perfección del contrato".

El despacho Cuatrecasas, Gonçalves Pereira, que presento el recurso de apelación de Endesa, considera que la sentencia recoge los argumentos de la eléctrica. El representante legal de Núñez i Navarro, Rafael Jiménez, por la mañana, insistía en que, en aquel momento, no eran propietarios ni del edificio ni de los solares. No aclaró si, en caso contrario, como ha ocurrido, la recurrirían ante el Supremo.

Algo que teme el teniente de alcalde Jesús Valls, quien manifestó que, en este caso, "la incertidumbre podría durar ocho años más", de ahí el deseo, tal como propugna el alcalde, Mateo Isern, "de llegar a un acuerdo extrajudicial".