En Balears el 59% de los hogares reside en viviendas de propiedad, el 35;5% de alquiler, tanto a precio de mercado como inferior, y el 5,2% en cesión gratuita (INE Encuesta de Condiciones de Vida 2019). Además de ser una de las comunidades autónomas donde más población reside en régimen de alquiler, 400.376 personas, los inquilinos baleares son también los que dedican un alto porcentaje de sus ingresos al pago de esta renta: 41 de cada cien asigna más del 30% de sus retribuciones personales al alquiler, un esfuerzo a todas luces excesivo que supera el máximo razonable, según criterios de solvencia y capacidad de pago. Una situación que la misma encuesta nos confirma con dos argumentos de peso: el ingreso medio por persona en nuestra comunidad es de 12.410€ anuales (por hogar asciende a 32.179€) y Balears presenta uno de los porcentajes más elevados de hogares con retrasos en los pagos relacionados con la vivienda principal, un 8,9%.
Es cierto que Balears es una de las zonas que han visto reducido el coste del alquiler en el 2020; pero aún así se mantiene como uno de los territorios de España con los precios más altos por metro 2,11,7€. Sin olvidar que la ciudad de Eivissa es el tercer municipio más caro, 15,15€/m2. La combinación de estos datos, ingresos bajos, mayor peso entre los arrendatarios de los hogares con hijos a cargo y sobreesfuerzo para el pago de los alquileres, explica que los niveles de riesgos de pobreza y exclusión social sean muy superiores entre la población que reside en este régimen y debe pagar alquileres inflados en un mercado ineficiente por la falta de intervención pública.
El estudio realizado por CCOO (La vivienda de alquiler en España 2020) aporta algunos datos menos conocidos sobre la otra parte del binomio, los arrendadores. El 14% de la población en nuestro país obtiene rentas procedentes del arrendamiento, tanto de viviendas como de otros activos inmobiliarios. A diferencia de los inquilinos, los propietarios de viviendas se concentran en los tramos de renta alta: el 24% ingresa más de 26.000€ anuales y un 51% más de 40.000€. Tal como se señala en el estudio, se produce una transferencia de rentas desde la población con menores ingresos hacia la población con ganancias más elevadas. Un porcentaje nada despreciable de estos propietarios, el 42% posee al menos dos viviendas. Y estos son propietarios con nombre y apellido. Aparte están los grandes fondos de inversión y las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), ambos con importantes exenciones fiscales, que se estima que poseen un fondo de 115.00 viviendas. Finalmente sumemos a esta cifra la bolsa de 132.434 inmuebles en manos de la SAREB, cuya gestión preferentemente se encamina a la venta.
La propuesta del gobierno sobre regulación de los alquileres plantea muchas dudas, e incluso ciertas contradicciones para hacer frente a un problema tan complejo e importante como es el de garantizar el derecho de acceso a la vivienda. Es un planteamiento contrario a la equidad fiscal e ineficaz para rebajar el alquiler y además no evitaría su subida. La AIREF (Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal) señala que la exención del 60% de los rendimientos del alquiler de la vivienda para uso habitual es regresiva, y añade que los propietarios dejarían de contribuir por 1.039 millones de euros anuales a las arcas públicas como resultado de esa exención. Sería más coherente acordar unos beneficios fiscales limitando su exención solo a los alquileres por debajo de un máximo vinculado a la renta de los inquilinos de esos hogares. Establecer, además, una bonificación a los arrendatarios. Una medida que posibilitaría aflorar el notable volumen de alquileres no declarados (que algunas fuentes sitúan en el 39% del total de viviendas alquiladas).
Por otra parte, es importante aplicar un recargo fiscal disuasorio en el IRPF para aquellas viviendas desocupadas sin causa justificada más de seis meses (no dos años como propone el Ministerio) en zonas tensionadas como Balears; una calificación que viene determinada porque los alquileres han subido cinco puntos por encima del IPC y en los que se invierte el 30% o más de la renta en el alquiler y en los gastos de la vivienda. Y es, especialmente, en las zonas tensionadas donde es prioritario establecer límites a los precios de alquiler. Implantar precios máximos adaptados a la realidad de cada ciudad o zona es posible gracias al cruce de datos de la Agencia Tributaria, relativos a los alquileres declarados y renta de los hogares que alquilan, que permite calcular el esfuerzo realizado por los arrendatarios. La Ley de Arrendamientos Urbanos debe incluir la definición de zona tensionada y fijar el mecanismo para regular el precio máximo, una limitación de precios de carácter temporal, revisable anualmente.
Es preciso, igualmente, valorar que, en una comunidad como la nuestra, se eviten los alojamientos turísticos de alta rotación. Urge a su vez modificar el ventajoso régimen fiscal que disfrutan las SOCIMI y otras empresas que se dedican al lucrativo negocio del alquiler. Hay que priorizar la vivienda como bien de uso, no como bien de inversión. Programas de alquiler seguro y asequible, que incluyan la rehabilitación, mediante la intermediación de sociedades públicas. Debe reservarse la figura de protección oficial para la vivienda protegida de alquiler y garantizar su carácter permanente no descalificable.
Son estas algunas de las medidas que incrementarían ese escaso porcentaje del 2,5% de vivienda social existente en nuestro país, frente a una media del 9,3% en la UE. Un programa que facilitaría el derecho a la vivienda para amplias capas de la población; un derecho que, a pesar de tener un anclaje legislativo muy sólido (empezando por la propia Constitución), no se ha materializado debido a que las políticas desarrolladas han sido muy débiles, cuando no inexistentes, para hacer efectivo este derecho. No sigamos cometiendo los mismos errores.
