En la nueva normativa turística se plantean dos cuestiones, un tanto controvertidas, referidas a la necesidad de un acuerdo mayoritario de la Junta de Propietarios que autorice la explotación turística en edificios plurifamiliares salvo que el título constitutivo o los estatutos lo impidan o lo permitan (artículo 50.7) y la presunción de que hay comercialización de estancias turísticas si se comercializan en condiciones de uso inmediato, por períodos de corta duración, entendidas como estancias por días o semanas, sin que una estancia pueda ser superior a un mes (artículos 50.13 y 14).
Acuerdo mayoritario de la comunidad de propietarios
Con ocasión de publicarse en este periódico un artículo sobre Arrendamientos Turísticos (28/12/2016) y comentando la novedad legislativa que ya se recogía en el anteproyecto de la vigente ley acerca de la posibilidad de arrendarse turísticamente un apartamento en edificios plurifamiliares, vetado por otra parte in radice en la anterior normativa (artículo 52), ya expuse mis dudas jurídicas acerca de la legalidad de tal tipo de acuerdo por entender que pugna frontalmente con lo establecido en la ley de Propiedad Horizontal y que por jerarquía de fuentes legales difícilmente está capacitada una comunidad autónoma a contrariar una ley de ámbito estatal, so riesgo de su nulidad radical al exigirse actualmente el acuerdo unánime y no mayoritario cuando se pretende modificar el título constitutivo habida cuenta del cambio de destino que ello supone, amén de que con el arrendamiento turístico se estarían conculcando los derechos de los demás propietarios del propio edificio que se verían abocados a tener que soportar una explotación industrial o extrahotelera (comercial) con las perniciosas consecuencias que ello comporta a dicho colectivo, así un mayor consumo de servicios, falta de control debido al continuado e inevitable trasiego de ocupantes, etc.
Vigencia del contrato de temporada
Desde tiempo inmemorial y sin solución de continuidad la normativa arrendaticia estatal regula tal tipo de arriendo, sea “por la temporada de verano o cualquiera otra”, regido por los pactos convenidos libremente entre las partes, sin limitar su duración, precio o que el arrendatario sea español o de distinta nacionalidad, exigiéndose únicamente que se trate de una vivienda habitable sin distinguir si está ubicada en edificio plurifamiliar residencial o en viviendas unifamiliares aisladas o pareadas, dándose la significativa circunstancia de que con ocasión de la reforma de la ley de Arrendamientos Urbanos -ley 4/2013 de 4 de junio- no sólo no se ha suprimido tal tipo de contratos, sino que expresamente se reconoce su vigencia en el preámbulo de la misma ley habida cuenta de que su derogación supondría limitar el derecho de propiedad consagrado con carácter general en el artículo 348 del C.C. y el principio de libertad de contratación que recoge el artículo 1254 del mismo cuerpo legal, con lo que se proclama de forma indubitada que tal tipo de arriendo es perfectamente compatible con la de apartamentos turísticos regulada por la ley de Turismo y ello aún cuando en la nueva ley se ha eliminado la referencia que en su artículo 50.2, ahora derogado en la nueva normativa, a poder acreditar que la contratación efectuada sea conforme a la legislación sobre arrendamientos urbanos.
La nueva normativa turística al considerar que si el arriendo es inferior a un mes, por días o semanas se presume que es turístico, conculca lo establecido por la ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 3.2 que admite expresamente la vigencia del contrato de temporada sea cual fuere su plazo de duración.
La línea divisoria entre el arrendamiento turístico y el contrato de temporada es extremadamente confusa habida cuenta de que para su correspondiente calificación es preciso tener en consideración múltiples datos y circunstancias que no siempre resulte fácil valorar en términos fácticos y jurídicos.
Conclusión
Es reciente la noticia salida en la prensa local y otros medios de difusión y conforme al viejo aforismo sobre que “es de sabios rectificar” que la secretaria de Estado de Turismo, Bel Oliver, y a instancias del director general de Turismo del Govern, Antonio Sansó, ambos integrantes del equipo que elaboró la nueva normativa de turismo balear acerca de la necesidad de modificar la ley de Propiedad Horizontal y Arrendamientos Urbanos para dar cobijo adecuado a las normas que de forma poco rigurosa incluyeron en el texto balear y en particular en lo referente a que el acuerdo de la mayoría de propietarios era suficiente para legalizar el apartamento turístico y que no era viable formalizar contrato de arrendamiento de temporada por el plazo inferior a un mes, y a tal fin han propuesto una sustancial modificación de la ley de Propiedad Horizontal en lo referente a que no es suficiente el acuerdo de la mayoría de propietarios, siendo necesario un mínimo de tres quintos de los mismos para posibilitar el arrendamiento turístico en viviendas ubicadas en edificios plurifamiliares así como modificar la ley de Arrendamientos y en especial el artículo 3.2 sobre el arrendamiento de temporada, la de verano o cualquier otra.
Se da la significativa circunstancia que los medios de comunicación utilizados para anunciar tales cambios, sin ningún tipo de rubor reconocen que es precisa la unanimidad de propietarios para poder legalizar el arrendamiento vacacional en los edificios plurifamiliares lo que ya de entrada pone en evidencia al Govern balear que en un demagógico intento de dar un aperturismo en cuanto a legalizar tal tipo de arrendamientos, hizo constar en la ley que era suficiente la mayoría de propietarios.
En el artículo indicado al principio de este escrito publicado en Diario de Mallorca al igual que en algunos foros en los que he intervenido como ponente, incluso en la UIB, hace ya tiempo denuncié la nulidad de los artículos de la ley Turística antes analizados en base a rigurosos criterios jurídicos, que ahora, aunque tardíamente se pretenden incorporar con modificaciones importantes de las leyes estatales.
Interesa destacar por último que la pretensión gubernamental no va a resultar tarea fácil ya que sigo pensando que el voto de tres quintos de propietarios es insuficiente y si al final se recurre a la unanimidad para legalizar tal tipo de arriendos, el aperturismo del Govern balear sobre posibilitar tal tipo de arriendos chocará con un muro jurídico infranqueable, amén de la dificultad de la reforma ya que en el supuesto de aceptarse una mayoría reforzada para tal mutación de destino establecido en el título constitutivo va a suponer que el explotador turístico va a consumir un mayor número de servicios, así por ejemplo agua, ascensor, electricidad, elementos comunes, etc., lo que deberá conllevar una modificación de los coeficientes asignados inicialmente en el título constitutivo a cada parte determinada con las dificultades que ello conlleva y todo ello en consonancia con lo establecido en el artículo 5 de la ley de Propiedad Horizontal y reiterada jurisprudencia que así lo interpreta.
Y en cuanto a la eliminación del alquiler de temporada en los términos comentados, de seguro va a suponer una fuerte polémica habida cuenta de que obviamente la gran mayoría de parlamentarios -salvo que se opte por el decreto-ley- no van a permitir tal supresión toda vez que el problema balear y de alguna otra comunidad autónoma no cabe extenderlo a todo el territorio nacional para justificar dicho cambio que en definitiva resultaría perjudicial para la mayor parte de los ciudadanos españoles a quienes se les va a prohibir alquilar sus viviendas por temporada como es uso y costumbre en todo el país.
