Hipotecas en 2023: un euríbor en fase de estabilización ‘salva’ un año empañado por los altos precios de la vivienda y la subida de los tipos de interés

El euríbor ha sido el gran protagonista de este 2023, un año marcado por la fuerte subida de este indicador que ha provocado los incrementos en las cuotas de los todos los ciudadanos con hipotecas variables. Sin embargo, “acabamos el año con una estabilización del indicador, una sorpresa muy positiva para todos los hipotecados”, afirma el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli, que recuerda que “la segunda parte de 2022 fue un momento muy malo para los hipotecados, con encarecimientos de cuotas muy drásticas para los hipotecados a tipo variable, algo que pensábamos que podría extenderse durante todo el 2023”.

El principal factor que ha hecho que la caída que se presagiaba del mercado hipotecario se frene ha sido el euríbor, índice de referencia de las hipotecas variables más utilizado en Europa. Este índice empezó el año en el 3,337% tras terminar diciembre de 2022 con un 3,018%. A partir de ahí, las subidas de este indicador se fueron moderando y se inició una etapa de mayor estabilización.

Durante el mes de agosto se registró la primera bajada del euríbor: del 4,149% anotado en julio, el octavo mes del año cerró 0,076 puntos por debajo, en el 4,073%. No obstante, pese a que la ralentización de las subidas era clara, el BCE siguió incrementando los tipos y esa caída del euríbor parecía que podría ser solo un mero espejismo: en septiembre recuperó el terreno perdido tras cerrar, de nuevo, en el 4,149%; y en octubre continuó su ascenso hasta el 4,160%, el dato más alto registrado por el euríbor en casi 15 años, desde noviembre de 2008.

Sin embargo, cuando menos lo esperábamos llegó el punto de inflexión. Pese a que muy pocos se atrevían a afirmar que ese 4,160% sería el techo del euríbor, la bajada registrada en noviembre dio pie a las esperanzas que, ahora en diciembre, se han consolidado: el euríbor ya está por debajo, incluso, del 4% y podría terminar este último mes de 2023 incluso por debajo del 3,7% tras registrar su mayor caída intermensual desde febrero de 2009. Concretamente, en solo un mes, el euríbor ha bajado casi tres décimas, desde el 4,022% que anotó a cierre de noviembre hasta el 3,706% que registra a falta de tres datos diarios para cerrar la media de diciembre.

Respecto a lo que pueda pasar en 2024, Colombelli hace tres previsiones, una optimista, una moderada, y otra más pesimista. En la primera, el euríbor podría registrar en primavera valores cercanos al 3,2% y terminar el año que viene en torno al 2,5%. En la más moderada o realista, este indicador registraría entre marzo y abril valores cercanos al 3,5%, a principios de verano del 3,3% y podría terminar el año en torno al 2,7%, más o menos un punto por debajo de los valores registrados actualmente. En el escenario pesimista, también habría bajada, aunque más lenta y progresiva, y no se alcanzarían datos cercanos al 3% hasta finales de año.

¿Cuál será la mejor hipoteca en 2024?

Las subidas de los tipos de interés y del euríbor han provocado que la banca continuara con el encarecimiento de sus productos hipotecarios y que, después de mucho tiempo sin ser un producto atractivo para los clientes, la hipoteca mixta se haya convertido en la reina del mercado. “Ha sido realmente a partir de este año cuando hemos visto que, tanto los clientes como los bancos prefieren firmar una hipoteca mixta que una fija o una variable. Por ejemplo, en febrero, casi un 64% de los usuarios que firmaron ese mes su hipoteca con iAhorro se decantaron por la hipoteca mixta, por solo el 23% que eligió la mixta y el 14% la variable”, recuerda Simone Colombelli, que añade que “esta tendencia al alza de las mixtas se ha visto durante todo el año; en noviembre por ejemplo supusieron el 72% de las firmas”.

Esta tendencia sorprende sobre todo si echamos la vista un tiempo más atrás, cuando la hipoteca fija era la reina indiscutible. ¿Por qué se produjo este cambio? La subida del euríbor ha encarecido mucho la hipoteca variable, cuyo TIN se calcula al sumarle al diferencial el dato de este índice de referencia, y la subida de los tipos de interés ha hecho lo propio con la hipoteca fija, de la que ahora podemos llegar a ver ofertas con tipos de interés rozando el 4% TIN. Es por esto por lo que los bancos decidieron apostar por un producto que la gente demandaba: la hipoteca mixta.

Este tipo de hipoteca cuenta con un periodo inicial fijo, que puede durar entre tres y quince años en función de la entidad bancaria, y un segundo periodo variable hasta el final de la hipoteca. Por tanto, “la hipoteca mixta aportaba la seguridad, durante unos años, de que la cuota no iba a subir por mucho que siguiera en ascenso el euríbor y, además, le da a este indicador a bajar hasta que llegue el tramo variable”, explica el tiempo portavoz del comparador hipotecario, que también agrega que “la hipoteca mixta en su primer periodo es más barata que la fija y, por tanto, más atractiva para los clientes, y en su segundo periodo tampoco cuenta con diferenciales demasiado elevados”. Por ejemplo, hoy en día podemos encontrar buenas hipotecas mixtas por debajo del 2,5% TIN para el tramo fijo con diferenciales de entre el 0,5% y el 07%, en función del perfil del cliente.

¿Qué pasará en los próximos meses? El director de Hipotecas de iAhorro cree que, “la hipoteca fija puede ser la gran beneficiada de la bajada del euríbor”. El motivo es que, con la subida del euríbor tan reciente, la mayoría de los españoles les tienen miedo a las hipotecas variables, pese a que, desde que hay registros y hasta el 2020 eran las predominantes en el mercado. Es más, más de la mitad de las hipotecas que hay vigentes en España son a tipo variable.

Sin embargo, añade Colombelli, “el cambio ha llegado para quedarse. Lo que tenemos que ver es, si después de un 2023 donde la mixta ha sido la ganadora, en 2024 hay un repunte de la fija por las posibles mejoras del euríbor, sobre todo en la segunda parte del año. Esto dependerá de las entidades financieras, que son las responsables de reactivar el mercado. Si pasa, a largo plazo podríamos ver una España a la francesa, donde la mayoría de los préstamos se rijan por un tipo fijo”.

El precio de la vivienda sigue sin bajar

Además del euríbor y los tipos de interés, lo que ha seguido subiendo, a pesar de todos los pronósticos, han sido los precios de la vivienda. “Este indicador parece que no tiene ganas de bajar, sobre todo en las grandes ciudades, donde hay un problema más grande de oferta de vivienda y, a la vez, hay mucha más demanda”, dice el portavoz del comparador hipotecario iAhorro.

Por ejemplo, ciudades como Madrid, Barcelona, Bilbao o algunas zonas de Baleares están manteniendo los precios muy elevados. Por comunidades autónomas, según los últimos datos proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio medio más alto lo encontramos ahora mismo, precisamente, en Baleares, con 3.943 euros de media por metro cuadrado. Le siguen, por este orden, la Comunidad de Madrid (3.098 euros el metro cuadrado), el País Vasco (2.845 euros) y Cataluña (2.455 euros), muy cerca de Canarias (2.399 euros).

Además, si comparamos estos datos con los registrados hace un año vemos cómo no solo estos precios no han bajado, sino que incluso han subido. Por ejemplo, en agosto de 2022, el precio medio en Baleares, en plena época alta de verano, era de 3.894 euros por metro cuadrado, 49 euros menos que ahora; en la Comunidad de Madrid se situaba en los 2.904 euros (194 euros menos), en el País Vasco en los 2.794 euros (51 euros menos) y en Cataluña en los 2.299 euros (156 euros menos).

Donde sí se han visto bajadas, explica Colombelli, es “en las zonas de menor demanda, sobre todo donde la mayor parte de la oferta se corresponde con pisos antiguos que hay que reformar para poder habitarlos. Esto se debe a que los precios de las reformas se han disparado y, para poder vender este tipo de casas, los propietarios han bajado sus precios”. Este podría ser el caso de Asturias, que ha pasado de tener un precio medio por metro cuadrado de 1.199 euros a los 1.155 euros actuales; Castilla y León, que ha pasado de los 1.099 euros por metro cuadrado a los 1.045 euros; o Castilla La Mancha, donde el precio medio por metro cuadrado hace un año era de 915 euros y ha bajado a los 900 euros de media.