La demanda de extranjeros sostiene el alza de precios de la vivienda vacacional

La demanda de extranjeros sostiene actualmente la evolución del precio de la vivienda vacacional en España. Ni la rápida subida de los tipos de interés ni el contexto económico más complejo, especialmente en el norte de Europa, parecen haber supuesto por el momento trabas fatales al sector inmobiliario español costero. La vivienda vacacional se encareció el 6,3% en el último año, según datos recopilados por la sociedad de tasación Tinsa. El precio medio del segmento de segunda residencia se situó en 2.550 euros el metro cuadrado, el 35% por encima del mercado de primera residencia. Pero en el sector inmobiliario las medias empleadas sirven para describir tendencias pero no para evaluar la situación concreta de una zona o el precio de un inmueble concreto. En cualquier caso, la vivienda en la costa española se encareció el 4,1% interanual en el primer trimestre de 2023, frente al 3,5% del año anterior, según Tinsa, mientras que ya se observa una tendencia a la estabilización de precios en el mercado residencial general desde finales de 2022.

En un 12% de las zonas los técnicos de Tinsa apuntan señales de sobrecalentamiento, entendido como un aumento de precios y/o compraventas particularmente intenso en un corto espacio de tiempo. Es el caso en las Baleares y Canarias y algunos tramos costeros de Barcelona (costa del Garraf), Tarragona (entre Cunit y Altafulla), Valencia (entre Canet d’en Berenguer y Alboraia) y Alicante (entre Denia y Benissa).

Precios más altos que en 2007

La razón hay que buscarla principalmente en una demanda de compradores extranjeros que siguen viendo en el mercado español precios más bajos que en su país de origen y perspectivas futuras convincentes (sin devaluaciones a la vista). En la costa mediterránea, una de cada tres viviendas que se venden es a extranjeros. Según el estudio 'Vivienda en costa 2023' dado a conocer estet lunes, hasta en 14 municipios de Baleares el valor medio ya está por encima del periodo 2007-2008. En la isla de Ibiza, cuatro enclaves lo superan en más de un 25%. La demanda internacional ha superado los niveles previos a 2020. Se incrementa la presencia de compradores no residentes en costa Mediterránea, superando a los extranjeros residentes.

Los datos corroboran que la segunda residencia de la costa española registró en el primer trimestre de 2023 una actividad igual o superior a la del primer trimestre del año anterior, impulsada por una mayor intensidad de compraventas por parte de la demanda extranjera, que ha recuperado los niveles anteriores a 2020. El estudio de Tinsa combina precios en 250 municipios de la costa española procedente de la actividad de tasación de Tinsa con los resultados de una encuesta a los técnicos que trabajan habitualmente esas zonas. El informe divide el litoral español en 54 zonas, cada una de ellas compuesta por una agrupación de municipios costeros de una misma provincia. Estas zonas se agregan, además, en cuatro costas o vertientes principales (mediterránea, atlántica, norte e islas) para observar las distintas dinámicas a las que están sujetas.

Un 60% más en primera línea de mar

Las conclusiones sirven para dibujar un panorama global y tendencias coherentes. "Los precios de la vivienda vacacional en costa continúan mostrando una tendencia alcista que contrasta con la tendencia a la estabilización de precios que se observa desde finales de 2022 en el mercado residencial general", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. Pero las denominadas zonas de costa también incorporan elementos que influyen en los precios de cada inmueble. Una vivienda en primera línea de mar tiene un precio que puede llegar a un 60% más que la misma en segunda línea o tras un obstáculo visual o físico (carretera, vía de tren). Tener estación de tren próxima, comercios o un parque puede incrementar el precio. Una casa aislada, jardín propio, piscina... cualquier elemento modifica las valoraciones. Pero adecuarse a las necesidades del comprador no es tan fácil. Para Arias, la segunda residencia incorpora además un perfil de "mayor poder adquisitivo y, por tanto, menos afectado por el impacto de la inflación y el encarecimiento de la financiación hipotecaria que un comprador de primera residencia medio". Por ello, la demanda puede ser más resistente frente que la de la primera residencia a la subida de los tipos de interés, pero el incremento en años pasados de los precios ha sido menor.

El crecimiento medio en los últimos cinco años en el conjunto de municipios costeros ha sido del 2,8% (frente al 4,3% nacional), liderado por Islas (+3,9%), en donde la competencia por el espacio es mayor, y más suave en la costa norte de España (+1,8%). En algunos puntos concretos en las islas, Valencia y Alicante se ha detectado un cierto sobrecalentamiento de demanda, "que en el actual contexto europeo de erosión del poder adquisitivo de los hogares frente a la inflación e incremento del coste de la financiación debiera moderarse", reconocen los expertos de Tinsa.

En Baleares la tensión al alza de los precios tiene carácter estructural, derivado de una alta concentración de compraventas de extranjeros (con salarios más elevados que los locales) y un modelo productivo enfocado al turismo, que incentiva la inversión con fin vacacional. Este marco, unido a la limitación de espacio por su condición geográfica de isla, restringe la oferta, aumenta la competencia y presiona los precios. En varios municipios del archipiélago balear el valor medio de la vivienda supera en más de un 10%, incluso en más de un 25%, el nivel de 2007.

Donde suben más

El análisis por provincias revela que las mayores variaciones interanuales del precio de la vivienda en el último año (1T 2022 vs 1T 2023) se localizan en el litoral de la provincia de Málaga (+7 %), Granada (+6,8 %), Guipúzcoa (+6,2 %) e Islas Baleares (+5,8%). El 91% de los 250 municipios del litoral español analizados en el informe aumentó el precio medio de la vivienda (1ª y 2ª residencia) en el último año, según las tasaciones de Tinsa. Los mayores incrementos, por encima del 10 %, se localizan en Islas Baleares (Manacor, Ses Salines, Llucmajor, Es Mercadal y Campos), Comunidad Valenciana (Canet d’En Berenguer, Sagunto, Meliana y L’ Alfàs del Pi) y Andalucía (Motril, Algeciras, Málaga y Manilva). Tan solo cuatro municipios reflejan en la estadística del primer trimestre descensos interanuales de valor superiores al 4 %: Orihuela (-5,6 % interanual), Deltebre (-4,7 %), Calviá (-4,7 %) y Gandía (-4,5 %).

En términos de valor absoluto, el precio por metro cuadrado más elevado de vivienda primera y segunda vivienda se localiza en la isla de Ibiza (Sant José de sa Talaia, Santa Eulària des Riu, Ibiza y Sant Antoni de Portmany) y en Calviá (Mallorca). Si se compara el nivel de precio actual de la vivienda con los máximos alcanzados en la primera década del siglo, hasta 14 municipios, todos ellos en Islas Baleares, se encuentran en máximos históricos, por encima de las referencias del periodo 2007-2008. Los enclaves que superan con mayor holgura esa referencia son Santa Eulària des Riu y Sant Josep de sa Talaia (un 29 % por encima), y los municipios de Sant Antoni de Portmany e Ibiza (+26 %). En viviendas muy exclusivas aisladas en la costa de la isla de Mallorca, el precio unitario puede llegar a situarse en los 11.000 euros el metro cuadrado.

La estadística de compraventa de viviendas del Ministerio de Transportes (MITMA) refleja que en 2022 se registraron 287.313 transacciones en zonas de costa (primera y segunda residencia), lo que supone un 10,2 % más que en 2021. La demanda estuvo impulsada por las Islas (+19,6% anual) y Costa Mediterránea (+11,4%), mientras que el tramo Atlántico andaluz y la Costa Norte se registraron tasas de variación cercanas a cero. Concretamente, en 2022 las compraventas aumentaron en 15 de las 22 provincias con costa y se contrajeron en 7. Los incrementos son intensos en Islas Canarias y Alicante, por encima del 26 %, seguidas de Girona, Granada y Málaga. El mayor ajuste se produce en Lugo (-18%) y se registran contracciones más contenidas en los municipios costeros de las provincias de Huelva, Guipúzcoa, Cantabria y Cádiz.