La bolsa de viviendas de Balears que había quedado en manos de la banca, fruto de las fallidas de empresas promotoras y de los desahucios a particulares, se ha visto sustancialmente reducida durante los últimos años, hasta suponer prácticamente una cuarta parte de las que se llegaron a acumular en el punto más álgido, según las estimaciones del sector promotor, respaldadas por el último informe publicado por la empresa Idealista, especializada en la comercialización de bienes inmobiliarios por internet. En concreto, las estimaciones de los promotores señalan que si se llegaron a sumar unos 8.000 inmuebles isleños en manos de las entidades financieras, en estos momentos esta cifra apenas alcanza los 2.000.
Este fuerte recorte ha venido de la mano de una política muy agresiva de ventas y de recorte en los precios protagonizada inicialmente por cada entidad financiera, y posteriormente por el Sareb (el denominado 'banco malo') cuando se le cedieron a éste los inmuebles que estaban en manos de muchas antiguas cajas con problemas, que además se ha visto ayudada por la escasez de inmuebles de nueva construcción (los proyectos residenciales que se inician se encuentran en niveles mínimos), lo que ha volcado la demanda hacia la segunda mano y el alquiler.
Prueba de lo expuesto es el informe elaborado por Idealista, que cuantifica los inmuebles isleños que comercializa a través de su página web y que son propiedad de entidades financieras en 1.332.
Según un portavoz de esta empresa, en esta cifra aparece la mayor parte de las viviendas baleares que están en manos de entidades financieras, aunque no todas, dado que existen propiedades de especial calidad que se mantienen retenidas y sin comercializar a la espera de que sigan revalorizándose (un fenómeno que también se detecta en el caso del suelo urbanizable), a la vista de que el archipiélago aparece entre las zonas de España en la que el precio de la vivienda usada presenta los mayores crecimientos. De este modo, fuentes del sector de los promotores cifra en unas 2.000 propiedades, aproximadamente, el stock de inmuebles del archipiélago todavía en manos de la banca.
Precio de los inmuebles
Al respecto, se destaca que se trata de un número muy bajo si se tiene en cuenta que en muchos casos se trata ya de las propiedades más difíciles de vender por su ubicación en zonas poco demandadas, como podrían ser barriadas con especiales problemas de degradación de Palma, o por el deficiente estado de conservación de algunos de estos pisos. Eso no resta para que en esta oferta haya también productos de extraordinaria calidad, como lo demuestra que su precio de venta puede superar el casos puntuales el medio millón de euros.
Según el informe publicado ayer por Idealista, de estas 1.332 viviendas propiedad de bancos que tiene contabilizadas, el 52% tienen un valor inferior a los 100.000 euros (una tasa inferior a la media estatal, ya que en el conjunto de españa este porcentaje es del 59%). Si se analizan otras páginas de internet en las que se ofrecen residencias de los bancos, como Servihabitat (que opera con CaixaBank), Altamira (además del Santander, se ocupa ya de las propiedades del Sareb), Aktua (que trabaja con inmuebles que eran de Sa Nostra y otras cajas españolas, por citar algunos ejemplos) 0 Solvia (del Banco de Sabadell pero que también oferta de otras entidades) se comprueba que en las islas se pueden encontrar inmuebles con precios de 20.000 y 30.000 euros.
En el caso de las residencias que se venden con precios de 100.000 a 150.000, suponen el 22,5% de los comercializados por Idealista en el archipiélago (este porcentaje es ya similar a la media española, de un 23%). La suma de estas dos primeras categorías supone que casi tres de cada cuatro de las viviendas de las islas en manos de la banca se sitúan ya en los niveles considerados como asequibles para las clases medias de las islas, lo que refleja que algún problema deben de tener muchos de ellos para no haber encontrado todavía con comprador en un momento en el que apenas hay de vivienda nueva en el mercado.
Siguiendo con este listado, el 10,1% de las propiedades de la banca en Balears que se ofrecen a través de Idealista tiene un precio que se mueve entre los 150.000 y los 200.000 euros, y un 8,1% entre los 200.000 y los 300.000 (en el conjunto del país estas tasas son del 10% y del 6% respectivamente). A ellos hay que sumar un 6,3% cuyo valor se cifra entre los 300.000 y los 600.000, y un 1% que quedan por encima de los 600.000 euros (en la media española , la suma de estas dos últimas categorías apenas supone el 2% del total).
Respecto a sus dimensiones, un 39,6% tienen menos de 60 metros cuadrados, mientras que un 12,6% se mueven entre los 60 y los 80 metros, sumando ambas categorías algo más de la mitad de la oferta existente. Como dato curioso, un 5,3% de estos inmuebles dispone de más de 200 metros cuadrados.
Palma es, lógicamente, el municipio que sigue concentrando el mayor volumen de inmuebles en manos de entidades financieras.
En concreto, en el caso de la oferta de Idealista, el 30,7% de los inmuebles propiedad de bancos se encuentra en la capital balear, un liderazgo que se repite si se analiza el contenido de las otras páginas web mencionadas anteriormente. Así, de las 240 viviendas de las islas que se ofrecen en Altamira, 51 son de Palma; de las 276 de Servihabitat, 52 son de este municipio, mientras que de las 261 que aparecen en Solvia, 107 están en esta misma población. Por contra, Calvià aparece en los puestos de cola pese a ser el segundo municipio más poblado de Mallorca.
En descenso que durante los últimos años se ha dado en el stock de viviendas propiedad de los bancos es apuntado tanto desde el colectivo de promotores como por el de los agentes de la propiedad inmobiliaria, ambos sumamente críticos durante años por la dura competencia que ejercían las entidades financieras para poder desprenderse de estos inmuebles, a las que acusaban de ofrecer financiación solo cuando se optaba por comprar una de sus propiedades.
Según se pone de relieve, hay un dato que resulta sumamente significativo respecto al impulso que ha tenido la adquisición de estos pisos: la recaudación autonómica a través del impuesto de transmisiones patrimoniales.
Ingresos autonómicos
El incremento en la venta de inmuebles de segunda mano, impulsado tanto por la salida al mercado de las propiedades de los bancos como por la escasez de vivienda nueva que obliga a decantarse por la usada, está teniendo una repercusión directa sobre los ingresos autonómicos. Hay que tener en cuenta que si el inmueble es nuevo, esa carga se produce a través del IVA.
Pues bien, durante 2014, la recaudación autonómica a través del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y sobre el de actos jurídicos documentados (el mayor peso recae sobre el primero) ascendió a los 337,3 millones de euros. En 2015, esa cifra había crecido hasta los 433,9 millones, lo que supone un incremento del 28,6%, según los datos facilitados por la conselleria de Hacienda
Pero este boom que se ha producido en la adquisición de propiedades de segunda mano supone agravar la escasez de viviendas que existe en Balears y que alcanza los niveles de mayor gravedad en municipios mallorquines como Palma y Calvià o en la isla de Eivissa, lo que explica además el encarecimiento que se está registrando en el precio de estos productos, incluido el alquiler.
Según se apunta desde colectivos como el de promotores o el de aparejadores, el origen inicial del problema radica en que la edificación residencial está en niveles mínimos debido a que las propias entidades financieras siguen siendo reticentes a la hora de ofrecer nuevo crédito a los promotores, pero muy especialmente por el precio excesivamente alto que se da en materia de suelo, evidente en las poblaciones con mayor demanda, lo que evita que los proyectos para nuevas viviendas se centren en un producto de precio asequible para los residentes y se apueste claramente por las de carácter unifamiliar dirigidas en buena medida a la clientela extranjera de elevado poder adquisitivo.
