Las gangas se acaban. Y esa es la mejor noticia que recibe el sector inmobiliario desde que estalló la crisis hace dos años largos. Porque el final de las superofertas responde directamente a un aumento de las ventas, que hace latir al ladrillo y anima a los promotores a anunciar que la actividad volverá a las obras en 2011. Y esta vez no se trata solo de percepciones sobre brotes verdes: el optimismo tiene su origen en una concatenación de datos reales que invita a pensar que el mercado inmobiliario mallorquín ha tocado fondo.
Pero solo el mallorquín. Lo detalla un informe elaborado por el servicio de estudios del BBVA, que da por cerrado el ajuste en la isla y solo en la isla. En el resto de España la cosa cambia: según el trabajo del BBVA, al cierre del año 2009 Balears era, con Navarra, la única comunidad que estaba a punto de tocar su suelo de precios. Para llegar a una conclusión tan esperanzadora para la economía del ladrillo los analistas del segundo banco del país toman como referencia las previsiones de caídas en toda España, a las que le aplican correcciones en función de las características del mercado inmobiliario de cada provincia.
El modelo resultante dibuja una mapa inmobiliario tan dispar como positivo para la isla: mientras en provincias como Guadalajara, Málaga o Murcia se espera que los precios sigan desplomándose hasta que el metro valga a finales de 2012 un 35% menos de lo que costaba cuando tocó techo en 2007, en Balears y Navarra se esperan correcciones inferiores al 13%. Ese es precisamente el porcentaje de descenso de precios estimado para Mallorca, que ya ha cubierto la práctica totalidad de ese ajuste: al cierre de 2009, los pisos de la isla ya se habían abaratado 10 de esos 13 puntos.
Y desde entonces el ajuste se ha completado. Tanto es así que Balears fue una de las dos únicas comunidades en la que creció el precio de la vivienda en el primer trimestre del año: fue solo una décima (+0,1%), sí, pero es que en ese mismo período el Instituto Nacional de Estadística documenta retrocesos del 1,5% en economías tan vigorosas como la catalana. De ahí el optimismo de un sector al que ya le salen las cuentas.
Lo confirman en una decena de inmobiliarias de la isla. Entre ellas figuran algunas como Europalma y Abad, con las que ya había hablado Diario de Mallorca a principios de año. Desde entonces, el clima ha cambiado de forma sensible. "La cosa va bien, mejor cada día", resume Christian Pfleger, de Europalma, que en enero daba cuenta de descuentos en los precios que superaban en algunos pisos los 100.000 euros. Hoy tal recorte sobre lo ya recortado es imposible. "Ya no se baja más. Lo que está pasando ahora es que nos hacen ofertas de compra ridículas. Quieren pagar 200.000 euros por pisos de 350.000, y eso ya no es posible, porque los precios ya se han ajustado al máximo", zanja Pfleger, que tiene una explicación clara para el fenómeno: durante dos años los vendedores desesperados vendieron, y los que aguantaron lo peor del desplome no van a ceder cuando parece que escampa. "Te pongo un ejemplo: tengo un cliente que puso a la venta hace dos años un ático en el Born. Se ajustó el precio y no se ha vendido. Lo acabamos de alquilar. El que pudo aguantar, aguanta".
Las ventas a la desesperada empiezan así a ser excepcionales. Lo confirma Guillermo Coll, de la inmobiliaria Coll, que aclara que el ajuste fue tan duro que no queda margen para superofertas. "La caída fue muy acentuada. Aún es posible que haya gente que pueda bajar más, pero serán casos aislados, porque el mercado parece estabilizado en cuanto a precios. Se está vendiendo, y eso frena las caídas. Estos días estamos vendiendo un piso de 115 metros de segunda mano por 140.000 euros, un precio muy competitivo", ejemplifica Coll, que aporta además una clave esperada largo tiempo por su sector: "Los bancos han abierto el grifo. Valoran mucho la capacidad de ahorro que hayan demostrado quienes piden una hipoteca". Es decir, si tienes dinero ahorrado, eres de fiar. Si no, no tanto, por muchos avales y nóminas que aportes.
No lo tiene tan claro Miguel Mulet, de la inmobiliaria Abad, que cree que los bancos dan créditos, pero solo para vender sus pisos. "Cuando vas con operaciones que no son suyas, ponen infinitas pegas. Aunque el caso es que se venda. A ver si se quitan de encima sus pisos de una vez, se reactiva todo y nos dejan trabajar a los demás", valora Abad, que, como todo los consultados, da por concluido el ajuste de precios.
A sus tesis se suma el presidente de los promotores, Gabriel Oliver, que aconseja a quienes quieran comprar que se muevan ya. "Los precios del final del stock van a ser mejores que los del inicio del nuevo ciclo". Su análisis se fundamenta en una de las variables que llevan al BBVA a concluir que el ajuste mallorquín se ha completado: la escasez de suelo. "La estructura de nuestro mercado hace que no haya espacio para construir, por lo que no hay necesidad de vender a cualquier precio como en zonas de España en las que de un día para otro pueden construir una urbanización del tamaño que quieran".
Aunque caben otras lecturas. Porque pese a esa escasez de suelo, la agencia de tasación Tinsa documenta caídas de precios de hasta el 38% en algunas zonas de Palma. Es el caso del casco antiguo, donde el mismo metro cuadrado que cotizaba a 5.401 euros justo antes del pinchazo inmobiliario (diciembre de 2007) hoy se valora a 3.325. El hundimiento se repite en otros barrios bien situados, como el entorno de ses Estacions (-25% en dos años), el cinturón de Avenidas (-21%) o el pujante casco de Santa Catalina (-16%), mucho más asequibles que cuando comenzó hace un año la carrera por vender a cualquier precio que hoy parece haber concluido en Mallorca.
