La actual situación urbanística en Palma es la siguiente: no hay viviendas en alquiler a precios asequibles para los residentes y hay un exceso de plazas turísticas, incluidas las ilegales de los pisos vacacionales. Con estos mimbres, el Ayuntamiento afronta un reto, equilibrar ambos usos. Un tercer factor no urbanístico que afecta a los palmesanos es la precariedad laboral y la gran dependencia del sector turístico y de servicios. Otro reto para Cort: lograr diversificar la economía. Mientras tanto, una barriada de Ciutat que antes se llamaba polígono de Llevant y ahora tiene el topónimo de Nou Llevant continúa en la mente de todos como una zona de clases populares e incluso con algunos colectivos marginales.
Sin embargo, es ahí donde la administración tiene puestos los ojos. "La transformación de este barrio es una gran oportunidad, es el mejor espacio por desarrollar y hay que aprovecharlo", afirma el actual concejal de Urbanismo y Modelo de Ciudad, José Hila. Los retos antes citados se solventarán en parte en Nou Llevant si Cort juega bien sus cartas y diseña para esta zona un nuevo Plan General de Ordenación Urbana acorde al futuro que propugna.
Las dos primeras premisas, la falta de alquileres y el exceso de plazas turísticas, pueden repetirse si el consistorio copia el avance del PGOU aprobado durante la pasada legislatura y no prohíbe expresamente el arrendamiento vacacional en Nou Llevant. Con el planeamiento urbanístico en la mano, la zona aún sin construir podría ser "un destino turístico de 10.000 plazas", tal como advirtió el nuevo alcalde, Antoni Noguera, este viernes en su primera carta dirigida a la ciudadanía.
La cifra sale de multiplicar las 2.285 viviendas que se permiten edificar por 2,5 habitantes, que es lo que la Ley del Suelo establece de media por vivienda. Las 5.712 plazas podrían ser vacacionales, según la futura Ley de Turismo que está ultimando el Govern, si Cort no incluye este barrio en la zonificación que deberá realizar tras la aprobación definitiva de la normativa autonómica. Además, cuando los turistas alquilan un piso por días o semanas, quieren aprovecharlo al máximo, por lo que la media de 2,5 inquilinos se supera. A esto hay que añadir los solares de uso terciario (en azul en el gráfico), que incluye comercial, administrativo y turístico, según lo que decida el promotor.
Hila explica que Urbanismo está "estudiando si se mantendrá algún uso turístico, que en todo caso será residual", debido a que las prioridades son el residencial, empresarial y comercial, destaca. Aquí entra en juego la escasez de viviendas en la ciudad a precios asequibles. El director general del área, Biel Horrach, lamenta que "cuando se hizo la modificación del PGOU para que el Palacio de Congresos estuviese en primera línea, la moneda de cambio que se pagó fue perder los solares del Ibavi para pisos protegidos. Fue un precio muy caro y ahora hay que reconducir la situación". Uno de los objetivos marcados es "que la vivienda que se construya aquí cubra las necesidades sociales de la ciudad". Además, la futura Ley del Suelo que prepara el Govern prevé que un mínimo de un 30% de las nuevas promociones sean viviendas protegidas.
Economía creativa
El tercer reto del Ayuntamiento y el Ejecutivo balear es conseguir diversificar la economía frente al monocultivo turístico. Teniendo como ejemplo el distrito 22@ de Barcelona, quieren crear en Nou Llevant "una nueva centralidad para la ciudad" especializada en la llamada economía creativa y de innovación. Lo primero que ha hecho la administración pública es impulsar equipamientos como el Palacio de Congresos, la Caja de Música o Can Ribas que "harán de tractor de la inversión privada", en palabras de Hila. Para el regidor de Urbanismo, la apertura de la infraestructura congresual "es el pistoletazo de salida para todo lo demás". De hecho, los privados han empezado a moverse, como la compañía Mapfre, que acaba de sacar a subasta cuatro de los siete solares que posee.
El consistorio no puede obligar a los promotores a que inviertan en innovación en esta barriada, aunque sí puede dar a conocer las ventajas de un ámbito urbanístico de 400.000 metros cuadrados a pocos minutos del Portitxol y la playa de Can Pere Antoni. "Las empresas que se instalen aquí tendrán más visibilidad que si se ubicaran en el polígono, por estar cerca del Palacio de Congresos y los demás equipamientos, ya que son elementos catalizadores de la economía creativa", como incide Biel Horrach.
Otro factor de "enorme peso" sobre el potencial de Nou Llevant es el "urbanismo de proximidad", añade, que se logra fomentando los usos mixtos. Esto significa que no será solo un barrio residencial, empresarial o de servicios, sino que todo estará junto, por lo que "evitas una movilidad obligada si tienes la vivienda, el trabajo, los equipamientos y los comercios en el mismo ámbito", como destaca el director general de Urbanismo del ayuntamiento de Palma.
Economía inclusiva
También trabajan con la mente puesta en la "economía inclusiva, es decir, que la actividad que se desarrolle aquí ayude a mejorar la situación del barrio y su entorno". Horrach pone como ejemplo que ahora los jóvenes de los institutos de Nou Llevant solo ven solares vacíos y muchos viven casos de marginalidad, pero si empiezan a observar en su barriada la llegada de empresas de innovación y sus centros escolares comienzan a ofrecer programas educativos que están relacionados con las nuevas tecnologías, "el proyecto de transformación será conjunto y beneficioso para todos".
Estas perspectivas de futuro tan positivas se extienden incluso a los barrios colindantes, aunque todavía queda mucho camino por andar. Por parte de los políticos, aún tienen que aprobar el nuevo PGOU y ejecutar las conexiones viarias previstas para comunicar mejor este ámbito urbanístico con el mar, la calle Manacor y la autovía. Y el sector privado debe estar convencido de que el futuro está en Nou Llevant.
