Extinción del régimen de propiedad horizontal en el siniestro de Valencia

Entre los numerosos artículos que se han publicado en los diferentes medios de comunicación relativos al desgraciado incendio acaecido en Valencia que ha ocasionado hasta diez muertos e incontables daños materiales, no se ha tratado debidamente el referido a la posible extinción del régimen de propiedad horizontal ocasionado por dicho siniestro y a tal fin el artículo 23 de la vigente normativa establece que se extingue dicho régimen «por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimara producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50% del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro».

De dicha norma se infiere que para que proceda dicha extinción hay que valorar el complejo inmobiliario integrado por 138 viviendas y que, valoradas inicialmente en 320.000 euros cada una de ellas, al ser de reducida superficie, y que en la actualidad habida cuenta de que han pasado más de 15 años desde su construcción pueden haberse revalorizado hasta alcanzar un precio unitario de 350.000 euros cada una de ellas, significa que en la actualidad el valor del edificio siniestrado alcanzaría aproximadamente la suma de 48.000.000 euros y ello independientemente de los locales bajos y aparcamientos que al parecer no resultaron afectados por dicho incendio.

Consecuentemente con lo indicado, resulta que el 50% del valor actual alcanza la suma 24.000.000 euros y de cuyo importe se debe tener en cuenta la suma que merced al seguro comunitario sobre los elementos comunes va a percibir la comunidad.

Comoquiera que el siniestro ha afectado igualmente a las instalaciones y elementos privativos de cada vivienda, al ser la causa de todo ello un elemento comunitario como resulta la fachada del total inmueble que ha quedado acreditado fue el detonante principal del siniestro, cabe concluir que el seguro comunitario debe alcanzar igualmente a la reparación de todos los daños no sólo en los elementos comunes al igual que el interior de las viviendas, de lo que cabe deducir en buena lógica que supondrá una ayuda del seguro de gran importancia y que en definitiva permitirá que la reconstrucción del edificio no supere el 50% del valor de lo anteriormente edificado, ya que en caso contrario la comunidad de propietarios por acuerdo mayoritario podría decidir la demolición del total complejo y proceder a la venta del solar resultante de dichas edificaciones y cuyo importe se repartiría entre todos los titulares a tenor de su coeficiente de propiedad, y en el caso en que el acuerdo se pretenda reconstruir aún cuando su coste supere el límite de dicho porcentaje del 50% se precisará al acuerdo unánime adoptado en la Junta de propietarios que decida al respecto.

Las sentencias dictadas en las Audiencias Provinciales entienden que la regla general es la extinción y no la reconstrucción, pues esto supondría un gran sacrificio económico, de ahí que las cláusulas del estatuto a favor de la continuidad deben ser interpretadas de forma restrictiva y en parecidos términos las sentencias del Tribunal Supremo, así la de 24 Abril 1999.