Balears tiene un gran potencial como destino internacional del turismo de lujo en el Mediterráneo. El 5% de la oferta hotelera de lujo se concentra en las islas, por debajo de otros destinos por lo que todavía existe recorrido para seguir creciendo en este sector por varios motivos. Por una parte, el archipiélago ocupa una posición dominante en el ámbito turístico dentro del arco mediterráneo; por otra parte, existe un elevado interés de las grandes marcas internacionales por invertir en activos hoteleros de lujo de las islas.

Estas son algunas de las principales conclusiones del Foro Hoteles & Resorts de Lujo en Baleares: objetivo de los inversores, que tuvo lugar el pasado jueves en el club de Diario de Mallorca con la presencia de destacados representantes del sector hotelero de lujo que analizaron en profundidad la situación de este mercado y los retos que se plantean.

Este evento, organizado por Colliers, Blasson Property Investments y este rotativo, comenzó con la intervención de apertura de la directora general de Turismo, Rosana Morillo. Destacó el «innegable atractivo de nuestras islas para los inversores del lujo». Consideró que el futuro de Baleares «no es crecer en volumen sino en calidad y valor de marca».

En este sentido recordó que el Govern ha puesto en marcha iniciativas normativas «para estimular el turismo de calidad frente al de excesos por el daño reputacional que supone para la imagen de Baleares». «En lugar de aumentar el número de visitantes se trata de incrementar la rentabilidad y el gasto medio para ser más competitivos y sostenibles». 

Mencionó la ley turística balear que promueve la modernización de la planta hotelera y la moratoria en el número de plazas. 

A continuación, tuvo lugar la ponencia Tendencias del mercado de Resorts de lujo en el Mediterráneo con la intervención de Miguel Vázquez, managing Director&Partner de Hoteles de Colliers y Francisco J. Meliá, socio de Blasson Property Investments.

Miguel Vázquez hizo una amplia radiografía de la situación del mercado del lujo en el mundo. El 1,1% de la población mundial concentra el 45,8% de la riqueza y los grandes patrimonios poseen una fortuna que oscila entre los 5 millones y los 150 millones de euros. Estos se encuentran principalmente en EEUU y Europa ocupa el tercer lugar. 

Entre las categorías de productos de lujo que más se consumen Vázquez incluyó los coches de alta gama, seguidos de bienes de lujo como la joyería y la restauración y en tercer lugar los hoteles y resorts de lujo. Después de la caída de la actividad turística experimentada durante la pandemia, el experto de Colliers vaticinó que a partir de 2023-2024 se espera una tendencia creciente en la reactivación del turismo de lujo. Resaltó que de los 1.400 millones de viajeros de 2019, «un 40% llegaron a Europa y dentro de ese porcentaje la mayor parte se dirigen al Mediterráneo con Balears ocupando una posición predominante». Vázquez mencionó los motivos principales de ese liderazgo de las islas: el entorno natural, la seguridad, el estilo de vida y el aumento de la conectividad, entre otros.  

Por su parte, la exposición de Francisco J. Meliá ayudó a comprender la situación puntera de Baleares en el turismo mundial. Recordó que Balears recibe 16 millones de turistas de los que 12,5 se concentran en Mallorca. Puso en valor el aeropuerto de Palma, uno de los más potentes en Europa, que recibe 30 millones de pasajeros y concentra el 29% de los vuelos privados. En su opinión, una de las asignaturas pendientes de las islas es «cambiar la cantidad por la calidad y atraer al turismo de lujo». Aseguró que los ingresos por habitación en los hoteles de lujo han aumentado en los últimos años porque hay más demanda que oferta. En el mercado de la planta hotelera y resorts de lujo el liderazgo lo ocupa Lago de Como, en Italia, que concentra el 25% de este tipo de oferta, seguido de Chipre y Croacia. Sin embargo, Baleares solo concentra el 5% de este mercado. «Por eso, todavía tiene mucho recorrido para seguir creciendo», añadió Vázquez. En la actualidad existen cinco proyectos de hoteles de este sector en las islas: El grupo griego IKOS adquirió el Hotel Blau Porto Petro; Pictet compró Kimpton Aysla Mallorca o la adquisición reciente del Hotel Seven Pines de Ibiza. También destaca la compra del Hotel Formentor para su transformación en un Four Seasons y la compra por parte de Blasson Property Investments de H10 Punta Negra en Santa Ponsa para su transformación en un hotel de ultra-lujo. 

Tras estas exposiciones, la mesa redonda titulada Posicionamiento de Baleares como destino de la inversión hotelera de lujo analizó el salto de calidad en la oferta hotelera balear que representa la llegada de marcas reconocidas a nivel mundial. Contó con relevantes representantes de la oferta de lujo en nuestras islas. Antonio Pan de Soraluce, socio de Blasson Property Investments; Laura Hernando, Managing Director de Hoteles de Colliers; Stijn Oyen, complex general Manager Mallorca, General Manager de St Regis Mardavall Resort&Spa de Marriott International y Alejandro Bautista Gómez, general manager de Kimpton Aysla Mallorca. Gonzalo Gutiérrez, director de Hoteles de Colliers fue el encargado de moderar las intervenciones que dividió en bloques temáticos. 

Tendencias del mercado de lujo

Pan de Soraluce es experto en este sector como socio de Blasson, grupo que ha liderado la compra de H10 Punta Negra en Santa Ponsa y desarrolla 4 proyectos de lujo con una inversión de 400 millones de euros. Manifestó que existe «un gran apetito inversor» en un sector que «genera certidumbre y todavía queda margen para seguir creciendo». 

Laura Hernando es una de las profesionales con mayor experiencia en el mercado de inversión hotelera en España y ha liderado el asesoramiento de las operaciones más destacadas del sector como la de Blasson en la adquisición del H10 Punta Negra. 

Hernando aseguró que los grandes inversores no están en nuestro país y hay que buscarlos fuera. Hizo referencia a Blasson como un gran inversor que ha apostado por Baleares para desarrollar sus proyectos hoteleros de lujo. «Si en España hubiera el doble de este tip de oferta se cubriría porque hay una gran demanda», afirmó. Stijn Oyen como gran asesor en el mercado hotelero exclusivo describió las nuevas tendencias que se detectan en el turista del ultralujo caracterizado por la pluralidad en el perfil del cliente que busca experiencias a medida, diferentes, no tan formales y cada vez más jóvenes. 

Alejandro Bautista señaló que el Kimpton Aysla Mallorca, que abrirá sus puertas a finales de julio, es una marca orientada a las nuevas generaciones que tal como describió «buscan un valor añadido como una sonrisa. No anhelan tanto la formalidad como que haya una atmósfera de lujo espiritual y emocional». «Damos valor a las inversiones y nos mostramos como motores de canalización de la demanda del lujo».

Posicionar en el superlujo

La existencia en Baleares de cinco proyectos vinculados al superlujo pueden posicionar a las islas en este mercado de la exclusividad. Tanto Stijn Oyen como Pan de Soraluce se mostraron esperanzados en que estos proyectos produzcan un efecto positivo para seguir creciendo. Laura Hernando recordó que las pernoctaciones en este sector se han duplicado en seis años y la demanda entre los inversores sigue siendo creciente «al tratarse de un valor seguro», explicó.  

Por su parte, Alejandro Bautista aseguró que es posible combinar lujo con sostenibilidad. «Las marcas de lujo pertenecen a los grandes grupos hoteleros que tienen unos compromisos de protección medioambiental muy claros». Puso como ejemplo los proyectos de Ibiza y Santa Ponsa con el reciclado de agua y la captación de energía solar para minimizar el impacto medioambiental. 

Perfil del inversor

En cuanto al perfil de los inversores interesados en el mercado del lujo en el archipiélago, Laura Hernando se mostró convencida de que el lujo será el protagonista en Baleares durante este año porque desde 2015 se está produciendo un repunte en este tipo de inversión. De los 300 millones invertidos en las islas en 2022, el 75% se ha destinado a los hoteles de 5 estrellas. Pan de Soraluce explicó el proceso de compra del H10 Punta Negra y el interés de inversores institucionales y privados por este activo: «En nuestro país somos líderes en hoteles, contamos con los mejores turoperadores y disponemos de los activos adecuados por lo que podemos ocupar el liderazgo en el sector del lujo». 

Los efectos de la inflación

Nos encontramos en un periodo de inflación constante y durante la mesa redonda se analizó cómo puede impactar el aumento de costes en los precios. Stijn Oyen alertó de que ante la elevada demanda de esta temporada el problema es la disponibilidad de productos y materiales aunque matizó que en su caso ya tenían los precios cerrados durante todo este año. Alejandro Bautista indicó que el incremento del coste «nos obliga a ser creativos y perder el miedo al precio medio».

¿Cómo puede impactar en el sector de las inversiones el aumento de los tipos de interés y de los precios? ¿El segmento del lujo puede ser un refugio? Laura Hernando recordó que nos encontramos en un momento de incertidumbre y es complicado valorar un hotel en estas circunstancias. «Somos incapaces de tener una foto definida del coste», matizó. No obstante, al mismo tiempo, resaltó que hay «presión de la liquidez para entrar en el sector del lujo, interés por comprar». Hernando remarcó que la ventaja de este segmento, «es la facilidad de recuperar los costes porque hay mayor flexibilidad para repercutir en los precios de la oferta».

El poder de las marcas 

La existencia de grandes marcas internacionales que promueven los proyectos de hoteles de lujo permite captar al cliente de superlujo. Alejandro Bautista explicó que en 2021 el 30 por ciento de las reservas en este segmento fueron premier y directas. Stijn Oyen mantuvo que las marcas dan seguridad y calidad. «Más del 50 por ciento de los clientes se muestran fieles a la marca», indicó. Pan de Soraluce afirmó que en el caso de Blasson la relación con el cliente está basada en la confianza y la calidad: «El hotel H10 Punta Negra es un activo icónico y despierta un gran interés inversor».

Laura Hernando afirmó que el inversor del mercado del hotel y el resort de lujo «suele ser internacional». «El mejor paraguas es un grupo internacional y un ejemplo lo encontramos en la compra del Hotel Formentor. Todos los participantes de este evento pudieron disfrutar de un cóctel en los jardines del diario donde pudieron compartir sus experiencias.