Balears lidera la recuperación de la venta de viviendas en España

Según este organismo, el pasado año se cerró con la compraventa de 9.281 viviendas en Balears, lo que supone un crecimiento del 18,5% respecto al ejercicio anterior, el más importante del país. Para estimar la relevancia de este porcentaje basta señalar que la media española ha sido de un alza del 2,2%, y que solo otras dos comunidades presentan evoluciones positivas de dos dígitos, aunque alejadas de la balear: Navarra, con un 13,9%, y Canarias, con un 12%.

Pero el impulso que se está dando en el mercado inmobiliario de las islas tiene 'letra pequeña' que es conveniente analizar: su incremento se sustenta exclusivamente en la adquisición de la vivienda de segunda mano, que ha pasado de las 4.099 adquiridas en 2013 a las 5.750 de 2014 (es decir, un repunte, que puede ser calificado de espectacular, de un 40%). Porque los inmuebles de nueva construcción siguen evolucionando a la baja, al pasar de 3.732 a 3.531 en ese mismo periodo.

La explicación que Guillén y Mir dan a este fenómeno es bien simple: la economía del archipiélago va mucho mejor que en otras zonas del país y los bancos han vuelto a abrir el grifo del crédito a las familias, lo que está animando la compra de pisos. Pero aunque la demanda crece, la oferta de vivienda nueva no lo hace debido a factores como la falta de financiación a los promotores y a la escasez de suelo en los municipios con mayor demanda, como es el caso de Palma o Calvià.

Los presidentes de ambas organizaciones profesionales coinciden al señalar que hay una evidente reactivación de la demanda de viviendas gracias a unas temporadas turísticas que en los últimos años han sido excelentes y a una mejoría del mercado laboral que en el archipiélago se ha iniciado mucho antes que en otros puntos del país. Eso supone que las familias de Balears tienen mejores expectativas económicas y eso ayuda a que se animen a afrontar la inversión que supone la adquisición de un piso. Pero ello no es suficiente para explicar un crecimiento tan potente del 18,5%. Hay más factores a tener en cuenta.

Compra como inversión

Uno de ellos es que el valor de los inmuebles ha registrado un apreciable recorte en las islas durante la crisis, aunque haya sido inferior al de otras zonas con un mayor stock. Eso supone que en el mercado hay actualmente precios muy buenos, y eso está siendo aprovechado también por inversores, con un fenómeno que va en aumento en el archipiélago, como es la adquisición de pisos de segunda mano para ponerlos luego en alquiler y obtener una apreciable rentabilidad, según coinciden de nuevo en apuntar José Luis Guillén y José María Mir. Según el primero, la compra de un inmueble usado y su posterior alquiler permiten obtener rentabilidades del 5% o el 6% anual con notable facilidad, unos porcentajes que las entidades financieras no ofrecen ni por asomo por el ahorro a plazo fijo. Hay que tener en cuenta que el mercado del alquiler está registrando un fuerte repunte en estos momentos, especialmente de manos de la demanda de los jóvenes, debido a que la inestabilidad laboral que todavía existe hace que muchas personas prefieran no arriesgarse a asumir una deuda tan importante como la que conlleva la adquisición de un inmueble en propiedad.

"Los que compran en estos momentos están haciendo el negocio del siglo", asegura Guillén, ante el convencimiento de que se ha entrado ya en una fase en el que las viviendas van a ir aumentando de valor con paso firme, una opinión compartida por Mir aunque en su opinión los porcentajes de esa subida en los precios van a ser moderados, con tasas del 2% al 3% durante los próximos cinco años.

Compraventa de viviendas en Balears | Create infographics

A lo expuesto hay que sumar otro elemento muy significativo en las islas: la citada bajada en el valor de los inmuebles se ha dado también, aunque de forma más moderada, en el producto de alto nivel, lo que explica que el interés de los extranjeros por hacerse con una segunda residencia en el archipiélago esté registrando un incremento más que notable.

De este modo, en Balears se está dando una confluencia de factores que no aparece en otras zonas del país, al coincidir un crecimiento de la demanda local de la mano de una mejoría de la situación económica superior a la de otras regiones, un mayor interés por parte de la demanda extranjera, y movimientos de grupos inversiones al considerar que en el archipiélago es fácil obtener una interesante rentabilidad.

Riesgos especulativos

El hecho de que la demanda de viviendas sea en estos momentos superior a la oferta, especialmente en el caso de los inmuebles de nueva construcción, explica también que los precios en el mercado inmobiliario balear tocaran fondo antes que en otros puntos del país y hayan iniciado ya una evolución al alza. Pero eso es algo que conlleva riesgos, vinculados a las posibilidades que se abren para especular. Según Guillén, las nuevas edificaciones se mantienen en niveles mínimos debido a que aunque las entidades financieras han abierto el grifo al crédito hipotecario para los compradores de los pisos, no sucede lo mismo para el empresario promotor que debe impulsar su construcción, que sigue viendo como las condiciones que se le demandan son inasumibles, o incluso se le veta directamente en la concesión de un préstamo.

El hecho de que Balears parezca abocada a la escasez de vivienda nueva, especialmente en municipios como Palma, está impulsando, según el presidente de los promotores, operaciones especulativas en materia de suelo edificable de un calado superior al que algunos quieren ver, ante el convencimiento de que su escasez va a generar también un alza en su valor.

El presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria apunta también esta falta de vivienda nueva, y se muestra convencido de que "si los bancos aceptaran financiar la edificación de nuevos pisos, se venderían todos sin demasiados problemas".