Mercado hotelero en ebullición: las buenas perspectivas turísticas disparan las compras de hoteles

Solo en el primer trimestre de este 2024, una treintena de hoteles españoles han cambiado de manos. En conjunto, se han pagado 577 millones de euros, un 12% más del dinero que movió este sector en el mismo periodo del año pasado. La cosa está que hierve en el mercado inmobiliario hostelero, que apunta a cifras de récord, espoleado por el buen momento que vive el sector turístico. El año ha empezado con datos muy positivos y, para el resto del ejercicio, las perspectivas son más que prometedoras. Si ya en 2023, España se consolidó como el segundo país más visitado del mundo con 85,3 millones de turistas, las previsiones para este 2024 pasan por llegar (o al menos rozar) los 100 millones, un umbral que cada vez parece más accesible tras un primer trimestre en que se han superado ya los 16 millones de viajeros. Muy atrás quedan los apenas 19 millones de 2020, en plena pandemia del covid.

"Tras el covid, el turismo experimentó un fuerte rebote al alza de actividad. Primero se relacionó con que la gente tenía ganas de salir y con la bolsa de ahorro que se había generado durante ese tiempo, pero con el paso del tiempo se ha visto que no fue un aumento coyuntural, sino que sigue creciendo", reflexiona Pedro Aznar, profesor de Economía, Finanzas y Contabilidad en la escuela de negocios Esade, en Barcelona. "Ha habido cambios en la pauta de los consumidores, que ahora apuestan por una forma de hacer turismo más vivencial, más experiencial", prosigue Aznar. Este nuevo escenario de aumento de la demanda ha abierto el apetito de los inversores. Los hoteles están teniendo importantes márgenes de beneficios, con subidas de precios que en ciudades como Málaga han llegado al 70%, "aunque para este año se prevé que ese aumento sea algo más limitado", señala el profesor de Esade.

El sector, prosigue el investigador, "se está reajustando en algunos segmentos de negocio y así, por ejemplo, el turismo urbano crece con fuerza". De hecho, "el 82% de las operaciones de compraventa que se han realizado en el primer trimestre de 2024 han afectado a hoteles de alta categoría, gracias a su carácter más resiliente e inelástico: el 55% de los activos son de cuatro estrellas, mientras que el 27% restante corresponde a establecimientos de lujo, de cinco estrellas y de cinco estrellas GL", señala la consultora inmobiliaria CBRE, que hace unos días publicó un informe al respecto.

Sale rentable

Los inversores suelen responder a tres perfiles, agrega el informe de CBRE, "el de los institucionales, entre los que destacan las entidades financieras; las cadenas hoteleras y los privados", que representan un 37%, un 36% y un 23% respectivamente. Tres cuartas partes de estas inversiones han sido de capital español, "entre las que destaca la adquisición de parte del portfolio de Meliá Hotels por parte de Banco Santander". Son, por lo general, grandes grupos que diversifican su actividad en sectores de alto crecimiento.

"El incremento de rentabilidad de este sector les ha llamado la atención y hemos detectado que están invirtiendo en tres direcciones: adquieren cadenas hoteleras enteras, compran inmuebles para alquilarlos luego a operadores y que sean ellos quienes gestionen el hotel o, directamente, se hacen con el hotel", añade el profesor Aznar, especialista en el negocio que genera el sector turístico. "Las inversiones en España se realizan o bien en destinos que se están haciendo muy populares, como el caso de Málaga, o en mercados en los que ya no se puede crecer porque las normativas lo prohíben o porque no hay posibilidades de expansión territorial, en cuyo caso el ejemplo sería Barcelona", ilustra.

Tanto la compraventa como la obra nueva "se enfocan al sector 'prime' o de lujo, porque tienen una clientela leal y no tienen que bregar con otras competencias, como la del alquiler de vivienda turística, que sí hace daño a los establecimientos de menor categoría", subraya Aznar. La rentabilidad de estos inmuebles en Madrid y en Barcelona es del 5,25% (en Baleares y Canarias sube al 6,25%), bastante por encima del bono español a 10 años. En vista de ello, los alrededor de 260 nuevos hoteles que están previstos en España hasta finales de 2025, "el 22% son de gama alta, es decir de cinco estrellas o más", según recoge el informe de CBRE.

Habitaciones por 107 euros de media

El parque hotelero español lo integran en estos momentos 12.494 inmuebles, con una capacidad de casi 1,24 millones de plazas, que tienen una ocupación media del 61%. "El buen comportamiento de la demanda, junto con el aumento de la tarifa medida, mantiene el pulso de los resultados operativos de esta industria en el inicio de 2024", destaca la consultora CBRE, con un precio medio por habitación ocupada de 106,9 euros (un 9% más que en el primer trimestre de 2023) y un ingreso medio por habitación disponible de 65,3 euros (un 12% más que en el mismo periodo del año pasado).

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