Vivienda

Las hipotecas a tipo mixto se duplican en un año con la subida de tipos

Estos préstamos están sujetos a un coste fijo durante un máximo de diez años y después se rigen por un contrato variable

Publicidad de hipotecas en una entidad financiera en València en una imagen de archivo.

Publicidad de hipotecas en una entidad financiera en València en una imagen de archivo. / MIGUEL ÁNGEL MONTESINOS

Jordi Cuenca

La subida de los tipos de interés y la nueva política de las entidades bancarias en la financiación de la vivienda están provocando un crecimiento muy acusado de los contratos con intereses mixtos. Tanto, que su cuota de mercado se ha duplicado en comparación con el año pasado, según el último informe al respecto de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), de la que son socias las principales entidades financieras de España.

Los tipo mixtos, como su nombre indica, son una mezcla de los variables y los fijos. En suma, se trata de unos préstamos que están sujetos a un interés fijo inicial a corto (de entre uno y cinco años) o a medio plazo (de entre cinco y diez años) y el resto corresponde a uno variable. Como explica la propia AHE, «esta modalidad de préstamos se erige como alternativa para aquellos consumidores que quieran asegurarse un tipo fijo durante los años iniciales del préstamo en un contexto de subidas de los tipos de interés, confiando en que a futuro los tipos evolucionen favorablemente».

Ahí radica el gran dilema del cliente: todo contrato a largo plazo presumiblemente verá la circunstancia de tipos altos y bajos a lo largo de la vida del crédito. El fijo garantiza una cuota monetaria estable pero más cara en contextos de tipos bajos, mientras que el variable, en esa tesitura, se beneficia y es más barato, aunque se convierte, como sucede ahora, en una espada de Damocles cuando el precio del dinero va al alza y la cuota hipotecaria se encarece sin tasa. El mixto permite pagar una cantidad fija en la etapa inicial, cuando se pagan más intereses -y sobre todo en este momento de subida del euríbor-, y esperar que, pasado ese tiempo, el precio del dinero haya ido a la baja y los tipos variables sean entonces más beneficiosos.

Los tipos mixtos representaban al cierre de mayo de este año, último dato registrado por la AHE, el 32,1 % de todos los contraros hipotecarios, cuando, al cierre de 2022, llegaban solo del 15,3 %, es decir cerca de la mitad. La pujanza de esta modalidad ha ido en detrimento sobre todo de los contratos a tipo fijo, que fueron la estrella durante los años en que el precio del dinero estaba en el cero por ciento porque suponían más rendimientos para la banca que los variables (que estaban por los suelos), aunque también beneficiaron a muchos clientes que lograban una tasa fija a un precio muy competitivo. Los contratos a tipo fijo, que en 2015 equivalían al 5,7 % del total, llegaron en 2022 al 61%. En mayo de 2023 estaban en el 45,6 %.

Los variables, que en 2015 eran el 62 %, están en la media de mayo en el 24,6 %, casi un punto más que en 2022, porque con el alza de los tipos de interés al 4,25 %, la banca está apostando por ellos al reportarles mayores ingresos.

Precios

La pujanza de los contratos a tipo mixto tiene su contrapartida en el precio, dado que son en estos momentos los más onerosos. Así, se sitúan en el 4,37 % al finalizar mayo, muy por encima del 3,2 % de los que tienen la tasa fija, y también superiores, aunque en menor medida, que los variable, que están en el 3,8 %. En los tres casos, el incremento respecto a finales de 2022 es considerable, ya que al cierre de ese ejercicio los mixtos estaban en el 2,81%, los variables, en el 1,91 % y los fijos, en el 1,76 %.

Los activos inmobiliarios dudosos continuaron descendiendo en el primer trimestre de 2023, «si bien a tasas menores que en los trimestres previos y sometidos a unos riesgos al alza por los efectos económicos y monetarios de la inflación», según la AHE. En la cartera residencial, la ratio de dudosos se mantuvo en el 2,3%, apenas una centésima por encima del valor registrado en el trimestre anterior y 0,6 puntos porcentuales por debajo de la tasa de hace un año. Por su parte, la tasa de dudosidad en el crédito a las actividades inmobiliarias mejoró desde el 3,8% observado en el cuatro trimestre de 2022 o incluso el 4,3% del primer trimestre de 2022 hasta el 3,4% del primero de 2023.

La subida de tipos de interés provoca el freno en las operaciones hipotecarias

La AHE observa un cambio de tendencia en el mercado hipotecario conforme avanza el encarecimiento de los créditos. Así, los datos relativos al primer cuatrimestre de 2023 ponen de relieve que se inscribieron de media unas 5.000 operaciones hipotecarias menos al mes en relación al mismo período de 2022. De esta forma, la actividad en el sector ha pasado de registrar algo menos de 45.000 contratos anuales a principios de año a situar su estadística en abril pasado por debajo de las 36.000. En términos relativos, la variación se ha traducido en una caída del 9,5 % en el número de operaciones y del 5,3 % en el importe otorgado para conseguir el crédito hipotecario.