Desde hace tres meses, para la banca cada segundo cuenta. El tiempo es oro y el ladrillo vuelve a ser un plomo. Un plomo grande y paralizante: la entrada en vigor en septiembre de una circular del Banco de España (3/2010) que obliga a la banca a inmovilizar hasta un 30% del valor en euros de los pisos que han obtenido por la vía del embargo ha provocado que al sector le entren las prisas tras dos años de plácida contemplación de su creciente stock de viviendas.
Porque hasta septiembre no había agobios. Al contrario. Los principales directivos de banca llegaron a afirmar en público que preferían aguantar y convertirse en grandes inmobiliarias antes que malvender y dejar de ganar un solo euro. "No tenemos ninguna intención de malvender los pisos a precios por debajo de mercado, porque podemos aguantarlos sin problemas", presumía a finales de 2009 el director general del Banco Popular (que en Mallorca opera como Banco de Crédito Balear). Lo mismo se escuchaba en las plantas nobles de otras entidades, donde templaban los nervios y calmaban las prisas con las inyecciones de dinero barato que recibían entonces del Banco Central Europeo.
Pero las inyecciones se acabaron, las subidas de tipos de interés están a la vuelta de la esquina, la deducción fiscal por compra de piso muere con el año 2010 y desde septiembre el Banco de España exige a los bancos que provisionen (inmovilicen como garantía) entre el 10% y el 30% del valor de los pisos que se han quedado. El problema es que se han quedado muchos. Muchísimos. 181.000 millones de euros en vivienda y suelo, según el Banco de España. Demasiados. Tantos que solo en Mallorca las inmobiliarias de los principales bancos ofrecían ayer mismo 944 inmuebles, cifra casi idéntica a la de hace medio año. Aunque con una diferencia sustancial: ahora es vender o morir.
Y para vender rápido en las nuevas condiciones de mercado hay que rebajar los precios aún más. Lo saben en el sector financiero, en el que confiesan que podría ser preciso reducir los precios lo mismo que cuesta la provisión del Banco de España para pisos que llevan más de dos años sin vender. Y eso sería otro 30% de rebaja para poder deshacerse de un stock que en algunos casos (los de los peores pisos) cotiza ya un 50% por debajo del valor medio de tasación en Mallorca.
"El negocio de un banco o una caja es dar créditos, y si no puedes darlos porque tienes una parte importante de tus recursos en provisiones –dinero inmovilizado como garantía contra un riesgo– tienes un problema importante", resume didáctico Biel Bauzá, director general de Caixa Pollença, una de las pocas entidades del país a las que no preocupa la circular del Banco de España: la única caja completamente mallorquina que ha quedado tras la ola de fusiones de 2010 gestiona viviendas pendientes de vender por valor de 880.000 euros (unos seis pisos).
Embargos a tutiplén
Y eso es una cifra ridícula en un sector que cuenta las viviendas y promociones embargadas por miles de millones de euros. Basta con observar a las tres entidades financieras con más pisos a la venta en Mallorca: Sa Nostra, la CAM (Caja de Ahorros del Mediterráneo) y Bancaja. Entre las tres suman 584 de los 944 inmuebles que el sector financiero ofrecía ayer en Mallorca. Aunque el lastre de Sa Nostra, la CAM y Bancaja no son exactamente los pisos, sino el peso que tienen en el balance. Echen la cuenta: cuando comenzó la crisis en 2008, las cinco entidades financieras más activas en Mallorca reconocían en sus cuentas públicas 109 millones de euros en inmuebles a la venta, cantidad que se ha multiplicado por 27 hasta los 2.993 millones de euros en ladrillos que atesoran en la actualidad.
Las más afectadas son las tres entidades referidas. Sa Nostra, que por su posición de liderazgo en la isla digiere a duras penas la mayor bolsa de viviendas a la venta en Mallorca, ha multiplicado por diez en tres años de crisis sus "activos no corrientes en venta", que es como figuran en los balances los inmuebles que bancos y cajas se están quedando porque quienes los ocupan no pueden pagar la hipoteca: de 6,4 millones de euros en pisos de principios del año 2008 Sa Nostra ha pasado a sumar 66,7 millones, que son los que figuran en el balance de final de octubre. Y otro tanto de lo mismo le pasa a la CAM, que en 2008 gestionaba 37 millones de euros en pisos pendientes de venta que en tres años de crisis se han multiplicado por 40 para alcanzar la escalofriante cifra de 1.364 millones de euros.
De ahí las prisas. De ahí y de que el Banco de España las mete con una circular que ya en su preámbulo deja clara la intención del cambio normativo: "Incentivar [entre los bancos y cajas] la búsqueda de soluciones para este tipo de activos [viviendas] que permitan liberar con premura los recursos invertidos en ellos en beneficio de la actividad típica de las entidades de crédito". O traducido: es hora de que la banca baje los precios, venda sus pisos y se dedique a los suyo: dar créditos.
Dispuestos a rebajar
¿Y están dispuestos a hacerlo? Según todos los consultados, sí. "El Banco de España últimamente no da opciones. Nos aprieta las tuercas sin consultar", resume uno de los financieros entrevistados, este de un banco privado. ¿Significa eso que los bancos están dispuestos a bajar los pisos tanto como les cuestan esas provisiones que ahora exige el Banco de España? "¿Un 30%? Es complicado generalizar, pero sí, podría ser que en muchos casos se llegase a ese porcentaje. Piensa que para nosotros es mejor vender con la rebaja de la provisión, ese 30% del que hablas para pisos que lleven más de dos años en el balance, y recuperar de ese modo liquidez . Es que nuestro negocio sigue siendo dar créditos, aunque durante años nos hayamos dedicado a otra cosa", apunta con sorna otro financiero mallorquín con mando en plaza, que subraya no obstante que de esa rebaja quedarán excluidos muchos pisos. ¿Cuáles? Los más suculentos. "Con un activo que sepas que se va a revalorizar en unos años, yo qué sé, algo céntrico o una chalé en primera línea de playa, te compensa más provisionar ese 30% y perder liquidez que venderlo a los precios actuales. Pero a eso juega el Banco de España, a que solo nos quedemos lo que realmente merece la pena y no la gran cantidad de pisos que casi todos tenemos ahora en zonas en las que nos va a costar hasta regalarlos".
Presiones que rozan la usura
Por eso la banca tiene prisa. La llevan meses notando los promotores, que se han quejado sin éxito de que los bancos y cajas solo dan créditos para comprar los pisos de su cartera de embargos. También nota ahora las presiones de la banca el Govern, que denunciaba esta misma semana haber recibido una propuesta a medio camino entre la extorsión y la usura: según el conseller de Vivienda, Jaume Carbonero, algunas entidades (no detalló cuáles) se niegan a financiar los proyectos de vivienda protegida del Govern hasta que el propio Govern les compre con dinero público parte del stock de pisos acumulado en tres años de embargos. "Llevan tiempo en esa línea. Ahora nos lo dicen a nosotros [el Govern], pero todos conocemos casos de promotores que no pueden vender porque los bancos no financian a sus clientes ni aunque presenten garantías", abundan en Vivienda tras ratificar punto por punto las palabras de Carbonero, que encuentra respaldo del presidente de los promotores, Gabriel Oliver. "La propuesta de la banca es: ´O me compras mis pisos o no te financio´. Eso no está bien. El dinero público no está para eso", critica Biel Oliver, que mide sus palabras al máximo y asegura que a rebaja de los pisos de la banca no repercutirá en el resto del mercado. "No son competencia para los promotores, que vendemos vivienda nueva y de calidad. Los bancos tienen en Mallorca vivienda de segunda mano, en general mal situada y de poca calidad". Por eso les cuesta venderla. Aunque la rebajen.
