La rentabilidad se estrecha y el turismo mallorquín se prepara para dar una vuelta de tuerca a su negocio. Los hoteleros buscan liquidez y desvincularse de los inmuebles, para centrarse en la gestión de los establecimientos.
Los empresarios creen haber encontrado la respuesta a sus desvelos en el condohotel. Y para instaurarlo en Balears, el conseller de Turismo, Carlos Delgado, se ha convertido en el aliado perfecto. Está dispuesto a sacar adelante esta figura importada de Estados Unidos y que las cadenas mallorquinas han extendido por México y Brasil. Lo hará cueste lo que cueste. Su implantación, dijo ayer en Santander, "puede traer problemas con los sindicatos" pero "no serán ellos los que marquen la política turística del Govern".
Los condohoteles son una rareza en España, un híbrido entre el modelo hotelero y el residencial. Sobre ellos se abre un vacío legal. Según el concepto más general, las habitaciones pertenecen a diferentes propietarios y la gestión corre a cargo de la empresa hotelera. El dueño de la habitación puede disfrutarla durante unas semanas y los ingresos obtenidos por su explotación durante el resto del año se reparten entre el propietario y el gestor.
Para que fructifique esta fórmula en Balears, hay que salvar unos cuantos obstáculos de carácter legal. En primer lugar, no existe una norma en España que lo regule específicamente. Además, debido a ciertas similitudes con la multipropiedad o vacaciones de tiempo compartido, el condohotel "choca frontalmente" con el artículo 1.7 de la Ley de Derecho de Aprovechamiento por Turnos, apunta el catedrático de Derecho Civil de la Universitat de les Illes Balears (UIB), Pedro A. Munar. Este inconveniente se puede superar si el Gobierno español adapta la legislación nacional a la directiva sobre adquisición de productos vacacionales de larga duración.
Único en la isla
Mallorca cuenta con uno de los 18 condohoteles operativos en España. Es el Illot Suites & Spa, en Cala Rajada. "Después de 13 años de funcionamiento, en 2005 nos planteamos una reforma porque la rentabilidad descendía. Aprovechamos que se había establecido una propiedad horizontal sobre el hotel para vender una parte de las habitaciones, y en 2007 volvimos a abrir", explica Ignasi Esteve, consejero delegado de Illot Hotels. "El proceso fue largo. Los técnicos de la Conselleria amenazaron con quitarnos la licencia, pero conseguimos nuestro propósito porque garantizamos la unidad de explotación y el uso turístico", detalla. La mayoría de los propietarios de las habitaciones, de 42 metros cuadrados, son españoles. Pueden disfrutar de ellas 20 días al año en temporada media y baja.
Esteve asegura que no han reducido el número de trabajadores. "Al contrario, los hemos potenciado con la creación del Spa. Además, cuando vienen los dueños, las habitaciones se siguen limpiando. Los propietarios no pueden poner sus muebles y pagan por lo que consumen y beben, incluso por el cambio de toalla", advierte.
Uno de los inconvenientes de los condohoteles que apunta el catedrático Pedro A. Munar reside en cómo conseguir la unanimidad de los inversores para hacer modificaciones de elementos comunes del inmueble o en la fachada. En el caso del Illot Hotels lo han resuelto mediante un contrato de obligado cumplimiento: cada diez años se aborda la modernización del mobiliario y cada año se aporta un fondo común por parte de los explotadores y los propietarios que garantiza la reforma. Además, la empresa se reserva el derecho de dominio sobre las zonas comunes y algunas habitaciones.
La cadena mallorquina Meliá Hotels International es una de las compañías punteras en este modelo de negocio. En España cuenta con cinco condohoteles y en Brasil la mayoría de sus establecimientos se rigen mediante esta fórmula. Los inversores ocupan los apartamentos gratuitamente una media de 14 días. "El funcionamiento es exactamente el mismo que el de un hotel tradicional. Aunque las habitaciones tienen un propietario inversor particular, la gestión queda en manos del hotel, por tanto, la explotación es la de un hotel normal, con la misma plantilla y los mismos servicios", apuntan desde Meliá Hotels International.
En contra
Los sindicatos desconfían del condohotel y de su valedor en Balears, Carlos Delgado. "Al conseller le han puesto los hoteleros para liquidar el turismo, hacer caja y luego irse a invertir fuera", afirma el secretario general de la Federación de Comercio, Hostelería y Turismo de UGT, Antonio Copete.
El sindicalista cree que la mezcla del uso residencial y turístico provocará la "imposición" del primero, con la consiguiente pérdida de empleos. Si Delgado quiere hacer cambios, advierte Copete, deberá hablar con nosotros. De lo contrario, afirma, "se topará con conflictos". Los sindicatos temen que el condohotel esconda un sistema de reclasificación de suelos terciarios en residenciales. Sea lo que sea, en esta legislatura se dará una vuelta de tuerca al negocio turístico.
