Durante los últimos 3 años, el debate sobre la problemática del acceso a la vivienda se ha centrado en culpabilizar, de manera casi exclusiva, al alquiler turístico del aumento del precio de los alquileres. La solución al problema por tanto era sencilla, prohibiendo el alquiler turístico las viviendas se irían al mercado residencial y en consecuencia, al haber más oferta para la misma demanda los precios bajarían a los niveles de 2014. La realidad ha sido bien distinta y año y medio después de la aprobación de la ley turística y la posterior zonificación de Palma, en que las viviendas plurifamiliares han quedado definitivamente prohibidos en la capital balear, el precio lejos de bajar ha subido un 19% mientras que la oferta, eso sí, se ha reducido en un 53%.
Desde Habtur siempre dijimos que la subida de los precios de los alquileres era multifactorial y que el alquiler turístico no era, como muchos afirmaban, el único o principal responsable y que en consecuencia, la medida fracasaría. Entendíamos y deseábamos una regulación que maximizara los impactos positivos (impacto económico, rehabilitación de viviendas, mejor distribución de los beneficios del turismo, recaudación de la ecotasa...) y minimizara o mitigara los negativos que pudieran existir (pérdida de licencia en caso de molestias probadas y repetidas a los vecinos, prohibir el uso turístico en VPO...). En ningún caso pero veíamos ni vemos aceptable una prohibición total como la que se ha llevado a cabo, no sólo porque muchas familias dejan de obtener unos ingresos sino porque como ya han dicho en numerosas ocasiones las diferentes patronales de restauración, comercio y pequeña y mediana empresa, el impacto económico del alquiler turístico es clave para su subsistencia aportando además por vía fiscal unos ingresos para las arcas públicas nada desdeñables.
Entre los factores que explican el fuerte incremento de los precios del alquiler cabe destacar la mejora de la economía, el aumento del empleo y la inversión inmobiliaria. Además otros factores cruciales tales como un fuerte aumento de la proporción de ciudadanos que se decanta por el alquiler en lugar de la compra debido a las dificultades de acceder a crédito, el estancamiento salarial, el incremento demográfico y/o la falta de creación de vivienda nueva. No son menos importantes las reticencias de muchos propietarios a la hora de alquilar sus viviendas vacías por miedo a desperfectos y/o impagos, algo que se disparó durante la crisis. Una realidad que se vio agravada por la ausencia de una bolsa de vivienda social que perjudica sobre todo a las familias con rentas más bajas.
¿Qué ha pasado con las viviendas que se destinaban a alquiler turístico y ahora se han retirado del mercado? Aunque una pequeña parte se ha ido al parque residencial, no ha sido ni mucho menos suficiente para cubrir la fuerte demanda decantándose gran parte de los propietarios por la venta del inmueble o por su cierre y uso como segundas residencias. Si tenemos en cuenta que la mayor parte de estas se encuentran ubicados en las barriadas donde hay una elevada demanda de compradores extranjeros es de suponer que muchas estén engrosando el no desdeñable 37'7% de viviendas vendidas a extranjeros alimentando de nuevo un modelo especulativo en que se generan altos ingresos a corto plazo a costa de vender el activo que nos asegura los ingresos futuros. Una descapitalización del patrimonio inmobiliario de los mallorquines que difícilmente tiene marcha atrás.
Con esto no queremos decir que no tenga que haber límites a esta o cualquier actividad económica, tan sólo que antes de regular se debe conocer bien el contexto y realidad que queremos abordar evitando simplificaciones y cuentos de la lechera. En este sentido, es importante destacar que el impacto del alquiler turístico en el precio de la vivienda depende en gran medida del peso total que tenga en el total del parque de viviendas residencial siendo en el caso de Palma mucho menor que el del conjunto de Mallorca y/o Balears (un 1,08% en Palma en comparación a más del 6% de media en Balears). Algo previsible si tenemos en cuenta que una parte importante de las viviendas turísticas son segundas residencias teniendo estas menor peso en Palma que por ejemplo en los núcleos de litoral.
Ello no quita que el auge del alquiler turístico sea una realidad pero no lo es menos que existe una alta rotación en el sector siendo no pocas las viviendas que abandonan la actividad pasados unos años. Por ello, vemos bien que se ponga un límite de plazas siempre y cuando se haga mediante una bolsa de plazas que permita que aquellas que se vayan dando de baja no se extingan y sean cubiertas por nuevas viviendas y sobre todo, pidiendo requisitos que no estén pensados para que nadie pueda pedir licencia. Unas licencias que no olvidemos favorecen un mayor y mejor control de la actividad y la transparencia fiscal necesaria para poder llevar a cabo políticas de bienestar entre las que se encuentra evidentemente la de vivienda.
Aunque el precio de los alquileres podría estar llegando a su límite con un estancamiento de los precios del alquiler en el conjunto del Estado y en menor medida, también de Palma, esto no basta para que la población más vulnerable y/o con salarios más bajos puedan acceder a la vivienda. Para ello, es imprescindible un diagnóstico correcto y no buscar un cabeza de turco a quien culpar de la falta de previsión de nuestros gobernantes. Sería deseable un debate serio sobre cual queremos que sea el modelo futuro de ciudad entendiendo que cualquiera que sea, el turismo en general y el alquiler turístico en particular deben tener su espacio aprovechándose a conciencia las oportunidades que éste genera para la creación rehabilitación y mejora de infraestructuras y bienestar de los ciudadanos.
El acceso a una vivienda digna en un barrio digno debe ser sin duda una prioridad pero para que esto sea posible es imprescindible hacer políticas de vivienda pública de calado que eviten que vastas capas de la población se encuentren a merced de las fluctuaciones del mercado. Viviendas que distribuidos por toda la ciudad eviten la segregación urbana y procesos de degradación tan o más perjudiciales que la gentrificación. Sin querer culpabilizar a nadie, estaría bien recordar que la gentrificación del casco antiguo no lo inició el alquiler turístico sino, entre otros, la compra de viviendas en las áreas degradadas del casco antiguo por parte de ciudadanos con mayor poder adquisitivo. Áreas urbanas que una vez rehabilitadas son objeto de deseo no solo de extranjeros y turistas sino de nuevos residentes dispuestos a pagar más que los actuales. Por ello, los precios de alquiler del casco antiguo no serán nunca los de antes, por mucho que liquidemos el alquiler turístico. Ser consciente de ello es clave para entender Palma más allá del casco antiguo y en consecuencia, invertir en la mejora y acondicionamiento de todas las barriadas de la ciudad. Liquidar una de las principales fuentes de ingresos que pueden hacer posible lo anterior, no es la mejor solución.
*Presidente de Habtur Balears
