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Especulación en 'fora vila'

Furor inmobiliario en el campo de Mallorca: La venta de fincas batirá su récord este 2022

Las operaciones de compraventa en ‘fora vila’ se han duplicado en una década y coinciden con el enorme crecimiento que han experimentado los chalés de lujo. 2022 se cerrará con más de 4.450 transmisiones de propiedades rústicas

VIVIENDAS EN LA PART FORANA. MANU MIELNIEZUK MANU MIELNIEZUK

Si las cifras no caen estrepitosamente en noviembre y en diciembre, este 2022 se alcanzará la cifra récord de compraventa de fincas rústicas en Baleares. El campo es cada vez un bien más preciado para los compradores de bienes inmuebles, ya sean inversores, familias, extranjeros, etc., y su demanda es elevadísima, aseguran los agentes de la propiedad consultados por este periódico. Un hecho que pone las cosas cada vez más complicadas a la payesía ante los elevados precios de los terrenos y que a su vez tiene un impacto directo sobre el paisaje propio de las islas y la productividad de la tierra.

Se duplican en una década

Los datos contrastados que ha podido consultar este periódico provienen del Instituto Nacional de Estadística. Hasta el 31 de octubre de este año se han vendido un total de 3.857 fincas rurales en las islas. A final de año (sumando dos meses más) se alcanzará sin dificultades una cifra superior a las 4.450 operaciones de compraventa, una cifra histórica para Baleares. En 2021, se cerraron 4.398 transacciones. En 2020, año covid, descendieron hasta las 3.058. En 2019, fueron 3.695 las transmisiones de propiedad, una cantidad inferior a las ventas realizadas hasta el 31 de octubre de este año. Si se sigue la secuencia cronológica descendiente, uno se sitúa en 2012, hace justo una década, cuando las compras de fincas rústicas fueron 2.103. Así, puede afirmarse que este tipo de operaciones se ha duplicado holgadamente en diez años, un intervalo de tiempo que coincidiría con las dos últimas legislaturas de Pacto de Progreso en la comunidad.

Gráfico de la compraventa de fincas rústicas en Baleares en diez años

Gráfico de la compraventa de fincas rústicas en Baleares en diez años Elena Valles Riera

El año que se registró una mayor y brusca subida de la compra de este tipo de inmuebles en fora vila fue en 2016, fecha que coincide con el gran boom del alquiler turístico en la isla. Un estudio de Terraferida reveló que en dicho año la facturación a través de Airbnb alcanzó los 294,3 millones de euros en el conjunto de las islas.

Evolución de las compraventas en diez años. INE.

El 25% compra para una primera residencia

Para Lucie Hauri, especialista en el sector inmobiliario del sudeste de la isla desde 1982, la mayor parte de clientes que compran estas fincas rústicas son alemanes, suizos, suecos «e ingleses, pero cada vez menos». Según su experiencia, en torno a un 25% «son personas que vienen con sus hijos y compran una casa como primera residencia. Conozco familias de fuera que han venido a vivir aquí porque sus hijos van a la escuela de Rafa Nadal. En este grupo podríamos mencionar también a personas que con la covid han querido hacerse una casa aquí y tienen la posibilidad de teletrabajar. Otro 25% diría que compran por pura inversión y el 50% restante es segunda residencia». En cuanto a los precios, «son muy elevados y la demanda sigue siendo alta. No sé qué pasará porque con el nuevo decreto de protección del territorio en rústico se permite construir la mitad de metros que antes y alguien que tiene mucho dinero no quiere una casa de 250 metros cuadrados», asevera.

El presidente de la Asociación Balear Inmobiliaria Nacional e Internacional (ABINI), Hans Lenz, considera que esta subida de las compraventas en un 100% coincide con el mismo porcentaje de aumento de las operaciones cerradas para las viviendas urbanas. «Es cierto que ha crecido el interés por vivir en espacios abiertos, en la naturaleza, sobre todo desde la covid. Antes salía mejor de precio comprarse una finca rústica ante la falta de disponibilidad de suelo urbano, pero en los últimos años ya no es así. En los últimos dos, se ha duplicado el precio de las fincas rústicas contiguas a las zonas prime, que son Santa Maria, Alaró, Santanyí, Pollença o Artà. Por ejemplo, en Consell ya se ha vendido todo lo de 200.000 euros y ahora no encuentras nada por debajo de los 400.000».

Hans Lenz.

Otra cosa que sucede en rústico, comenta Lenz, es el continuo mensaje que se lanza de que se va a limitar mucho. «Tenemos el nuevo decreto 9/2020, tramitado por vía de urgencia cuando todos estábamos semiconfinados. Se anunció la protección de 51.700 hectáreas de suelo rústico y la reducción del tamaño de las casas a la mitad. «Esto generó una carrera en la tramitación de licencias y pienso que artificialmente genera una demanda aún más grande ante la posibilidad de que se vaya a cerrar el grifo definitivamente. Habría que analizar también si esta acción política ha acelerado todavía más la subida de precios». El presidente de ABINI considera que no se le puede negar ni castigar a muchas familias de aquí la posibilidad de poder construir una casa en su finca rústica o que la puedan dedicar a la venta para tener unos ingresos «ante el hecho de que la agricultura no da prácticamente nada. Sí pienso que habría que llegar a algún acuerdo y que deberían sentarse los propietarios de fincas con los representantes de la agricultura, pues en este tipo de parcelas debería facilitarse la actividad agrícola y habría que abrirlas de algún modo a los payeses».

La operación más grande de la historia: la venta de La Fortalesa de Pollença

Para Lenz, quienes están invirtiendo en las fincas rústicas de Mallorca «no son grandes fondos de inversión, sino más bien pequeños inversores por la escalabilidad de las fincas». Aunque hay excepciones. La operación más grande que se ha llevado a cabo en toda la historia de Mallorca en rústico es la compra de La Fortalesa de Pollença, adquirida este año por el magnate noruego Ivar Erik Tollefsen por 63 millones de euros. Luego está la compra de 18 kilómetros de costa por parte de los Reuben, que cerraron la operación como inversión estratégica pensando que en el futuro podrán edificar en la zona.

La Fortalesa de Pollença. DM

"Toda Mallorca acabará parcelada en dos 'quarterades'"

La presidenta del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares, Natalia Bueno, es una gran conocedora de la zona de Es Raiguer. «Hay promotores que se han dedicado a comprar parcelas de dos quarterades -lo mínimo para construir- y se han dedicado a hacer alto standing en el campo de Mallorca. Son chalés que compran extranjeros del norte de Europa sobre todo. La demanda ha aumentado muchísimo. Están en el mercado a partir del millón de euros», calcula. «Las que están fuera de ordenación, las ilegales, tienen una depreciación en torno al 40% del valor del mercado. De éstas hay mucha demanda por parte de residentes de entre 30 y 50 años», explica. Ante esta situación, Bueno denuncia el cansancio de los payeses. «La payesía se debería proteger más. Toda Mallorca acabará parcelada en dos quarterades y desaparecerá el campo. Cuando alguien compra una finca debería estar obligado a tener algún tipo de explotación agrícola», comenta. «También hay mucha demanda de parcelas para poner placas solares. Cada semana recibo peticiones tanto para comprar como para alquilar», añade. «Son arrendamientos de hasta 3.000 euros al año por hectárea», detalla. «Y un parque solar tiene como mínimo diez para ser rentable. Son 30.000 al año, es decir, 2.500 al mes».

Natalia Bueno. DM

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