El encarecimiento de las hipotecas desestabiliza el mercado de la vivienda en España

El alza de los tipos de interés y el consiguiente encarecimiento de las hipotecas ha abierto un círculo pernicioso en el mercado de la vivienda en España. El equilibrio entre el precio medio de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para la adquisición de la misma, teniendo en cuenta la renta media de los ciudadanos dibuja un índice que los expertos de Sociedad de Tasación denominan índice de accesibilidad. Esté índice muestra que desde 2012 nunca había sido más difícil comprar una vivienda en España. Según este indicador continúa con su tendencia descendente en el último trimestre desde que comenzara a bajar en el tercer trimestre de 2021. Partiendo de un punto de equilibrio de 100 puntos, el índice se situó en septiembre en 74 puntos, lo que refleja una bajada de 25 puntos respecto del año anterior y de cuatro puntos con relación al trimestre previo. En términos porcentuales, se trata de un descenso del 25,3% y el 5,1%, respectivamente. Es la cifra más baja desde el segundo trimestre de 2012 (71 puntos).

Los datos corroboran claramente las sensaciones ciudadanas y las previsiones que mantenía el sector desde hace meses. Pese a que los indicadores generales en el sector inmobiliario tienden a ser poco fiables, por aquello de que las tensiones entre oferta y demanda cambian mucho según el tipo de activo y las zonas, lo cierto es que el índice de accesibilidad de Sociedad de Tasación muestra una evolución negativa bastante general. Así, por comunidades autónomas, Baleares, Madrid, Catalunya y País Vasco continúan teniendo el índice de accesibilidad más bajo con respecto a la media española. De las 17 comunidades, 11 presentan un índice que no alcanza la barrera de los 100 puntos, que marca el punto de equilibrio. Es decir, un ciudadano medio de esas autonomías con un salario medio no podría acceder a una vivienda promedio sin endeudarse más de lo razonable. Por el contrario, hay seis autonomías que se sitúan por encima de este punto, siendo la Región de Murcia (113 puntos), La Rioja y Castilla la Mancha (108 puntos en ambos casos) las que tienen una mayor ratio de accesibilidad.

La directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación, Consuelo Villanueva, explica que "la tendencia negativa de este índice se debe al efecto de una política monetaria más restrictiva de lo inicialmente esperado, lo que, a su vez, ha derivado en un progresivo encarecimiento de la financiación y en nuevas restricciones al crédito por parte de las entidades financieras".

Lo particular de la situación actual es que pese a que los precios de la vivienda tanto nueva o usada tienden a no encarecerse en exceso, en torno al 3,7% interanual (frente al 4,65% en 2022), los problemas para comprar vivienda son actualmente mayores y se está produciendo un efecto claro de anulación de decisiones de compra a la espera de una coyuntura global más propicia.

Moderación de los precios

Los expertos apuntan a que los indicadores afianzan la idea de que los precios de la vivienda, especialmente la usada, van a tener que bajar en los próximos meses. Para los expertos de Sociedad de Tasación, los precios tenderán más bien a moderar las subidas. En cualquier caso cada micromercado marca sus propias tendencias en función de la oferta existente y los rangos de precios y clientes típicos. El descenso en el número de operaciones influirá en cualquier caso en los precios, recortando el número de clientes potenciales o reduciéndose la demanda de reposición de vivienda habitual en años anteriores.

Los últimos datos del Colegio de Registradores de España corroboran la situación general. En julio, las compraventas totales volvieron a disminuir respecto del mismo mes del año anterior, con lo que se acumulan ya ocho meses consecutivos de descensos, después de crecimientos habituales desde marzo de 2020. De las 96.104 operaciones realizadas en julio de 2022 se pasó a las 87.674 en julio de este año, en torno a 8.400 operaciones menos. Las compraventas de viviendas descienden de forma algo más intensa, de las 51.490 inscripciones de julio de 2022 se ha pasado a las 45.630 de este mes de julio, reduciéndose la cifra en 5.800 operaciones.