Tras seis años consecutivos con evoluciones a la baja, el precio de la vivienda en Balears cerró el pasado año con una subida del 0,7%, según los datos facilitados ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Este incremento es inferior al que se ha dado en el conjunto del país, cifrado en un 1,8%, pero también hay que tener en cuenta que el valor de los inmuebles ha descendido en el archipiélago menos que la media española a lo largo de la crisis económica.

La recuperación de los precios de la vivienda balear no presenta un carácter uniforme, y se sustenta en el impulso que está registrando el mercado de la segunda mano, que además es en el que actualmente se concentra la mayor demanda. De este modo, el valor de los inmuebles usados había subido un 1% al cierre del pasado año respecto al ejercicio anterior, mientras que el de los nuevos mantenía un descenso del 0,6%.

En el caso de las viviendas de segunda mano, hay que destacar que su valor ha registrado en Balears un ajuste mucho más duro que las de nueva construcción, lo que hace que en este momento haya productos muy atractivos en el mercado y explica el importante volumen de ventas que se está registrando, en muchos casos protagonizado por parte de inversores que tienen como objetivo poner el inmueble en alquiler para conseguir así rentabilidades superiores a las que en este momento ofrecen las entidades financieras y que se encuentran en niveles mínimos, según destaca el presidente del colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria del archipiélago, José Mir.

Hay que tener en cuenta que el valor de los inmuebles usados inició en 2008 un durísimo ajuste. Tan duro que, según los propios datos del INE, por una casa de segunda mano por la que en 2007 se podían pagar 100.000 euros, en estos momentos solo se abonan 61.558, es decir, ha perdido más de un tercio de su valor.

En el caso de la vivienda nueva, su precio inició la evolución a la baja en 2009, un año más tarde que la de segunda mano y el recorte ha sido menos duro. Según el INE, este producto sigue sin recuperar valor, y cerró el pasado año con un nuevo descenso, en este caso del 0,6%. Pero este último dato es rápidamente matizado por el presidente de la asociación de promotores inmobiliarios de Balears, José Luís Guillén, que señala la existencia de un elemento enormemente distorsionador, como es la estrategia de las entidades financieras de deshacerse de los inmuebles que todavía siguen en sus manos a unos precios que se situan incluso por debajo de coste.

Ofertas de los bancos

Según Guillén, la escasísima vivienda que sale al mercado recién construida (se hacen muy pocas nuevas promociones por falta de financiación) sí muestra ya una subida de precios, pero afirma que el producto sin usar sigue estando en buena medida en manos de los bancos, que están intensificando sus ofertas porque ya lo que les queda es lo peor de esa producción y tienen como objetivo desprenderse de la bolsa de inmuebles que han obtenido a lo largo de los años de la crisis por la vía de las ejecución de las hipotecas.

Este hecho, según lamenta el presidente de los promotores, está incluso generando problemas con los posibles clientes, que ven como los precios que pide un promotor se sitúan muy por encima de algunos productos ofertados por las entidades financieras. "Nos va a costar hacer entender que el valor que están marcando en este momento algunos bancos queda por debajo de coste, y que las nuevas promociones no pueden ser tan baratas", expresa el representante empresarial.

En cualquier caso, el INE pone en evidencia que el ajuste de precios que se ha dado en el producto nuevo es muy inferior al que se ha registrado en el usado. En los inmuebles sin inquilinos anteriores, si en 2007 se pagaba por uno de estos pisos 100.000 euros, ahora se abonan 79.643, lo que supone una rebaja próxima al 20% en esos siete años.

Un aspecto reconocido por José Mir es que el mercado de la segunda mano registró durante los años anteriores a la crisis una sobrevaloración muy alejada de la lógica debido a la enorme demanda que registró, impulsada en buena medida por la inmigración. Así, se daban casos en los que el precio del inmueble usado se acercaba al de los recien construidos, lo que llevó a muchas familias a embarcarse en un cambio de residencia.

Evolución diferente

Otro factor a tener en cuenta es que el precio de la vivienda de Balears ha bajado menos que la media estatal a lo largo de la crisis, lo que se apunta como otro hecho a tener en cuenta a la hora de explicar por qué ahora el encarecimiento está siendo en las islas más débil que el que se da en el conjunto del país.

Así, si el precio medio en el archipiélago ha aumentado en el último año un 0,7%, en el conjunto del país lo ha hecho un 1,8%, con casos especialmente destacables como las subidas del 2,9% en Madrid, del 2,8% de la Comunidad Valenciana, del 2,7% en Murcia o del 2,2% en Cataluña. En el lado opuesto aparecen Navarra, en donde al cierre de 2014 sus precios habían bajado un 4,2% respecto al año anterior; Extremadura, con una bajada del 0,7%; o Asturias, con un recorte del 0,3%, siento estas tres las únicas autonomías en las que el valor de estos inmuebles sigue sin recuperarse en 2014.

En el caso de la media estatal, su subida de precios ha sido más intensa en la vivienda nueva, con un 1,9%, frente al 1,7% de la usada, a diferencia también de lo sucedido en el archipiélago.

Previsiones para 2015

José Luis Guillén y José Mir tienen pocas dudas respecto a que en 2015 se va a mantener la tendencia de precios al alza, que será algo más intensa que la de 2014 según pronostica el segundo de ellos.

Esta recuperación del valor de los inmuebles se explica por el crecimiento que se está dando en la demanda. Según apunta el representante de los agentes de la propiedad inmobiliaria, desde que a principios del pasado ejercicio las entidades financieras comenzaron a abrir el grifo del crédito para las familias que desean adquirir un piso, las ventas comenzaron a crecer en el producto de segunda mano, a lo que se han sumado operaciones de carácter más especulativo, con compras para destinar el inmueble al alquiler y conseguir una buena rentabilidad. También ha sido fundamental el abaratamiento que se había dado, con la aparición de "gangas" en el mercado.

Y todo apunta a que esta tendencia se va a mantener. En primer lugar, los bancos parecen cada vez más interesados en conceder hipotecas a los compradores (la financiación para el promotor sigue todavía muy débil). A ello se suma la buena evolución de la economía de las islas, lo que está limitando el miedo que muchos isleños tenían a perder su puesto de trabajo y las reticencias que ello conllevaba a la hora de tener que afrontar un gasto tan elevado como el que supone la compra de un piso.

Además, se apunta la apreciable reducción del paro que se está dando en Balears, inicialmente de la mano de unas buenas temporadas turísticas y en estos momentos ya gracias a la reactivación que las reformas hoteleras han aportado a la construcción. Estos elementos tendrán continuidad en 2015, según pronostican ambos representantes empresariales.