19 de junio de 2019
19.06.2019
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"Estamos viviendo una burbuja del alquiler"

Marcos Martínez, director comercial de Tucasa.com, nos da las claves del mercado inmobiliario

19.06.2019 | 14:02
Marcos Martínez, director comercial de tucasa.com.

Si se está planteando emprender una operación inmobiliaria, ya sea para invertir en el sector, buscar residencia o poner a la venta o en alquiler una propiedad, le surgirán muchas dudas. Hablamos con Marcos Martínez, director comercial de tucasa.com, para responder a algunas preguntas clave y hacer una radiografía del mercado de la vivienda en España.

Pregunta: En general, ¿cómo está el mercado de la vivienda en España?
Marcos Martínez: El mercado inmobiliario en España se basa en dos transacciones, la venta y el alquiler. El alquiler le ha ganado en los últimos años a la venta muchísimo terreno. Hemos llegado a un punto en el que la demanda de alquiler es mucho mayor que la oferta y las cuotas ya empiezan a equiparse a cuotas de hipoteca o, incluso, las superan. La escasez de inmuebles en alquiler y los precios elevados, sumado a la cultura en este país de tener un piso en propiedad, hace que de nuevo empecemos a ver más compradores.

P: Efectivamente, hemos pasado de ser uno de los países con mayor número de propietarios de Europa, a un país donde el alquiler ha ido creciendo. ¿Qué hay tras este cambio y de qué porcentajes hablamos?
M.M: Actualmente, casi un 70% de los menores de 35 años emancipados viven de alquiler. Para buscar las razones hay que ir a la crisis o burbuja inmobiliaria, que se produjo entre 2007 y 2013. Tras ella, muchas personas ven el alquiler como una operación más dinámica, es decir, pueden alquilar una vivienda por 1.000 euros al mes, si les va bien, cambiarse a una de 1.500 euros o, si les va peor, pasar a una de 800 euros. El inquilino no está atado durante décadas a una hipoteca y cuota mensual.

P: ¿Aprendimos de los errores que se cometieron en la burbuja inmobiliaria?
M.M: Sí, hemos aprendido a ser más dinámicos, a establecer los márgenes de endeudamiento, manejar los valores de tasación respecto al préstamo hipotecario€ En definitiva, a no ser esclavos de nuestras deudas. Este aprendizaje ha derivado en este mercado de alquiler en auge.

P: En este momento, con los precios de compraventa y alquiler elevados, operaciones de suelo batiendo récords en Madrid y Barcelona, etc., se vuelve a oír hablar del riesgo de burbuja. ¿Cuánto hay de cierto?
M.M: La burbuja que pasamos hace unos años era una burbuja de viviendas en venta. La crisis vino porque se concedían muchos créditos hipotecarios para la compra de inmuebles que, finalmente no se podían pagar. Ahora estamos en una burbuja de viviendas en alquiler. Las cuotas mensuales de los alquileres de larga duración están en cotas altísimas. La demanda es tan grande y la oferta tan pequeña que en los barrios céntricos de grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, el metro cuadrado de vivienda de alquiler puede llegar en algunos casos a los 50€. Es una barbaridad.

P: ¿Han influido los pisos turísticos en la escasez de pisos en alquiler de larga duración y la subida de los precios?
M.M: Sí, en tucasa.com tenemos un apartado específico de alquiler vacacional y hemos visto cómo este tipo de transacción ha crecido exponencialmente en los últimos dos años en grandes ciudades y zonas de costa, sobre todo. El hecho de que un propietario pueda alquilar una noche por 80 euros le sale más rentable que alquilar el inmueble por 1000 euros al mes.

P: También tienen una sección de pisos compartidos
M.M: Durante años el piso compartido estuvo muy relacionado con la época universitaria, pero ya no. Todo el mundo sabe ya que una persona no debería destinar a vivienda más del 30 o 33% de sus ingresos mensuales. Si por mis recursos económicos y capacidad de endeudamiento no puedo optar a comprarme una vivienda, ni tampoco a un alquiler de larga duración, el piso compartido es la solución a la que recurre cada vez más gente.

P: ¿Cómo es la situación fuera de las grandes urbes?
M.M: El escenario anterior se da sobre todo en grandes ciudades, como Madrid, Barcelona, o Valencia, donde la demanda es muy alta. Si nos vamos a otras ciudades más pequeñas, a zonas rurales€ el clima es mucho más tranquilo y estable y los precios más constantes.

"Es buen momento para adquirir un piso"


P: ¿Es un buen momento para comprar vivienda en España?
M.M: El aumento del precio de la vivienda está entre un 2% y 4% y la tendencia es al alza. Debido a los niveles que están alcanzando los precios del alquiler en las grandes ciudades, puede ser un buen momento para adquirir un piso en propiedad, tanto para inversores como para una persona que esté pensando dónde y cómo va a vivir. Esta persona debe plantearse varias preguntas: ¿Pago esta cuota de alquiler?, ¿durante cuánto tiempo?, ¿me puedo permitir esta hipoteca?, ¿durante cuántos años? En este momento las hipotecas están acortando un poco los plazos.

P: ¿Sigue siendo atractiva España para el inversor extranjero?
M.M: El inversor extranjero se siente atraído por el clima, la gastronomía, el paisaje€ Estamos en un momento en el que el inversor del mercado centroeuropeo, alemán o italiano sigue apostando por las cualidades y características de nuestro país pero, en el caso del mercado inglés, vemos un parón por el tema del Brexit.

P: ¿Qué mensaje le daría a un propietario indeciso, vender o alquilar?
M.M: Siempre he pensado que para vender tienes tiempo. Cuando alquilas una vivienda, la puedes vender; si la vendes, ya no la puedes alquilar. Sin duda alguna, si un propietario tiene un inmueble y quiere sacarle un rédito económico, es un buen momento para el alquiler.

P: ¿Cuál es la clave para vender una vivienda?
M.M: Nosotros trabajamos con un volumen aproximado de un millón de inmuebles en toda España y el único factor para poder vender es el precio. Si este va acorde con las características de la vivienda y el precio que marca el mercado, se puede vender en un plazo aproximado de 3 meses. En la época de la crisis este plazo estaba en los 6 - 9 meses.

P: ¿Qué proyección hace del mercado inmobiliario para los próximos años?
M.M: La tendencia es que el precio de la vivienda de segunda mano siga creciendo y que el sector de obra nueva vaya cogiendo consistencia. En el mercado de alquiler de larga duración, los precios en las grandes urbes son ya tan altos que no creo que vayan a aumentar más. Y seguirá creciendo el alquiler en pisos compartidos y los alquileres vacacionales.

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