La burbuja del sector inmobiliario español fue en gran medida responsable de los efectos más dañinos de la crisis económica. Como es conocido, el sector se ha hundido hasta la parálisis en los últimos siete años, han desaparecido del mapa más de 10.000 inmobiliarias en ese tiempo y los inmuebles han perdido más el 40% de su valor. Y aunque la actividad inmobiliaria se encuentra reducida actualmente a su mínima expresión, por lo que estamos muy lejos de que pueda reproducirse un nuevo recalentamiento del sector, conviene que se prevengan precisamente ahora los riesgos futuros. No debe olvidarse que la preferencia por la vivienda en propiedad está en el ADN sociológico de los españoles, y que los bajos tipos de interés, que tienen como consecuencia la baja remuneración del capital, son una invitación a la inversión inmobiliaria. Además, las cifras del sector ya vuelven a ser positivas: el precio medio de la vivienda libre creció el 1,2% en el segundo trimestre del año en curso, hasta 1.476,8 euros/metro cuadrado, dejando atrás 26 trimestres consecutivos de caídas. Y, según la contabilidad nacional, el sector construcción es de nuevo el que más empleo crea, con un crecimiento del 9,2% anual también en el segundo trimestre del año. También, según el INE, la concesión de hipotecas lleva 13 meses consecutivos subiendo.
En resumidas cuentas, los más prudentes han empezado ya a recomendar o a tomar medidas. El FMI, en concreto, sugiere de forma genérica la adopción de "medidas macroprudenciales" para contener los excesos en inversiones residenciales, tales como fijar límites en la relación entre el importe del préstamo y el valor del activo, o requerir a las entidades de crédito determinadas provisiones de capital al conceder préstamos al promotor.
Y eso están haciendo algunos países: en el Reino Unido, el Banco de Inglaterra pidió el año pasado al gobierno facultades para limitar los créditos, que básicamente consistían en un recargo sobre la cuota hipotecaria y en la limitación de que los bancos no pudieran conceder más del 15% de sus hipotecas por sumas superiores a 4,5 veces los ingresos anuales de una familia (en España, la vivienda media cuesta hoy 7,4 años de salario medio anual de una persona pero en 2007 llegó a costar 13,5 años). Irlanda ha limitado también el porcentaje de hipotecas que superen el 80% del valor del inmueble, lo que ha provocado una brusca caída del crédito. Y Australia ha fijado un crecimiento anual máximo del 10% interanual en el crecimiento del préstamo a inversores inmobiliarios y ha obligado a la gran banca a dotar reservas por el 25% del valor de las hipotecas a particulares usuarios finales (antes era el 16%). En Alemania, la entidad regulatoria de la que forma parte el Bundesbank ya ha enviado al parlamento la propuesta de limitar la cuantía de los créditos hipotecarios en función del precio del inmueble y de los ingresos del comprador? En España, no se ha hecho nada en absoluto, ni se advierte el menor interés en el Gobierno ni en la oposición por este asunto.
Claro está que tales medidas, en un país como España que sale de la profunda crisis, deberían conjugarse con una política clara de fomento del alquiler. Las Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimis) pueden ser un buen vehículo, siempre que se adapten a las verdaderas necesidades. Lo importante es en suma que se asimile el cambio de mentalidad es mejor fomentar el alquiler que la compra y que se vaya adaptando la legislación a este criterio. Los ciudadanos serán sin duda más felices y el sistema económico se librará del riesgo de nuevas burbujas.
