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Diario de Mallorca

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Hans Lenz Presidente de la Asociación Balear Inmobiliaria nacional e internacional

«La vivienda balear también se ha vuelto cara para el extranjero»

«Estamos fallando como sociedad si los jóvenes no pueden acceder a una primera residencia» u «Limitar las compras de viviendas a europeos no tiene cabida en la legislación comunitaria porque es una discriminación»

«Se ha protegido mucho el territorio, pero ha llegado el momento de pensar también en las personas». B. Ramon

Hans Lenz (1976) nació en Palma, es hijo de alemán y de mallorquina y preside la patronal que agrupa a varias inmobiliarias de las islas con producto de alto nivel.

¿Qué balance hace de la venta de viviendas en Mallorca durante 2021?

Durante 2020 las ventas sufrieron un parón. Se reactivaron durante el verano de ese año para volver a caer cuando Angela Merkel y Boris Johnson devolvieron a todo el mundo a su casa, lo que supuso un momento de shock. Durante el invierno 2020/21 logramos salvar los muebles entre todos. Pero durante el pasado año el ritmo de ventas se volvió muy fuerte, y no solo para el extranjero, sino también de demanda local. Las compras realizadas por ciudadanos de otros países en Balears han pasado del 34% del total hasta representar un 39%, que es un aumento, aunque no muy grande. Con datos del tercer trimestre, todo indica que 2021 va a ser el año con el mayor volumen de ventas de toda la historia, superando incluso a 2006.

Gana peso la adquisición de viviendas de segunda mano.

Falta producción de vivienda nueva, estamos en mínimos históricos. Durante los últimos diez años ha bajado a un tercio, pero en cambio su precio se ha multiplicado por tres. Estaba en unos 220.000 euros y ahora está superando los 600.000. En esta media entran tanto los plurifamiliares como los unifamiliares de mayor nivel. Eso supone un problema muy grande que debemos atajar.

¿A qué se debe este ‘boom’ en las ventas?

Es una combinación de muchos factores. Después de que nos confinaran y nos suspendieran los viajes, nos replanteamos el cómo y el dónde queremos vivir. Y el entorno de Mallorca juega un papel muy grande. Tras estar encerrado en un clima centroeuropeo durante todo un invierno, el que puede salirse de ahí, lo hace. Si además tenemos en cuenta que nos hemos digitalizado y podemos trabajar desde casa, y todo ello con un medio ambiente como el de las islas que es muy difícil de mejorar, el resultado es que la gente prefiere venir aquí. No olvidemos la estructura que se ha creado en el archipiélago, con escuelas, campos de golf, comercios y hospitales, que ha jugado mucho a nuestro favor.

¿Qué previsiones tienen para 2022? ¿Se puede batir un nuevo récord de ventas?

Creemos que no. Pensamos que 2021 va a marcar un antes y un después. Este año las compras se van a relajar, porque ya no hay esa bolsa de demanda retenida por las restricciones en los viajes como sucedió en 2020. Pero aunque sea un año más flojo, seguirá siendo muy potente en términos generales. El peso del sector inmobiliario dentro de la economía balear ha sido desde 2005 de alrededor de un 20%, pero en 2021 fue mucho más potente y ayudó a salir adelante. Un dato que lo confirma es que los ingresos del Govern balear en el primer semestre de 2021 se compusieron en un porcentaje muy alto del impuesto de transmisiones patrimoniales. Si el sector no hubiera tirado en ese momento, no sé qué habría pasado con las cuentas públicas.

«Faltan unas 15.000 viviendas nuevas en las islas». B. Ramon

¿Qué producto residencial es el más demandado por los extranjeros en este momento?

(Ríe) Todo. Se demanda todo. Tenemos una diversidad inmobiliaria muy importante. Se buscan viviendas en Palma, que no sufrió como otras grandes capitales, hay una gran demanda de espacios abiertos, de fincas, pero ya se cubren todos los escenarios.

Se está generando una imagen de que el extranjero está acaparando la oferta residencial y provocando una subida de precios, y se plantea el debate de si deben restringirse las ventas de segundas residencias a este colectivo. ¿Lo ve viable?

Está bien que trabajemos en ordenar nuestro espacio y la producción, porque durante las últimas décadas ha fallado este debate. Pero la limitación de compras a los extranjeros no tiene lugar en la legislación europea porque supone una discriminación. Hemos analizado qué ocurre en otros países, y hemos identificado cinco lugares de la Unión Europea que tienen una limitación para la compra de segundas residencias, pero se le aplica igual al residente que al que viene de fuera. Si quisiéramos adoptar una medida así en Balears, seguramente se podría hacer, pero solo si se limita de la misma manera al que vive en las islas de forma permanente como al que busca una segunda residencia para uso vacacional. Sería una restricción de las libertades que no tiene mucho sentido. Culpar al extranjero de todos los males en el sector es un error.

¿Hay escasez de vivienda en las islas?

Según la patronal CAEB, en las islas faltan unas 15.000 viviendas y hace falta producir más. Tenemos que seguir protegiendo el territorio, pero la política de desclasificación de suelos que se ha desarrollado durante los últimos años también empuja muchísimo los precios hacia arriba.

Usted ha hablado antes de una media de 600.000 euros en el precio de la vivienda nueva balear, pero incluye tanto el de los chalés de los más ricos como el de los pisos más asequibles. ¿Tiene datos por categorías?

El precio medio es uno de los más altos de España, siempre aparecemos entre los tres primeros en el ranking de España. Poder comprarse un chalé en las zonas con una cierta demanda en Mallorca por debajo del millón de euros prácticamente es misión imposible. Si hablamos de un plurifamiliar de Palma, tampoco hay nada por menos de 300.000 euros. Con esos precios y los sueldos medios de las islas, se hace muy difícil acceder a una residencia.

¿Para un mallorquín resulta ya casi imposible poder acceder a un piso nuevo en Palma o Calvià?

Hay un problema de falta de suelo. En Calvià no tenemos conocimiento más que de uno o dos solares plurifamiliares, porque el resto está construido, y en Palma el problema es menos agudo, pero acabaremos llegando ahí. Quiero dejar una cosa clara: La vivienda balear también se ha vuelto cara para el extranjero. Han quedado muy atrás los días en los que comprarse un piso o una casita era una inversión asequible. La vivienda que está comprando un extranjero aquí en la mayoría de los casos es más cara que su propia casa. Es algo que solo se pueden permitir los europeos de alto poder adquisitivo.

¿El residente está abocado a la vivienda usada o al alquiler?

Sí, a no ser que se tomen medidas valientes y se consigan desarrollar inmuebles más asequibles, y eso pasa necesariamente por una colaboración público-privada. Las Administraciones deberían de ceder suelo público para que los promotores desarrollen en ellas viviendas con un precio máximo limitado. Se agradecen los esfuerzos que está haciendo el Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI), pero lamentablemente las residencias de protección oficial que hace el Govern son promociones demasiado lentas y demasiado reducidas como para tapar el agujero que tenemos. Pero el sector está dispuesto a trabajar para buscar fórmulas que permitan sacar al mercado residencias por 200.000, 250.000 euros o alquileres que se muevan entre los 500 y 800 euros. Si no lo conseguimos, vamos a tener un problema muy pronto. En Alemania casi la mitad de las viviendas son alquiladas, no es un problema. Tener un parque de alquiler muy superior al actual es una de las posibles fórmulas. Tenemos el buen ejemplo de la ciudad de Viena, con un enorme desarrollo de la vivienda pública en colaboración con el sector privado que da pie a unos precios de alquiler muy asequibles.

Habla de la necesidad de más viviendas. ¿La solución pasa por consumir algo más de suelo o por modificar planeamiento y permitir edificios más altos y viviendas más pequeñas?

Modificar las alturas y las densidades es algo que hace tiempo que se viene reclamando, pero por lo que hemos podido ver en el plan general de Palma es un tema que no se ha abordado, y es una lástima. Y hay suelo público, que tanto puede ser del ministerio de Defensa como de un Ayuntamiento, que se debería liberar porque estamos ante una emergencia. Allí se podrían desarrollar planes específicos, un microurbanismo para estos solares, donde se podría llegar a acuerdos con promotores para el desarrollo de las obras, sin necesidad de que haya un gasto público, y poner luego residencias en el mercado a precios asequibles.

¿La fiscalidad sobre la vivienda es la adecuada para conseguir ese objetivo?

Es demasiado alta y se ha dado otra vuelta de tuerca. Aumentar el impuesto de Transmisiones Patrimoniales en su franja superior es un recurso fácil. Hará que haya más ingresos públicos, pero eso lastra también el mercado.

¿En el caso de Balears, hablamos de un problema de precios altos, de salarios bajos o una combinación de los dos?

Es un cóctel explosivo de los dos. Con la inflación actual los sueldos se están quedando todavía más atrás, y si los comparamos con el nivel europeo, mejor ni hablar.

Sin embargo usted representa a una patronal. Dígale a sus empresas que suban sus salarios. ¿Quién da el primer paso?

El salario al final debe de tener también una función social. Es una retribución por un trabajo realizado pero tiene que ser suficiente para que esa persona viva dignamente. Nos tenemos que adaptar al mundo en el que vivimos.

¿Qué futuro tiene una sociedad en la que los jóvenes no pueden acceder a una primera residencia?

Obviamente, estamos fallando como sociedad. Por eso resulta tan urgente corregir esta situación. Los ritmos del sector son demasiado lentos para que el problema pueda arreglarse en una legislatura. Se han estado pasando la pelota unos a otros para evitar tomar medidas impopulares, pero debemos ponernos en marcha ya. Se han tomado muchas iniciativas para proteger el territorio, pero ha llegado el momento de pensar también en las personas y en cómo van a vivir. Restringir sin ofrecer alternativas nos está ahogando y hace que los precios suban. Hay territorio muy protegido que debe de seguir así, pero hay que encontrar un equilibrio. No tiene sentido que se esté desclasificando suelo porque se necesita.

¿Qué opinión le merece la futura ley de la vivienda estatal?

Me gusta remitirme a los hechos. En Berlín, París o Barcelona, el hecho de intervenir un mercado y delimitar los precios de alquiler ha llevado a una reducción drástica de la oferta e incluso ha hecho que los precios medios hayan subido. Y lamentablemente se ha instalado la picaresca, como pagos en negro e incluso alquilar los muebles.

En corto

Su sector mueve mucho dinero. ¿Eso lo convierte en proclive al fraude?Los pagos hoy en día son nítidos y limpios, muy diferente a lo que conocimos a principios del milenio. Pero hay un intrusismo endémico en el sector, contra el que se está trabajando con una nueva ley que regule la intermediación inmobiliaria. Es cierto que se han registrado estafas como el caso Charly o el de la inmobiliaria de Puerto Portals. Hay que hacer unas recomendaciones a los consumidores, como apostar por empresas y personas de reconocida trayectoria, y sobre todo la de no creerse nunca los chollos, que es un patrón que se ha repetido en esos casos al ofrecer teóricamente productos con un precio muy inferior al de su valor en el mercado.

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