El Supremo da la puntilla a la valoración de inmuebles por el Govern

La sentencia de la Sala de lo Contencioso del Supremo, dictada el pasado mes de enero por el magistrado Francisco José Navarro Sanchís, considera que la forma en la que se estima el «valor real» de un inmueble, tal y como exige la ley en estos momentos, solo es posible si un perito visita el inmueble para comprobar aspectos como sus características y estado de conservación, y que de no producirse esa visita, la Hacienda autonómica está obligada a justificar claramente la causa, según pone de relieve Alejandro del Campo, abogado de DMS Legal que recientemente ofreció una conferencia en relación a este tema en el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de las islas.

En concreto, en la sentencia se afirma que «debemos ratificar, mantener y reforzar nuestra doctrina constante y reiterada sobre la necesidad de que el perito de la Administración reconozca de modo personal y directo los bienes inmuebles que debe valorar, como garantía indispensable de que se tasa realmente el bien concreto y no una especial de bien abstracto, común y genérico», y que «ha de razonarse individualmente y caso por caso, con justificación racional y suficiente, por qué resulta innecesaria, de no llevarse a cabo, la obligada visita personal al inmueble».

Hacienda balear en aprietos

Esta exigencia del Supremo pone en un aprieto a muchas agencias tributarias autonómicas, dado que la aplicación del sistema de cálculo sin esa visita está muy generalizado, y éstas no tienen peritos suficientes como para revisar los inmuebles que cambian de mano por operaciones de compraventa entre particulares, herencias o donaciones. Esta situación se da en Baleares.

Eso explica que desde el Gobierno central ya se estén tomando medidas para intentar sacar del apuro a las autonomías, ya que la ley antifraude que se está tramitando actualmente ya prevé que la base imponible de los citados impuestos deje de ser el citado «valor real», para pasar a considerarse el Valor de Referencia de Mercado que anualmente fijará el Catastro, algo que en opinión de Del Campo puede conllevar, de una manera un tanto «encubierta», una «subida brutal» de impuestos en el futuro, incluido el que se aplica sobre el Patrimonio.

En cualquier caso, y a la espera de que se apruebe la citada ley, la sentencia del Supremo supone un «jaque mate», en palabras del abogado de DMS Legal, la valoración de los inmuebles que se hace en estos momentos.

Esta fórmula, a la hora de calcular el valor del suelo, ha consistido desde hace años en tomar el que aparece en el catastro y multiplicarlo por dos. Por lo que respecta a la edificación, se calcula en relación a unos baremos fijados por el Colegio de Arquitectos.

El punto más polémico ha sido el primero, ya que muchos catastros se elaboraron durante los años de la ‘burbuja inmobiliaria’, lo que supone que están sobredimensionados, provocando una valoración excesiva de los terrenos y una presión fiscal excesiva.

El Parlament balear fue consciente de este problema, y en 2016 aprobó por unanimidad de todos los grupos políticos una resolución de Més en la que instaba al Govern a modificar esos criterios ya que podían dar lugar a una carga tributaria «totalmente desproporcionada». Pero ese mandato no fue obedecido, y se siguió aplicando el mismo sistema.

A principios de 2019 el Govern optó por cambiar el sistema de valoración de los inmuebles debido a las decisiones en su contra que comenzó a tomar el Tribunal Económico Administrativo Regional (TEAR), siguiendo la doctrina que previamente comenzó a fijar el Supremo, pero las modificaciones fueron mínimas y siguieron sin incluir la visita del perito en todos los casos, lo que en su momento llevó a Alejandro del Campo a denunciar que se había limitado a hacer «un paripé» para aparentar que cumplía la ley.

Pero ahora esta nueva sentencia refuerza la exigencia de que se visite el inmueble, lo que lleva a afirmar al abogado de DMS Legal que cualquier recurso que se presente en contra de la estimación de valores realizada por la ATIB será ganado con casi total seguridad.

El problema es que solo hay un mes de plazo para recurrir, lo que significa que la inmensa mayoría de los contribuyentes de las islas ha terminado abonando unos impuestos que en muchos casos estaban sobrevalorados, sin posibilidad ahora de conseguir ninguna compensación por ello.