Balears debería construir más de 7.500 viviendas nuevas cada año a lo largo de la próxima década para poder cubrir la demanda residencial existente en las islas, según se desprende de un estudio elaborado por la consultora inmobiliaria CBRE en el conjunto de España. El problema radica en que la edificación que se está desarrollando no cubre ni una tercera parte de estas necesidades, con un problema básico en esta materia: las islas tienen poco suelo disponible, y además es muy caro.
Según el informe de CBRE, la necesidad de nuevas residencias alcanza un carácter generalizado en España debido a que aunque la población del país está descendiendo, el número de hogares crece por los cambios que se están dando en su composición al descender el número medio de sus componentes y crecer los que están constituidos por un solo individuo. Pero en Balears se produce una conjunción de factores que agravan este problema, es decir, sobre las islas se cierne la 'tormenta perfecta'.
Porque en el caso del archipiélago, a ese cambio en las características de los nuevos hogares hay que sumar que su población sí sigue creciendo aunque sea de forma moderada, en buena medida por la llegada de personas ya no desde el extranjero, sino desde otras comunidades autónomas. Pero a eso hay que sumar un tercer elemento: la demanda extranjera, enormemente intensa y que se refleja en el hecho de que el 45% de las transacciones inmobiliarias realizadas el pasado año en Balears fueron protagonizadas por ciudadanos llegados desde otros países, según recuerda la directora regional de CBRE, Tonia Vera. Un dato fundamental para entender lo que sucede en las islas: en el conjunto de España, ese porcentaje fue solo del 20%.
El estudio aporta más información muy relevante para entenderla situación del mercado inmobiliario balear y el boom de demanda residencial impulsado por los factores antes señalados: la necesidad de 7.500 viviendas nuevas que se da en las islas es prácticamente la misma que se asigna para toda la provincia de Barcelona: 7.900. La diferencia es que el archipiélago tiene una población de algo más 1,1 millones de residentes, y la provincia catalana supera los 5,5 millones. Para todo el País Vasco (con una población de 2,1 millones de personas), la estimación es que la demanda residencial exige unas 5.000 viviendas nuevas por ejercicio, una cifra que es ampliamente superada por la balear, y para la provincia de Valencia y sus 2,5 millones de residentes ese cálculo es de cerca de 5.300 inmuebles. Sevilla, con cerca de dos millones de habitantes, fija sus necesidades en algo más de 5.700 residencias nuevas anuales. Ciertamente, hay una zona que presenta una situación similar a la balear, según CBRE: Málaga, con 1,6 millones de residentes, presenta una demanda de unas 10.600 viviendas nuevas por año durante el periodo antes indicado. Y al igual que en el caso del archipiélago, el peso de las segundas residencias para extranjeros es también excepcional en esta provincia andaluza.
Como se ha señalado, en el archipiélago hay demanda suficiente para consumir más de 7.500 viviendas nuevas cada año de aquí hasta 2025. ¿Pero cuantas se hacen? Dos cifras nos permiten entender la gravedad que está adquiriendo esta falta de inmuebles de nueva construcción. Durante el pasado año se vendieron en las islas 10.605 viviendas, de las que solo 2.319 eran nuevas por su escasez, según los datos facilitados por el Instituto Nacional de Estadística, es decir, ni siquiera una tercera parte de la demanda existente de este tipo de producto.
Nuevas promociones
Según señala Tonia Vera, parte de los inmuebles nuevos comercializados en 2015 correspondían a promociones antiguas que seguían sin vender, lo que supone que el stock de inmuebles de nueva construcción es cada vez más pequeño. La directora regional de CBRE pone de relieve que según las estimaciones de esta consultora, en el caso de Palma este stock no alcanza ya ni siquiera los 200 inmuebles, es decir, está prácticamente agotado. Y estamos hablando del municipio en la que la demanda residencial es más acentuada.
Pero además, las nuevas promociones siguen siendo extraordinariamente débiles, como se refleja en el último informe presentado por el Colegio de Arquitectos de Balears, en el que se desvela que el número de viviendas visadas (proyectadas) durante los cuatro primeros meses de este año es de 586, lo que supone que de mantenerse esta media, al cierre del año se pueden haber alcanzado las 1.700, lo que en este caso no supone ni una cuarta parte de la demanda estimada por CBRE.
Sin embargo, hay que apuntar una evolución al alza en el número de proyectos visados, que aunque siguen muy alejados de las estimaciones de demanda existente, al menos muestran una tímida recuperación. En este caso, desde la consultora se recuerdan operaciones recientes de compra de suelo, como la del antiguo cuartel de Son Simonet, donde la empresa La Llave de Oro tiene previsto poner en marcha una nueva promoción residencial en varias fases.
Pero los datos de los arquitectos apuntan a otro aspecto: la escasa vivienda que se pone en marcha en las islas es, además, cara. Según el citado colegio profesional, estas nuevas edificaciones son mayoritariamente unifamiliares, es decir, chalés destinados a una clientela de alto poder adquisitivo, principalmente extranjera. Y CBRE añade en relación a este tema que el 50% de las compras residenciales realizadas en Balears supera el precio de los 150.000 euros, cuando en el conjunto de España esa tasa queda por debajo del 30%. Y si el precio medio de la vivienda está creciendo en España un 3,5%, en las islas lo hace a un ritmo del 6,4%, que se eleva hasta el 7,8% cuando se trata de un inmueble de nueva edificación.
Un dato más aportado en este estudio: en el Casco Antiguo de Palma se pueden llegar a pagar entre 7.000 y 9.000 euros por metro cuadrado, "debido a la fuerte demanda de segunda vivienda de lujo por parte de extranjeros".
En el informe se destaca la importancia que la demanda extranjera está teniendo en las islas, porque además de presionar sobre un mercado de la vivienda nueva que ya se presenta como claramente insuficiente, está extendiendo también su influencia sobre la segunda mano, con la compra para rehabilitación, según señala Tonia Vera, haciendo igualmente que el precio evolucione al alza.
Balears huele a negocio
La directora regional de CBRE hace una afirmación coincidente con la que desde hace meses se lanza desde colectivos como los promotores inmobiliarios, los constructores, los aparejadores o los agentes de la propiedad inmobiliaria: Balears, y más concretamente Palma, tienen un problema de escasez de suelo, y esa característica de bien escaso hace que además sea caro, lo que dificulta la edificación de inmuebles a precio asequible.
Además, Tonia Vera recuerda que durante los años del boom del ladrillo la promoción de inmuebles era desarrollada en gran medida en las islas por empresas locales que, o cayeron con la crisis, o han tenido serios problemas para conseguir financiación de la banca durante este periodo.
Pero el déficit de vivienda en las islas es tan evidente, que éstas desprenden ya un claro olor a negocio. El resultado es que en el archipiélago se está registrando ya el desembarco de fondos de inversión y socimis (sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria), interesadas en adquirir suelo en Balears para desarrollar viviendas plurifamiliares en él.
Como ejemplo, hay que recordar el interés demostrado por algunos grupos por hacerse con la mayor reserva de suelo urbano de Palma, en Son Ferragut, unos terrenos actualmente en manos del Sareb (el denominado banco malo).
Tonia Vera señala que las islas, y en concreto Palma, se han convertido en un mercado "muy atractivo" para los inversores, interesados en desarrollar proyectos residenciales, aunque no oculta que el elevado valor del suelo condiciona el precio final que estos pisos van a tener y el tipo de clientela al que van a ir dirigidos.
