Si es usted uno de los millones de compradores que decidieron firmar una hipoteca entre 2006 y 2008, prepárese para tirarse de los pelos. Otra vez. Los precios de la vivienda, esos que no iban a caer nunca, han caído tanto que las hipotecas que se firman hoy cuestan al mes una tercera parte que entonces. También los intereses son menores. Y las trampas en la letra pequeña siguen existiendo, pero años de sentencias contra seguros hipotecarios, cláusulas suelo y otras emboscadas bancarias hacen que hoy firmar un crédito sea un ejercicio menos doloroso y arriesgado. Estas son las características del nuevo mercado hipotecario, descrito en un informe sectorial que firma el Banco Sabadell, una de las entidades que mejor ha capeado una crisis que empezó como entidad modesta y acaba como tercer banco de Balears y uno de los grandes de España, tras comprarse la CAM levantina y su enorme indigestión inmobiliaria.
La hipoteca media mensual pasa de 976 euros para las firmadas en 2007 a 378 en el caso de las que se hacen hoy
1. Quien firma hoy una hipoteca afronta una letra mensual mucho más llevadera de la que sufren quienes compraron meses antes del estallido inmobiliario. Entonces los precios eran más altos, factor que obligaba a las familias a afrontar períodos de amortización más largos (hasta 40 y 50 años), con tipos de interés más elevados. El resultado es que la cuota media mensual de quienes firmaron en 2007 era de 976 euros, nada que ver con los 378 de quienes se meten hoy en la aventura de comprar piso. Que ya no es tan aventura: el esfuerzo de las familias para comprar se reduce radicalmente. En 2007, según el Banco de España, la hipoteca engullía el 51% de los ingresos del hogar, porcentaje que hoy es del 33,6%, un mínimo no visto desde que en 2002 empezó a inflarse la burbuja.
De vuelta al escenario de 2002: hipotecas más cortas y créditos de cuantía similar a los de hace doce años
2. Conforme subían los precios, crecían las necesidades de financiación. Y los intereses, que la banca siempre gana. El caso es que hoy se llega a un escenario crediticio que no se veía desde 2002, cuando el dinero que se solicitaba de media para comprar casa eran los 115.000 euros que se piden hoy, lejos ya de los 170.000 típicos de año de mayor fiebre inmobiliaria, 2007. Y como hay menos que pagar, los plazos se acortan, como el gasto en intereses. Hoy la hipoteca a 35 y 40 años, que se generalizó entre 2006 y 2008, es una opción que pocos eligen. El plazo de amortización medio ha pasado de 28,3 años en 2008 a 22,4 hoy. Quienes compran hoy, acabarán así de pagar antes de quienes lo hicieron en 2008. Y encima habrán pagado menos.
Con mejores condiciones y precios, las ventas vuelven a crecer con fuerza
3. La consecuencia de todo esto es que el mercado inmobiliario, poco a poco, empieza a despertar: en el último año las ventas de vivienda se elevaron un 27%, mientras se incrementaba un 31% el valor de tasación de los inmuebles comprados. La vivienda está a punto de caramelo: tras parar de bajar, le queda empezar a subir, aunque no esperen otra burbuja.
