-¿Los isleños tienen acceso a la vivienda que necesitan? Y me refiero tanto al número de las que se edifican como a su tipología.
-No hay las viviendas que los isleños necesitan, en absoluto. La vivienda nueva para el mercado local es prácticamente inexistente. La única que se hace es para extranjeros y en un número escaso. Pero para el mercado local, es simbólico.
-¿Cuántas viviendas nuevas al año necesitan las islas y a qué precios?
-Eivissa tiene una complejidad especial y está claro que necesita más proyectos residenciales, mientras que en Menorca no hace falta. En Mallorca, y sobre todo en sus grandes núcleos, hace falta mucha vivienda nueva porque su población no deja de crecer, como se ve con las nuevas incorporaciones en los centros escolares, y al menos serían necesarios unos 1.500 nuevos plurifamiliares al año para el mercado local, de los que unos 1.200 deberían estar en Palma y en el área metropolitana, porque es donde están las empresas y los servicios. El precio del mercado local debería de estar por debajo de los 200.000 euros con dos dormitorios.
-¿Y lo que sale al mercado es...?
-En Mallorca se están construyendo unas 500 viviendas al año, de las que solo unas 200 son plurifamiliares, y de estas últimas, entre un 30% o un 40% también va dirigido al mercado extranjero, lo que supone que para el residente no queda prácticamente nada y además a un precio que en muchos casos supera los 300.000 o los 350.000 euros para dos dormitorios, muy por encima de lo que pueden pagar la mayoría de los isleños.
-¿Qué causa este desfase?
-Construir una vivienda cuesta lo que cuesta. La suma de material, mano de obra, exigencias del código de edificación... no te escapas de 1.500 euros metro cuadrado. Eso hace que el margen que queda para la compra del suelo sea muy escaso, en un momento en el que éste está muy caro.
-¿Qué problemas explican una actividad tan baja en la promoción de inmuebles?
-El primero es la escasez de suelo, el segundo es que la tramitación es eterna, y el tercero es la falta de crédito tanto para el promotor como para el comprador final.
-¿En manos de quién está ese escaso suelo disponible?
-El suelo urbano está en manos de bancos y particulares. Los primeros lo usan de forma especulativa y lo van sacando al mercado con cuentagotas según los intereses de sus balances. En cuanto al suelo en manos de particulares, el problema es que los promotores podemos pagar por él una cifra baja. Estamos aburridos de estudiar proyectos en Palma, porque tenemos ganas y hay demanda. Pero cuando encontramos una planta baja en la que se pueden edificar tres alturas más, lo que al final podemos ofrecer no le merece la pena al propietario.
-Un argumento que se viene esgrimiendo desde su patronal es la necesidad de permitir más alturas y elevar el número de viviendas por edificio haciéndolas más pequeñas.
-Si hay más alturas, el impacto del valor del suelo sobre el precio final del piso es menor. Respecto a densidades, en Palma tenemos un gran mal que se llama 'índices residenciales', algo maquiavélico que sirve para que la Administración diga de qué tamaño tienen que ser las viviendas, lo que va contra todas las leyes de mercado. Esta claro que con el actual problema de precios, las viviendas tienen que ser más pequeñas. La gran demanda en estos momentos corresponde a los jóvenes que se quieren emancipar y para ellos 40 metros cuadrados son suficientes, con una habitación, un baño y salón-cocina, que es el modelo prioritario en Europa en estos momentos. Ahí está el gran núcleo de la demanda, porque el seguiente es el de la vivienda de reposición, que es cuando la pareja comienza a tener hijos y lo que se hace es vender la primera para acceder a otra algo mayor. El problema de la crisis es que nos ha cortado de raíz el círculo de la promoción inmobiliaria: nosotros construíamos viviendas de protección oficial o de pequeño tamaño y económica para que la gente joven accediera a ella, y luego la vendía ganando un poquito de dinero para comprar otra mayor. Pero ahora ya no hacemos esa primera vivienda y los jóvenes, que suponen una gran parte de la demanda, se ven obligados a recurrir al alquiler que también está cada vez más caro. Pero como alquilan, no ahorran mediante la adquisición de una propiedad. Eso supone que cuando necesitan un inmueble mayor, no disponen del primero para venderlo y poder pagar así la entrada del nuevo. A eso se puede sumar otro factor: los sueldos actuales son una basura, con jóvenes que con suerte consiguen 1.000 euros mensuales y contratos precarios.
-¿Qué papel juegan las Administraciones en esta situación?
-El gran problema es un maremágnum legislativo importante, y a eso hay que añadir que cada vez que cambia el color político del Govern, el nuevo piensa que todo lo que ha hecho el anterior es malo y hay que cambiarlo. Pero el urbanismo no se puede hacer a cuatro años vista, así que la legislación debería estar consensuada por todos los partidos y con una proyección de 20 años. Ese modelo luego debe de ser respetado por todos. Porque con la inseguridad jurídica actual resulta muy difícil invertir.
-Palma concentra la mayor parte de la demanda. ¿Hay problemas con su Ayuntamiento?
-Tenemos un Consistorio colaborador y la buena voluntad existe, pero se les ha hecho la pelota muy gorda. Hay retrasos en las licencias de mucha importancia ya, porque el plazo para concederlas es de tres meses y se están tardando seis. Además, Palma está con su plan general en revisión y con planes de reforma interior y áreas de reestructuración no definidos.
-¿Qué hay que hacer para sacar suelo asequible al mercado?
-Estamos en contra de recalificar suelo rústico, que está muy bien como está. Lo que hay que hacer es gestionar correctamente el que tenemos disponible, lo que significa mejorar los plazos, porque el mercado es cada vez más cambiante y no se pueden hacer inversiones inmobiliarias a diez años vista, y además aprovecharlo bien, sea en alturas y en índices residenciales. Eso permite hacer una ciudad más compacta y más barata. Las ciudades con pocas alturas son carísimas, porque suponen más gasto en alcantarillado, alumbrado, recogida de basuras... Hay zonas tradicionales que hay que mantener, como El Molinar, pero hay otras, como Son Gotleu o puntos del Amanecer, donde se puede replantear el barrio que queremos. Por ejemplo, en Son Ferragut hay previstas unas 450 viviendas de 125 metros cuadrados cada una, lo que supone precios de 300.000 o 350.000 euros. Para eso no hay demanda, y ahí estará ese suelo años infinitos sin desarrollarse. Lo que haría falta son más pisos, más pequeños y más baratos, y así habría 70 promotores dándose tortas por edificar en él. A cambio, el Ayuntamiento podría exigir compensaciones, como zonas verdes o un cupo de vivienda social.
-¿La falta de vivienda puede derivar en un problema social?
-Estoy seguro. Va ha haber contestación social muy rápido, y el problema de Eivissa de este verano se va a trasladar a Mallorca en dos o tres años. Con la escasez actual estamos favoreciendo todo tipo de ilegalidades y los 'pisos patera', pero la gente va a seguir viniendo porque aquí hay más trabajo que en otras zonas de España.
