19 de octubre de 2019
19.10.2019
Tu casa y túTu casa y tú

Alquiler con opción a compra: ventajas e inconvenientes

Es una fórmula poco habitual pero interesante a la hora de plantearse una posible adquisición

19.10.2019 | 23:37
Este tipo de contratos, como todo negocio, tiene pros y contras.

Esta fórmula inmobiliaria del alquiler con opción a compra se sale de los parámetros habituales de lo que es una compra o un alquiler al uso. Es poco habitual en España pero no por ello menos interesante a la hora de plantearse una posible adquisición. Pueden existir distintas variables de este contrato, pero por regla general se trata de un contrato donde el propietario quiere vender un inmueble, y el comprador puede tener intención de comprarlo, pero probando en primer lugar esa vivienda en alquiler y dándose un tiempo para formalizar ante notario la compra-venta definitiva.

Por regla general suele tratarse de un contrato de alquiler con las condiciones que normalmente figuran en el mismo, pero con la peculiaridad de que se añade una cláusula en la que se indica que el inquilino tiene intención de comprar esa vivienda. Y este es el punto relevante, se fija un precio final del inmueble y un tiempo máximo durante el que se puede ejercer esa opción de compra. Además, las mensualidades que se pagan de alquiler, si finalmente se realiza la compra del inmueble, se consideraran como cantidades pagadas a cuenta del precio final del mismo. Es decir, se descontarán del importe final de la venta. Voy a poner un ejemplo: si se realiza un contrato de alquiler con opción a compra donde se fija un alquiler de 1.000 euros mensuales, un precio final de venta de 280.000 euros y un plazo para formalizar la venta de 24 meses, y decidimos formalizar la compraventa en el mes 20, el importe final que necesitamos tener para comprar el piso es de 260.000 euros, ya que con el pago de las 20 mensualidades de alquiler de 1.000 euros, que llevamos realizadas, hemos aportado 20.000 euros para la compra.

Ahora bien, hay que tener en cuenta que este tipo de contratos, como todo negocio, tiene sus pros y sus contras y como es natural en cualquier negocio jurídico, lo que es una ventaja para una de las partes, no lo es tanto para la otra. Voy a tratar de valorarlas:

Hay ventajas que siempre lo van a ser y otras que pueden parecer ventajas pero que luego pueden no serlo:

1.- El inquilino va a tener un periodo de tiempo donde va a habitar la casa que va a adquirir para vivir durante mucho tiempo, y esto le permite ver si en ella se encuentra a gusto, si es lo que esperaba de ella, si los vecinos son de su agrado, si hay mucho ruido; es decir puede ver si todo el entorno de la vivienda es lo que el anda buscando. Esta es una ventaja con mayúsculas para el inquilino, ya que permite al futuro comprador "verse" dentro de la vivienda, y si no cumple sus expectativas, descartarla. Para el propietario ni es bueno ni es malo.

2.- Al futuro comprador le permite tener un tiempo para asentar su vida laboral, y planificar la búsqueda de una financiación con calma y ejecutarla cuando crea conveniente dentro de un plazo amplio sin agobios, y teniendo que pedir menos dinero financiado. Esta es una gran ventaja, porque las cantidades entregadas siempre van a descontarse del precio final. Si nos interesa finalmente la opción de compra, ésta puede estar condicionada a las fluctuaciones de las entidades financieras y a la facilidad o no de las mismas a la hora de conceder una hipoteca. Pero al haber un amplio margen de tiempo para poder solicitarla, como futuros compradores tampoco nos debe preocupar demasiado. Para el propietario puede ser bueno que el futuro comprador tenga más tiempo para planificar su financiación.

Existen también las Ventajas Relativas:

3.- Una Ventaja Relativa para el inquilino, es que tiene la potestad de decidir si se realiza o no la operación. Esta opción permite cambiar de criterio si por circunstancias personales, laborales... fuera necesario hacerlo. Luego siempre tendremos tiempo de volver a analizar nuestra situación antes de formalizar o no la compra. Lo malo de esta decisión es que las cantidades aportadas, pasan a ser como las de un alquiler al uso, y se perdería la opción a compra.

4. Fijar el precio de venta con una gran antelación a la realización de la misma, es también una Ventaja Relativa, ya que puede suceder que el precio fijado en el contrato esté desfasado con la realidad del mercado inmobiliario en el momento de formalizar la compraventa. Está claro que si el precio pactado ha subido mucho para el comprador es una ventaja ya que está comprando algo a muy buen precio, y una desventaja para la propiedad. Pero qué pasa si es al revés, pues que se está comprando algo que está muy por encima del precio que marca el mercado en la actualidad. Así pues, lo que inicialmente parecía que podría ser una buena operación a buen precio, pasa a no serlo. Pero como todo en esta vida, tiene solución, si el precio ha bajado, se puede pactar con la propiedad un ajuste del mismo para ejercer la opción a compra, y si no se llega a un acuerdo, desistir de la misma.

Hay que tener en cuenta también las Ventajas Fiscales y de conservación del inmueble:

5.- Una ventaja para la propiedad es que amplía la gama de posibles clientes interesados en su vivienda al ofrecer esta opción y así puede rentabilizarlo bajo este tipo de contrato, y obtener unos ingresos y beneficiarse de las ventajas fiscales por alquiler vigentes en ese momento, hasta que se realice o no la compra definitiva del inmueble. Además, el inmueble estará muy bien cuidado ya que normalmente los inquilinos tratarán muy bien la casa, porque su intención es comprarla posteriormente, lo que hace que tengan especial cuidado en que su estado sea el adecuado.

Mi consejo es tanto para inquilino/comprador, como para el propietario, y es que ambos vean este tipo de contrato de una manera natural, como una herramienta legal más para poder darle forma a una compraventa que, por las circunstancias de las partes, resulta ser más conveniente realizar a futuro que de manera inmediata. Que ambos valoren esta opción sabiendo cuáles son sus ventajas e inconvenientes, y sin ningún tipo de temor, la conveniencia o no de abordarlo.

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