El Plan General urbanístico aprobado por el ayuntamiento de Manacor y ratificado por el Consell de Mallorca a finales de 2021, ha supuesto un gran paso adelante a la hora de ordenar y redefinir las reglas de juego constructivo en el municipio. Con sus pros y sus contras, la nueva normativa sin embargo, pone también de manifiesto varios problemas a resolver. Entre ellos está la gran cantidad de estructuras a medio construir diseminadas por todo el municipio y que ahora quedan fuera de las reglas del juego. Pero como en todo dilema suele haber una solución. Aunque en este caso para unos resulte dolorosa y para otros la vía de escape ideal hacia la sostenibilidad y un mejor acceso a la vivienda.
En Manacor hay cerca de 80 fincas inacabadas y que no cumplen con la normativa. Un hecho preocupante sobre todo si tenemos en cuenta que en cinco años (a contar desde la entrada en vigor del Plan General, más tres de permiso de obras) todas ellas deberán quedar dentro de la nueva legalidad. Lo que puede significar dos cosas: que el propietario o promotor decida acabarlas eliminando el exceso de volumen. O que opten por conservar intacta su estructura a cambio que los pisos resultantes pasen a ser Viviendas de Protección Oficial (VPO).
En marzo de 2020, el Govern aprobó un decreto ley que ya rige a nivel balear y que significa básicamente eso, un subterfugio legal para dejar de ver estructuras de hormigón sin acabar que afean el paisaje urbano de todos los municipios. Una idea revolucionaria que nace de la cabeza de Mateu Carrió, arquitecto experimentado que esta legislatura entró a formar parte del departamento de Urbanismo del ayuntamiento de Manacor como cargo de confianza.
«Imagínese que conseguimos que el ayuntamiento de Manacor pueda tener en propiedad casi 80 viviendas a coste cero, para Servicios Sociales o lo que necesite…» Esta es solo una de las reflexiones de Carrió, presidente de la Agrupación de Arquitectos al Servicios de la Administración Pública (AASAP) fue unos de los fundadores del Colegio de Arquitectos de Balears y durante más de 25 años arquitecto municipal de Artà.
Y es que cada finca que se adapte a la normativa urbanística siguiendo el modelo de transformarse en pisos VPO (que después pasan a venderse o alquilarse según los criterios marcados por el IBAVI) debe firmar un convenio con el consistorio a partir del cual le cede unos determinados metros cuadrados (dependiendo de la ocupación) al Ayuntamiento que, o bien cobra en dinero o bien en una vivienda ya acabada.
Este sería el caso por ejemplo de la finca de cuatro pisos situada en la avenida Mossèn Alcover de la capital del Llevant, iniciada en 2005 pero que la crisis económica de 2008 paró en seco hasta hoy. Ahora Tolo Monserrat, cara visible de Molinar Vida Sana SL, se ha convertido en el primer promotor privado que firma con el Ayuntamiento para implementar la fórmula VPO y acabar definitivamente con el problema: «A nosotros los números nos salen. Es cierto que no nos haremos ricos, pero es mejor acabarla que estar más tiempo así. Si conseguimos terminarla en un año aproximadamente, saldrá rentable», apunta.
De ella saldrán un total de 12 viviendas de entre 44 y 50 metros cuadrados útiles, es decir sin contar espacios comunes, de distribución o lo que ocupan los muros, por ejemplo, «lo que equivaldría a unos 60 metros cuadrados de un piso normal», aclara Monserrat.
Y eso que el precio máximo del metro cuadrado a los que saldrán a la venta estos pisos no podrá superar los 1.940 euros, un criterio vigente desde 2008 y por el cual muchos promotores se han venido quejando esgrimiendo que no les queda margen o incluso pierden dinero en el proceso. «Es por ello que atendiendo a esas demandas y entendiendo que las cosas han cambiado, se ha aprobado ya una subida de ese precio máximo», explica el conseller de Movilidad y Vivienda, Josep Marí, recordando que a partir de ahora ya es de 2.340 euros el metro cuadrado.
Evitar los guetos
Carrió alude también a la distribución de esas 80 fincas sin terminar que contiene Manacor como un rasgo positivo en el caso de que sus promotores quieran convertirlas en VPO: «El hecho de que estén diseminadas dentro del entramado urbano evitará los posibles guetos o que una determinada zona sea señalada por cuestiones de renta».
«Además, a partir de ahora ya nos aseguramos que las nuevas VPO lo sigan siendo para toda la vida, con lo cual el número no podrá decrecer», recuerda Cristina Ballester, directora general de Vivienda y Arquitectura, que actualmente está terminando una finca de nueva construcción en la calle Lleó XIII de Manacor.
