Valors de cases i hotels, unes reflexions

Companyies i institucions lligades al turisme i al real estate es formulen una pregunta: vendre o seguir esperant que els valors objectius - és a dir, el que les taxacions objectives marquen - remuntin? Seria interessant contribuir en aquesta qüestió.

Com a primer punt, i en xerrar de béns hotelers, dir que no hi ha una fórmula màgica. Dependrà de la destinació on es trobi l’actiu, el lloc on s’emplaci i, finalment, si la successió empresarial està garantida o és ben incerta. Si bé al 2023 i 2024 els tancaments d’operacions amb ascendents preus per habitació varen ser una tònica general, no es pot dir el mateix d’enguany i del passat, on ja es notà una certa davallada pel que fa a compravendes realitzades, que no pel que fa a volum facturat. És a dir: certes operacions a Ibiza, costa de Calvià i Llevant varen, en certa manera, dissimular la realitat. Que no és cap altra que, pels valors de demanda exigits per les possibles cedents, els fons internacionals i les family office han perdut momentàniament l’interès per invertir a les Balears. Tots ho volen fer, sí. Però ara ja no és a qualsevol preu. Els diferents agents implicats s’han tornat molt més selectius. Els grans inversors solen treballar amb equips molt professionals: economistes, juristes, arquitectes. Amb un afegit: solen tenir una visió global del mercat hoteler. No produeixen el mateix cent milions d’euros a Mallorca que a República Dominicana. Més si es té en compte que allí, durant els primers quinze anys, els hotels no paguen impostos. Si hi afegim les rendibilitats que s’estan aconseguint a latituds més properes - Tunis, Marroc, Canàries - amb hotels força més econòmics que els balears, ja no és viable pensar que som el centre de l’interès inversor europeu.

En segon lloc, la crisi econòmica que, a la vegada, viuen la República Federal d’Alemanya, França i el Regne Unit. Justament els tres grans animadors del sector immobiliari hoteler i residencial a les Illes Balears. Conjuntament amb els fons sobirans nòrdics, els del Golf Pèrsic i, fins no fa gaire, els oligarques russos i ucraïnesos.

La tercera raó ve lligada als dos conflictes que vivim, el russo-ucraïnès i, més recentment, el que va des de Xipre fins a les illes índiques, passant pels emirats del Golf i l’estret d’Ormuz. El primer va eliminar del mercat un tipus de comprador voraç - sobretot, en el residencial - i sense massa manies. El segon, ha posat en quarantena més d’un pla estratègic corporatiu, a la vegada que ha congelat sine die no poques operacions de compravenda. Sia a Mallorca, sia a la resta del món.

El quart punt és la guerra comercial que el president Trump ha posat en marxa contra la resta del món. Que ha despertat un fantasma que semblava allunyat: la inflació. Per tant, la carestia del préstec i, pel que fa a les compres de residencial, la concessió d’hipoteques. Per ara, el Banc Central Europeu aguanta els tipus. Veurem fins quan.

Com s’ha anat introduint, el que ocorre al sector hospitality s’està donant al residencial illenc. Fins fa dotze mesos, en erupció continuada. Ara, potser no tant: en aquests moments ens trobem que la prioritat de l’empresari europeu ja no és tenir una mansió a Mallorca, sinó assegurar els balanços de les seves societats. Per tant, la demanda s’ha moderat. La sensació que no es ven prou de pressa provoca casos que criden l’atenció: promocions que, al cap de poques setmanes d’aparició als portals, és possible veure-les amb descomptes de dos dígits. No és freqüent, però és que fa dos anys era impossible. Una empresa immobiliària seriosa d’aquestes illes revelava fa molt poc que Andratx és on l’obra nova té, de mitjana, el preu més alt quant a valor de demanda de tota Espanya. És cert. El que no deia el citat informe és el valor de tancament d’aitals immobles. Quin descompte s’ha d’aplicar per la seva venda, en poques paraules. O en quant de temps se solen vendre aquest tipus d’obres. I aquí està el detall: el citat lapse cada vegada s’està allargant més. Hem passat dels dos-tres mesos a, anant amb sort, tres-cents dies. He dit «anant amb sort»: a les muntanyes del Port d’Andratx hi ha actius en venda des de fa anys. Sembla que els promotors mallorquins no tinguin en compte la globalitat i no vegin el que es fa a la portuguesa Comporta. Al costat del Parc Natural de l’estuari del Sado. Quaranta-cinc quilòmetres de platges verges per decret del govern lusità. És allí on les noves fortunes europees aixequen edificacions de somni. Amb uns preus d’edificació un pèl més econòmics que a Mallorca. Per tant, més negoci. El paradís, sí. Però no a Mallorca.