El acceso a la vivienda y la desaparición de las cajas de ahorro

Entre 2014 y la actualidad, el mercado de la vivienda en España ha experimentado un cambio notable. Inicialmente, tras la crisis de 2007, existía un exceso de oferta y los precios se habían reducido considerablemente. Sin embargo, en los últimos años, la demanda ha superado con creces a la oferta, provocando un alza continuada de los precios.

Antes de la crisis, el sistema financiero español estaba compuesto de manera diversa: los bancos concedían aproximadamente la mitad de los préstamos, principalmente orientados a empresas; las cajas de ahorro, con un 45% del total, se centraban en particulares y la financiación de viviendas; el 5% restante correspondía a cooperativas, cajas rurales y otras entidades.

La exposición al sector inmobiliario fue el principal problema de las cajas de ahorro en 2009, bajo la supervisión del Banco de España. En esa época, el gobernador del Banco de España era Miguel Ángel Fernández Ordoñez (MAFO), quien anteriormente había sido secretario de Estado en el gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero.

La estrategia del supervisor, dirigida por MAFO, consistió en promover las llamadas «fusiones frías», uniendo varias cajas de ahorro —algunas con problemas, otras sin ellos— en un intento de solventar la crisis. Sin embargo, esta decisión provocó que los problemas pequeños se transformaran en dificultades mayores e irresolubles. Aquellos que pensaban que la dimensión era la solución se equivocaron.

La prueba de que la dimensión no es imprescindible la ofrecen las dos únicas cajas de ahorro que no siguieron la tendencia de expansión: Colonya Caixa Pollença y Ontiyent, que continúan existiendo hoy en día.

Desde una perspectiva teórica, cabe preguntarse qué habría sucedido si el Banco de España hubiera apostado por ayudar a la continuidad de las cajas de ahorro viables, proporcionándoles la liquidez necesaria para sobrevivir a los años más duros.

De haberse salvado más cajas, los gobiernos habrían contado con mayor apoyo para financiar un parque de viviendas y facilitar la financiación a los ciudadanos. Gracias a la influencia de las instituciones públicas sobre los órganos de gobierno de las cajas, podrían haberse implementado medidas especiales: ampliar la duración de las hipotecas, considerar la financiación de viviendas para colectivos específicos como estrategia y adaptar los ratios de solvencia a estos principios.

En definitiva, una red de cajas podría haber tejido y facilitado viviendas con características sociales.

El principal obstáculo para acceder a una hipoteca es disponer del ahorro suficiente para la entrada y los impuestos. En 2005, el Govern Balear fue el pionero en España al crear la hipoteca Jove, que avalaba el 20% restante.

Al analizar qué entidades financieras han firmado convenios con esta finalidad, se observa que en la primera etapa participaron varias cajas de ahorro. Actualmente, el convenio incluye Colonya Caixa Pollença, Caixabank (con raíces de caja y cuya principal propietaria es su fundación), Cajamar (una cooperativa de crédito) y, recientemente, Abanca (también con raíces de caja). Ninguno de los grandes bancos españoles está presente, ya que no se corresponde con su filosofía, y realizan una excelente gestión y solvencia, basada en sus principios.

Esto demuestra que una red de cajas, con su filosofía básica, sería una palanca para reducir el problema de la vivienda en España.