La paradoxa del sòl: més sòl no sempre significa més habitatge per a residents

I si el problema de l’habitatge a Mallorca no fos la falta d’habitatges?

La pregunta pot semblar provocadora, però ajuda a entendre una paradoxa cada vegada més visible en territoris amb molta pressió immobiliària. Es construeixen habitatges, però l’accés a un habitatge per a la població resident continua sent cada vegada més difícil en el mateix territori on viu i fa feina.

En el debat sobre com ordenar el mercat residencial de Mallorca sol aparèixer una idea aparentment de sentit comú: si falten habitatges i els preus pugen, bastaria construir-ne més.

Però en territoris amb una forta pressió immobiliària sovint passa el contrari del que s’esperaria. Es construeixen habitatges, però per a molta gent que viu i fa feina a l’illa cada vegada és més difícil poder permetre-se’n un.

Aquesta aparent contradicció té molt a veure amb la manera com es forma el preu del sòl. En el mercat immobiliari, el valor del sòl no depèn tant del cost de construir habitatges com de qui pot pagar més per aquell terreny. Quan un territori es converteix en una destinació atractiva per a la segona residència o per a la inversió immobiliària, aquesta demanda acaba marcant el valor del sòl.

A Mallorca aquesta dinàmica és cada vegada més visible. Una part creixent del mercat immobiliari s’ha orientat cap a la segona residència i cap a la inversió vinculada a compradors amb una capacitat econòmica molt superior a la de la població resident. No és un fenomen il·legal ni necessàriament especulatiu. És, simplement, el resultat d’un sistema en què el sòl acaba anant a qui pot pagar més. Però les conseqüències són profundes.

El problema de l’habitatge a Mallorca ja no afecta només a qui té menys recursos. Afecta també persones amb salaris normals que, tot i així, no poden accedir a un habitatge a l’illa on viuen i fan feina.

Quan les persones que sostenen l’economia de l’illa no es poden permetre viure-hi, el problema deixa de ser només immobiliari i passa a ser també una qüestió estructural del mateix model econòmic.

Aquesta dinàmica no és exclusiva de les Illes. Economistes com Richard Florida o Paul Cheshire han explicat com, quan diferents tipus de compradors competeixen pel mateix sòl, aquest acaba anant a qui pot pagar més. En territoris on la demanda externa té molta més capacitat de pagament, el resultat sol ser el desplaçament progressiu de la població resident del mercat residencial del seu propi territori.

La mateixa Constitució espanyola estableix a l’article 47 que tots els ciutadans tenen dret a gaudir d’un habitatge digne i adequat i que els poders públics han de promoure les condicions perquè aquest dret sigui real. Si mercats amb capacitats de pagament tan diferents competeixen pel mateix sòl sota les mateixes regles, el resultat tendeix a ser sempre el mateix: el sòl acaba orientant-se cap al segment amb més capacitat econòmica.

Per això, el debat potser no hauria de començar en quants habitatges es construeixen, sinó molt abans: en el mercat del sòl sobre el qual es construeixen.