Habitatge a preu limitat: per què no acaba d’arrencar

Darrerament, l’habitatge a preu limitat (HPL) s’ha presentat com una de les principals respostes a la dificultat d’accedir a un habitatge a Mallorca. La idea és aparentment senzilla: fixar un topall de preu perquè més gent pugui comprar o llogar la seva primera vivenda. Sobre el paper, sona bé.

La pregunta clau, però, és una altra: aquesta fórmula fa que realment es construeixin més habitatges assequibles? Perquè en economia pública les polítiques no es mesuren per la intenció, sinó pels resultats que generen.

Perquè un habitatge arribi a construir-se sempre intervenen els mateixos actors. Hi ha el propietari del sòl, el promotor, el banc, l’administració i, finalment, el comprador.

• El comprador vol un habitatge a un preu assumible. Però no és ell qui decideix si una promoció comença o no.

• El propietari del sòl no té cap incentiu clar per abaixar el preu només perquè el producte final tengui un límit. El valor del sòl continua marcat pel mercat. Pot esperar, pot vendre a preu lliure o, simplement, no vendre.

• El promotor és qui assumeix el risc principal: compra del sòl, finançament bancari, costos de construcció volàtils, terminis llargs i una regulació cada vegada més complexa. A canvi, el preu de venda està limitat i el marge és estret. Dit en termes simples: molt de risc i poc retorn.

• El banc, davant aquest escenari, actua amb prudència. Projectes amb poc marge i incertesa reguladora són difícils de finançar.

• I l’administració regula el resultat final sense aportar sòl ni assumir risc econòmic directe, confiant que el sector privat faci viable l’operació.

El resultat no sorprèn ningú: l’habitatge a preu limitat existeix, però se’n construeix poc i lentament.I aquí apareix el veritable coll d’ampolla. El problema de fons no és la construcció. És el sòl.

A diferència del VPO, l’habitatge a preu limitat no parteix d’un sòl qualificat específicament per a aquest ús, sinó que s’aplica sobre un sòl que ja competeix en un mercat patrimonial.

El preu del sòl no depèn de l’esforç del propietari, sinó de decisions públiques: planejament, usos, edificabilitat. Quan una administració transforma sòl, crea valor.

El sistema actual segueix una lògica contradictòria: primer permet que aquest valors’incorpori al preu del sòl; després, el sòl es ven a preu de mercat; i finalment s’intenta abaratir l’habitatge limitant el preu final. Això no quadra. Es deixa lliure el factor clau i es regula només el resultat. És demanar al promotor que corregeixi un problema que no ha creat.

Allà on l’habitatge assequible funciona de manera sostinguda, l’enfocament és diferent. Es governa el sòl, es comparteixen riscos i s’alineen incentius: drets de superfície, venda de sòl a preu de cost amb condicions clares o mecanismes de captura de plusvàlues. No per expulsar el mercat, sinó perquè construir habitatge assequible sigui viable.

L’habitatge a preu limitat no falla per manca de voluntat ni per insensibilitat del sector privat. Falla quan es dissenya com una política que no toca el sòl ni assumeix riscos. Limitar preus sense governar el sòl és com voler abaratir el pa sense tocar el preu de la farina.

I quan una política benintencionada no altera els incentius de fons, el problema no és d’execució, sinó de disseny. Aquesta és la clau que explica per què, davant aquestes limitacions, el debat acaba derivant cap a mesures d’emergència que intenten guanyar temps, però no resolen el problema.