Habitatge, usos socials i planejament: el debat que el PTI evita

En una recent taula rodona sobre habitatge, el debat va acabar encallant en una idea recurrent: que el Pla Territorial Insular (PTI) no pot entrar a regular els usos socials de l’habitatge perquè el dret europeu ho impediria. Aquesta afirmació, tan estesa com imprecisa, mereix un aclariment rigorós, perquè condiciona de manera decisiva com s’orienta el debat públic.

El PTI no és un pla econòmic, però tampoc és neutral. Cada decisió de planejament -especialment quan transforma sòl en urbanitzable- té efectes socials i distributius molt concrets. Quan aquests efectes no es governen explícitament, la decisió implícita és deixar que sigui el mercat qui ordeni els usos del sòl residencial. En territoris amb forta pressió externa, el resultat és previsible.

El problema no és només quants habitatges es construeixen, sinó per a quins usos socials acaben destinant-se. Dins l’ús residencial conviuen realitats molt diferents: habitatge habitual per a residents, ús temporal o segona residència, i inversió patrimonial. Tractar-les com si fossin equivalents, sota les mateixes regles, significa assumir que competiran en igualtat de condicions, quan en realitat ho fan amb capacitats de pagament molt desiguals.

És aquí on sovint s’invoca el dret europeu com a límit infranquejable. Però el que estableix el marc jurídic de la Unió Europea és molt més matisat. El dret europeu prohibeix la discriminació de persones per raó de nacionalitat o origen. El que no prohibeix, sinó que admet de manera reiterada, és la regulació de finalitats d’ús quan aquesta es basa en criteris generals, objectius i proporcionats, i persegueix un interès general legítim.

Això implica una distinció fonamental que sovint es confon deliberadament: no es poden prohibir compradors, però sí governar usos. No es pot dir qui pot adquirir un habitatge, però sí amb quina finalitat pot ser utilitzat quan es troba en sòl que el planejament ha decidit transformar. Aquesta diferència no és semàntica, és jurídica.

De fet, nombroses regions europees amb escassetat de sòl i forta pressió immobiliària regulen els usos residencials mitjançant condicions sobre ocupació efectiva, durada de l’ús o vinculació a residència habitual. No per expulsar el mercat, sinó per garantir que una decisió col·lectiva de planejament no acabi produint efectes contraris a l’interès general que diu perseguir.

El debat, per tant, no va de construir més ni de prohibir res. Va de governar millor. Si el PTI continua evitant aquesta discussió i tracta tots els usos residencials com si fossin socialment equivalents, no estarà protegint la neutralitat jurídica, sinó renunciant a exercir una responsabilitat política clau.

Urbanitzar no és només ordenar el mapa. És decidir per a qui i amb quines regles es transforma el territori. I aquest és, encara avui, el debat que el PTI evita.