Habitatge, sòl i incentius: el debat pendent del PTI a Mallorca

El debat sobre l’habitatge a Mallorca sovint es planteja en termes de quant hem de construir o d’on s’ha de créixer. Però aquesta mirada, tot i ser necessària, és incompleta. El problema no és només d’oferta ni de límits territorials, sinó d’incentius. I és aquí on el Pla Territorial Insular té un buit clau que ajuda a entendre per què hem arribat a una situació que molts residents de l’illa no desitjaven.

El PTI ha estat una eina fonamental per protegir el sòl rústic i posar fre al creixement desordenat. En això hi ha un ampli consens social. Però el pla se centra gairebé exclusivament en la dimensió física del territori: on es pot construir, amb quina intensitat i amb quines restriccions. El que pràcticament no aborda és què passa econòmicament quan es pren una decisió de planejament i quins comportaments incentiva.

Quan una administració decideix que un terreny passa a ser urbanitzable, no només està ordenant el mapa. Està creant valor. El preu del sòl pot augmentar de manera molt significativa sense que s’hi hagi fet cap inversió ni cap millora real. Aquest valor nou no neix del treball ni de l’activitat productiva, sinó d’una decisió col·lectiva. I, tanmateix, el PTI no defineix a quin objectiu social hauria de servir aquest guany.

Quan el planejament no fixa condicions econòmiques clares, el sistema envia un missatge molt concret: el negoci principal és retenir el sòl i esperar, no activar-lo per fer habitatge assequible. No hi ha cap incentiu real per posar el terreny en circulació ràpidament si la major part del benefici es produeix simplement deixant passar el temps. Això no és una qüestió moral, sinó econòmica. El comportament respon als incentius que el marc normatiu deixa intactes.

A Mallorca, aquest efecte és especialment intens perquè sobre un mateix territori competeixen realitats molt diferents. L’habitatge per a residents, amb salaris limitats, comparteix espai amb la segona residència, la inversió patrimonial i projectes orientats a una demanda amb molta més capacitat de pagament. Si el PTI tracta tots aquests usos amb les mateixes regles econòmiques, el resultat és previsible: el sòl s’orienta cap a qui pot pagar més, no cap a qui el necessita per viure-hi.

Així s’explica que, tot i tenir un planejament restrictiu i una forta protecció del territori, l’habitatge continuï encarint-se de manera estructural, que molts residents es vegin expulsats cap a la perifèria i que augmenti la dependència del cotxe. No és una contradicció del PTI, sinó una conseqüència directa del seu silenci sobre els incentius.

Aquest debat no és local ni improvisat. Organismes internacionals com l’OCDE o les Nacions Unides fa temps que alerten que, quan la plusvàlua urbanística queda íntegrament en mans privades, el sòl es comporta com un actiu financer. Això encareix l’habitatge i acaba modelant les ciutats i el territori en funció de la capacitat de pagament, no de les necessitats socials.

Per aquest motiu, a molts països europeus amb sòl escàs, les administracions han assumit un paper més actiu: adquireixen sòl abans de requalificar-lo i el posen a disposició del sector productiu amb condicions clares, a preu de cost o mitjançant drets de superfície de llarg termini. El mercat continua funcionant, però el benefici deixa d’estar en la simple tinença del sòl i passa a estar a construir i gestionar bé.

Traslladat a Mallorca, el repte és evident. El PTI ha fet una gran feina protegint el territori, però el debat pendent és definir per a qui s’urbanitza i amb quines regles econòmiques. Sense aquesta dimensió, el planejament regula formes, però no comportaments, i acaba deixant que el mercat decideixi tot sol qui pot viure a l’illa.

Urbanitzar no és només ordenar el mapa. És decidir quin model de societat volem. Si el PTI no incorpora la dimensió econòmica i no defineix incentius clars sobre l’ús del sòl, no estarà ordenant el futur de Mallorca, sinó deixant que el decideixi el mercat a favor de qui pot pagar més.