Una història trista

Aquest es un article que no haguéssim volgut escriure i, de fet, ens ha costat fer-ho. Perquè parla d’un tema que ens preocupa i que pot acabar en un dels majors fracassos de la nostra història recent: la Llei 4/2025 de projectes residencials estratègics, el seu context i les seves possibles conseqüències.

A diferència del que passa als països anglosaxons i nòrdics, on l’administració sol ser la propietària del sòls que urbanitza, a Espanya, el sistema urbanístic vigent des de 1956 deixa la iniciativa en mans dels particulars a canvi de cessions. Ara bé, aquest model, a diferència del dels països del nord, sempre ha mostrat moltes mancances, generant especulació i barris de poca qualitat urbana. Per corregir-ho, la legislació espanyola ha anat evolucionant per acostar els seus resultats al d’altres països europeus, incrementant l’obligació de cessions per a espais lliures, equipaments i habitatge protegit, i també canviant la forma de valorar els sòls que es volen qualificar com urbanitzables.

Així s’arribà al Text Refós de la Llei del Sòl del 2015, on s’estableix que per determinar el valor dels sòls urbanitzables encara no transformats, s’ha de considerar el valor del sòl rústic, corregit només lleugerament per coeficients de proximitat al nucli urbà. És a partir d’aquells valors que, quan es redacta un planejament, s’han de fer estudis de viabilitat econòmica que garanteixin l’equilibri entre el que aporten els promotors i els beneficis que tendrà la ciutat. Per exemple, als estudis del Pla General de Palma de 2023, els sòls urbanitzables es valoraven entre 15-20 €/m2, xifres que permetien propostes amb un 50% d’habitatge protegit i nombrosos espais lliures, deixant encara un benefici del 20% anual als promotors, clarament per sobre de la mitjana d’inversions de risc moderat.

L’aprovació de la llei 4/2025 ignora l’esforç legislatiu de les darreres dècades i el mandat de l’article 47 de la Constitució, que obliga a les administracions a procurar un habitatge digne, evitant l’especulació. Ignora també el planejament, l’ordenació territorial i les regulacions ambientals vigents, tot per recollir les demandes dels promotors amb l’excusa de la necessitat d’habitatge: un 45% més d’edificabilitat, vendre els habitatges protegits un 30% més cars, reduir els espais lliures... a més de prescindir de la programació necessària per assegurar els recursos (aigua, mobilitat...) als nous creixements.

Amb l’aprovació d’aquesta Llei el passat 18 de juliol, tornà a girar la roda de l’especulació i es començaren a oferir quantitats astronòmiques per comprar sòls urbanitzables i fins i tot rústics. Un cas paradigmàtic va ser l’oferta de 12 milions d’euros per tres hectàrees de sòl rústic a Son Sardina el mateix mes de juliol, cosa que vol dir pagar 380 €/m2 més del que fixa la llei estatal per uns terrenys que, sense ser urbanitzables, podrien ser edificables segons la nova norma del Govern Balear. Aquesta sobrevaloració implica que cada habitatge s’hauria de vendre 53.000€ més car del que estava previst al planejament per mantenir el benefici. Però els promotors saben que amb la nova llei tenen molt de marge: d’una banda, tenen assegurada la venda d’un alt percentatge de l’habitatge lliure a no residents; de l’altra, l’habitatge protegit es podrà vendre un 30% més car i tendran més edificabilitat. I també perquè avui el preu de l’habitatge ja no es fixa pel seu valor d’ús sinó pel de canvi, perquè vivim en un mercat on més del 50% de les compres es fan com inversió i no perquè algú o una família, hi tengui la seva residència habitual.

No hem oblidar que el preu final de l’habitatge depèn directament del preu de la seva matèria primera: el sòl. La Llei 4/2025 afavoreix l’especulació i incompleix la normativa estatal ja que ignora que el sòl s’ha de valorar segons la seva realitat actual i no segons les expectatives de negoci. Sense aplicar els mecanismes de control de la Llei del Sòl per regular-ne el preu, tenir un habitatge digne serà impossible, especialment si les polítiques públiques afavoreixen un benefici privat que ens acabarà sortint massa car a tots.