El sòl: el veritable nus del problema de l’habitatge a Palma

En els darrers mesos, Palma viu un debat intens sobre l’habitatge. Davant l’augment sostingut dels preus i la dificultat creixent d’accés per a moltes famílies, l’Ajuntament ha plantejat mesures extraordinàries per incrementar l’oferta, entre elles la possibilitat de permetre construir en determinats sòls rústics. La idea pot semblar lògica: si falten pisos, construïm-ne més. Però aquesta resposta corre el risc d’atacar el símptoma i no la causa, i fins i tot d’anar en contra de l’objectiu que diu perseguir.

Per entendre-ho, cal posar el focus en un element sovint absent del debat públic: el sòl. El sòl no és un bé econòmic com qualsevol altre. No es pot fabricar, no es pot substituir i és, per definició, limitat. Quan escasseja un producte ordinari, el mercat pot reaccionar produint més o cercant alternatives. Amb el sòl això no passa. La seva oferta no depèn del mercat, sinó d’una decisió col·lectiva adoptada a través del planejament urbanístic.

A Palma, com a qualsevol ciutat consolidada, el valor del sòl no neix del treball productiu, sinó del moment en què una administració decideix que un terreny pot passar de no ser urbanitzable a ser-ho. Aquesta decisió genera una renda extraordinària que no prové de cap inversió privada ni de cap millora real del terreny, sinó exclusivament d’una decisió col·lectiva.

Si aquesta renda queda concentrada en mans d’un sol propietari, sense que aquest hagi fet res per generar-la, s’està privatitzant un valor creat per la comunitat. I aquest valor no desapareix: s’incorpora al preu del sòl i acaba sent pagat pels compradors dels habitatges. És a dir, una decisió col·lectiva acaba repercutint directament en el cost de viure a la ciutat.

És aquí on la desclassificació de sòl rústic pot produir un efecte pervers. L’expectativa de requalificació encareix el sòl abans que s’hi construeixi res, introdueix incertesa i expulsa del procés els promotors que depenen de crèdit bancari. El resultat pot ser paradoxal: el sòl puja de preu, però els habitatges no arriben. I qui pot esperar no són les famílies que necessiten viure a Palma, sinó els propietaris que poden retenir el sòl com a actiu patrimonial.

A aquest efecte pervers s’hi afegeix un element decisiu: la incertesa jurídica. El fet que algunes d’aquestes mesures hagin estat impugnades davant el Tribunal Constitucional introdueix un risc que no és neutre en urbanisme. Davant un planejament discutible o potencialment anul·lable, el crèdit promotor es retreu, els projectes s’ajornen i els actors que podrien construir habitatge per a residents desapareixen del procés. El resultat pot ser just el contrari del que es busca: menys promoció efectiva, menys habitatge disponible i més pressió sobre els preus, mentre el sòl queda immobilitzat a l’espera que el risc jurídic es resolgui.

Altres ciutats europees fa temps que han optat per una via diferent. A països com els Països Baixos, Dinamarca o Àustria, les administracions públiques compren el sòl abans de requalificar-lo, l’urbanitzen i el posen a disposició del sector a preus de cost o mitjançant drets de superfície a llarg termini. Aquest model permet reduir el preu final de l’habitatge, garantir seguretat jurídica i evitar que una decisió col·lectiva es converteixi en una font d’especulació privada.

La pregunta, per tant, no és si cal prendre decisions col·lectives sobre el sòl —això és inevitable—, sinó amb quin objectiu es prenen. A Palma, aquestes decisions estan orientades a facilitar habitatge assequible als residents o acaben contribuint a engreixar el patrimoni i la riquesa d’uns quants?

Gestionar bé el sòl no és només una qüestió urbanística, sinó una condició perquè Palma continuï sent una ciutat on es pugui viure, i no només un lloc on invertir.