El problema de la vivienda y los impuestos sobre ella

Ya en anteriores ocasiones, me he referido al grave problema de la adquisición de una vivienda a precios asequibles para los bajos sueldos españoles, debido a que en los últimos años no conseguimos subidas reales de salarios, ya que la inflación se lo lleva todo.

Al hablar de la vivienda, el primer problema es hallar soluciones a largo plazo, ya que facilitar suelo, proyectos, licencias y construcción supone años antes de que se vean los resultados. No por ello no se debe hacer, sino todo lo contrario: hay que poner un plan nacional de construcción de viviendas ya, para tener una solución definitiva, y recuerdo en este punto lo que ya escribí sobre el modelo canadiense.

Hoy me refiero a un plan urgente de choque de efecto limitado, pero inmediato.

El plan ha de ir dirigido a personas que adquieran su primera vivienda y con topes de ingresos personales y topes de precios según los costes de las zonas.

Ya que se presume de que la vivienda es un derecho constitucional como la sanidad o la educación, nadie comprendería que la factura de un colegio o el comedor del mismo llevara IVA. Pues aquí está la primera contradicción del gobierno: dice que es un derecho constitucional, pero el ciudadano ha de pagar impuestos como si no lo fuera.

El plan de choque consiste en que el Gobierno crea de verdad en este derecho constitucional, y al comprar el piso o casa, devuelva todos los impuestos o tasas cobrados a los compradores, y eso supone todo lo que las administraciones han cobrado desde el principio, ya que parece que solo se paga el IVA o ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

El primer pago que el promotor realiza a la administración es la tasa municipal del presupuesto de ejecución de la obra, que suele ser entre el 2 y 4%.

En algunos casos, hay el impuesto sobre la construcción, el denominado ICIO. Le sigue la licencia de primera ocupación, una tasa pequeña, sobre 200 €. También la declaración de obra nueva, notaría y registro, después el comprador paga el IVA, si es obra nueva o ITP si es usada (10%). Hay que añadir AJD (Actos Jurídicos Documentados) si hay una hipoteca, que en los casos a que nos referimos es mayoritario, 1,5%, y aunque el banco lo pague teóricamente, la administración lo cobra por lo que lo podría devolver al comprador.

Evidentemente, los porcentajes varían según ayuntamientos o comunidades autónomas, por ejemplo, en Balears, el ITP en estos casos es muy reducido.

Así, si tomáramos como ejemplo la compra de un piso nuevo de un importe de 200.000 €, su coste se reduciría en 30.000 €.

Sabemos que la gran dificultad para la compra radica más en el ahorro inicial que necesitan aportar los compradores que en la cuota con los tipos de interés actuales, por ello, poder reducir sobre el valor de compra un 15%, facilitaría muchas operaciones. Tengamos en cuenta que el Banco de España «obliga» a los bancos a que la hipoteca no supere el 80% del valor de compra, en cifras aproximadas, si hoy se necesita tener un ahorro del 30% del valor de compra, este importe se reduciría la mitad.

No es la solución definitiva, pero sí una medida que afectaría desde el primer momento abaratando el coste de la vivienda, además sería congruente con facilitar el acceso de una primera vivienda a los colectivos más vulnerables.