Opinión | Tribuna
La Ley de Vivienda: Un brindis al sol
Aprobada en el Congreso la Ley de Vivienda pendiente únicamente de su refrendo por el Senado, y dado el espectro político de ambas Cámaras permite proceder a su análisis sosegado y valoración pertinente.
Voces autorizadas han denunciado sus discrepancias con dicho texto que obedece a motivos electoralistas, aún cuando coinciden en afirmar que si bien desde la aprobación de la Carta Magna, y han transcurrido 45 años de ello, el derecho explícito y contundente a una vivienda digna y apropiada está aún sin la suficiente cobertura y continúa fundamentalmente en manos del libre mercado.
Antecedentes. La ordenación de los arrendamientos urbanos viene marcada históricamente por el Texto Refundido de 24 de Diciembre de 1964 que reconocía unos importantes derechos al arrendatario -así la prórroga forzosa de los arriendos, una mínima revalorización del precio del alquiler y sucesivas subrogaciones a favor de los familiares próximos al arrendatario- y que las sucesivas normas arrendaticias -así la Ley 25 de Noviembre de 1984 y posteriores- han seguido protegiendo considerablemente al arrendatario, tanto en lo que se refiere a un plazo mínimo de vigencia del contrato con sus prórrogas correspondientes, así como limitando posibles repercusiones por mejoras, gastos generales e individuales.
La nueva Ley. Con tales precedentes la Ley de Vivienda a pesar de su ampulosa denominación cabe decir que en su mayor parte se debe calificar como una mínima reforma de lo establecido en la vigente normativa arrendaticia, así prevé:
- Prórroga extraordinaria del plazo de vigencia por un período máximo de un año una vez agotado el período inicial de cinco años o de siete si el arrendador es persona jurídica y las prórrogas tácitas anuales con un máximo de tres años, cuando el inquilino acredite una situación de vulnerabilidad social y económica. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente Ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona finalice el periodo de prórroga obligatoria o de prórroga tácita, previa solicitud del arrendatario podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales por un periodo máximo de tres años cuya solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por el acuerdo entre las partes o se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan.
- La actualización anual del alquiler desvinculada del IPC, con un tope de 2% hasta el 31 de Diciembre de 2023 y 3% para el año 2024 con un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos y a partir de dicha fecha.
- Rentas restringidas en las zonas tensionadas cuando el arrendador es un gran tenedor (cinco viviendas en lugar de diez) y los pequeños tenedores que no se podrá alquilar por encima de la referencia que fije la administración autonómica.
- Repercusiones: Solo en los supuestos de una reforma que ha costado un mínimo de un 10% del valor de compraventa de la vivienda.
- Pago del alquiler: Se efectuará a través de medios electrónicos salvo supuestos excepcionales.
- Se amplía la protección en caso de desahucio y cuya modificación afecta a la actual Lec, estableciendo como obligatorio avisar a los afectados de la fecha y hora de lanzamiento incluyendo nuevas prórrogas en los procedimientos que pueden alcanzar hasta los dos años y se refuerza el caso a los más vulnerables con el acceso obligatorio a soluciones extrajudiciales.
- Zonas tensionadas: Se denominan así aquellas en las que la carga media del alquiler más los suministros supone el 30% de los ingresos medios de un hogar o en los que el precio haya subido al menos tres puntos por encima del IPC en los últimos cinco años. Se declararán por tres años a petición de comunidades o ayuntamientos.
- Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador como sucedía hasta ahora con las personas jurídicas. A tenor de lo indicado es de la mayor evidencia la inseguridad jurídica que se producirá a partir de ahora por el hecho de cada comunidad autónoma podrá aplicar a su manera el marco legal, y en ocasiones dependientes del Estado.
Conclusión. En la Ley de Vivienda se echan en falta medidas suficientes para elevar la oferta de vivienda pública o mecanismos que contrasten la capacidad de los fondos de inversión para impulsar desahucios de familias sin alternativa habitacional, así como se denuncia que es protectora de los «okupas» al no establecer vías rápidas para que los propietarios puedan recuperar dichos inmuebles.
La nueva Ley en su mayor parte y en lo referente al alquiler de vivienda constituye, como antes se ha dicho, una simple modificación de la actual norma locaticia y que en definitiva provocará un efecto totalmente contrario al pretendido, esto es: Que el propietario de viviendas, al que se criminaliza en cierta medida buscará formas alternativas, así contratos de temporada o turísticos, o alquiler de habitaciones como única solución para poder mantener adecuadamente los inmuebles y que no sufran su degradación y sin posibilitar que se arrienden a personas con necesidad permanente de vivienda y confirma dicho aserto el significativo hecho de que en Baleares los proyectos de nuevas viviendas se hayan desplomado este año de forma espectacular con una reducción del 40,4% en relación al año 2022, debido no solo al problema de la inflación, con el correspondiente aumento de costes unido al nuevo Plan General de Ordenación Urbana de Palma y las expectativas derivadas de la nueva Ley de Vivienda que se ha venido barruntando desde hace muchos meses y que ha desviado obviamente la tendencia adquisitiva de posibles compradores.
El build to rent, una de las tendencias actuales en la construcción y promoción inmobiliaria que está empezando a implantarse en Mallorca con varios proyectos que suponen varios centenares de viviendas, según sus promotores quedará del todo paralizado con la nueva Ley de Vivienda y frenará las inversiones de sociedades y particulares en este tipo de promociones -como sucedió en Barcelona cuando se aprobó su ley y que provocó el que desaparecieran al año el 30% de la oferta de alquiler- y debido a que a partir de 2025, con la nueva Ley de Vivienda los incrementos en los alquileres deban estar sujetos a un índice que generará el INE y que se ignora cuál será unido a que los lanzamientos se van a retrasar enormemente, todo lo cual no incentiva el alquiler de viviendas.
Si se interviene sin más el mercado del alquiler, éste se empequeñecerá, con lo que su rentabilidad será menor y el inversor se marchará a otra parte como efectivamente reconocen los críticos con la nueva Ley y que obligará al Gobierno a buscar como única solución la asunción por el poder público -estado central, comunidades autónomas y entes locales- de un parque de viviendas de alquiler que podrá gestionar por sí mismo o a través de gestores privados, única solución salvo que el Estado asuma un activo papel regulador y promotor al mismo tiempo al igual que repensar las políticas del suelo y ordenación del territorio.
La Comisión de Construcción y Empresas Auxiliares de CAEB, la Asociación de Promotores y la Asociación de Inmobiliarias Nacionales e Internacionales, amén de augurar efectos muy nocivos de la Ley de Vivienda sobre la oferta de alquiler que agravará la crisis institucional sugieren como solución que deben impulsar y agilizar medidas como crecer en altura y densidad, aprovechando suelos urbanos no obsoletos y cambiando su uso o ceder suelo público a promotores para edificar viviendas a precio asequible.
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