Ante la noticia del posible rebautizo del hasta ahora conocido como Visit Mallorca Estadi por la nueva nomenclatura de Estadi Visit Mallorca, este artículo intentará dar luz sobre los diferentes pasos que se suelen dar en estos casos en cuanto a mediación. Con unos protocolos estrictos, motivo de «másters» propios en las principales escuelas de negocios internacionales, y sistematizados desde hace decenios. Así pues, el orden aceptado para una empresa de este tipo podría ser el siguiente:
1. Carta de Intenciones (presentación de): Documento previo que marcará quién es quién entre las partes. Con la fecha de inicio de conversaciones y posibles agentes involucrados en ellas. Subrayando claramente cuál de las dos ha manifestado el interés inicial. En el mundo anglosajón se la suele denominar LOI. De vital importancia para un hipotético proceso penal.
2. Declaración de Confidencialidad Recíproca, NDA en otras latitudes: la cual se garantizará la discreción de todo lo que se va a exponer a partir de ese momento.
3. Comunicación del primer Valor Subjetivo o de Demanda. No confundir con el Objetivo - el que determinan las diferentes auditorías tasadoras del activo -, el de Mercado ( el Valor en que se están demandando bienes similares ) y, por supuesto, el Valor de de Cierre o Venta.
4. Presentación de certificado de fondos- Proof of Funds o POF, en la jerga - a la cedente por el Valor Subjetivo del activo.
5. Establecimiento de un sistema o metodología de trabajo: identidad de los representantes, periodicidad y lugar de los encuentros. También si se contratan los servicios de profesionales externos, quién los paga. Crucial dejar atado el último punto, por lo que se verá a continuación.
6. Apertura del «expediente». Es el portafolio - con las nuevas tecnologías, hoy en día es más virtual que otra cosa - donde se deberán introducir todas las aportaciones habidas en la negociación. También quién o quienes tienen acceso a él: registros y contraseñas. Es deber inexcusable que todos los intervinientes en el proceso tengan la misma información.
7. Inicio de la due diligence, o fiel retrato económico, jurídico y administrativo del activo. Es la parte que suele llevar más tiempo del sumario por la cantidad de pliegos que se llegan a manejar. En lo que nos concierne:
a. Escrituras del activo: quién es el o los propietario/s.
b. Si se estuviera hablando - tal es el caso - de un bien alquilado, escritura de su contrato de explotación: qué permite, desde cuándo y por cuánto tiempo.
c. Hablamos de rebautizar estadios: la autorización por parte de la propiedad - Ayuntamiento de Palma, mayormente - al inquilino - Mallorca SAD - para que el último pueda cambiar el nombre del estadio deberá figurar explícitamente en el citado contrato.
d. En caso de que no figure dicho beneplácito, debería existir un documento análogo, elaborado con anterioridad al convenio anunciado la semana pasada. Por ejemplo, el convenio de remodelación rubricado el 2020 entre propiedad y arrendatario. Si tampoco se encontrara, debería darse por finalizada la idea.
e. Visto bueno de las instituciones públicas: Conselleria de Hacienda y Abogacía General de la CAIB. Así como la Conselleria de Economía, Intervención y Secretaría General del Consell de Mallorca.
f. Informe de Coste de Oportunidades: obligatorios en el sector privado. Es la justificación económica de la idoneidad de la operación. Así pues:
i. Auditoría turística. Recomendando que, para la atracción de visitantes extranjeros, es preferible la publicidad en destino que la practicable en países emisores. Sostendrá también que las victorias o derrotas de un grupo de jugadores de fútbol determinarán una mayor visibilidad de Mallorca como destinación en nuestros proveedores de visitantes.
ii. Auditoría de alcance: deberá propugnar que el alquiler de un estadio de fútbol español atraerá más turistas alemanes que la explotación de un campo de la Bundesliga como el de Visit Mallorca Arena.
iii. Auditoría de medios: sería necesario - hablamos de dinero público - que una consultora especializada en medios asegurara qué tipos de campaña se podrían hacer en origen con esos 1.800.000,00€ en dos años. Sus tráficos estimados. Lo que se llama una visión previa coste/beneficio de la inversión total. Es muy usual en las mercantiles que operan a años vista.
g. Si se habla de un club de fútbol como motor indirecto de la inversión, el estudio financiero y deportivo del Mallorca Sociedad Anónima Deportiva debería ser, en este caso, inevitable.
h. El estado jurídico de la propiedad del Mallorca SAD también convendría ser analizado: no sería la primera vez que un gran empresario se declara insolvente. Tanto en jurisdicciones nacionales como internacionales.
8. Con todas las anteriores premisas en la mano, es cuando la optante decide retirarse de la puja por lo que se conoce como risky operation ( operación arriesgada ) o, en cambio, se procede a plantear un Valor Inicial, razonado en un pequeño «dossier».
a. Primera opción: lo más habitual es la entrega de un documento razonando el movimiento. En el fair play empresarial, suele ser firmado por la teórica cedente.
b. Segunda opción: suelen ser los respectivos Consejos de Administración y/o propiedades los que van a coger el timón de los encuentros. Si hay interés en la venta pero aún hay diferencias entre Valores ( Subjetivo e Inicial ), se suele recurrir a expertos externos. Quienes respecto al objeto en liza determinarán:
i. su Valor Objetivo
ii. su Valor de Mercado
iii. su Estado y Valor de Reposición
9. Cierre: al haber examinado las diferentes auditorías de Valor es cuando las partes pueden cerrar con más elementos de juicio. Los bufetes de abogados suelen volver a primera línea, para establecer las claúsulas. Aquí nos encontramos una acción basada en el éxito o fracaso de un equipo profesional de futbolistas. Por tanto:
i . La optante debería dejar claro que el acuerdo debería estar en vigor tan sólo con el RCD Mallorca jugando en Primera División. Estipulando que, en caso de descenso por razones deportivas a Segunda División (o a Tercera por económicas: otro supuesto) se suspenderán todos los pagos.
ii. Dichas transferencias deberían ir, en buena medida, al Mallorca SAD. No a su propiedad.
