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José María Asencio Mellado

José María Asencio Mellado

Catedrático de derecho procesal de la UA

Vuelva usted mañana | Alquiler y función social de la propiedad

La política hoy viene integrada por un conjunto de decisiones que vienen determinadas por los cálculos electorales de una selva de siglas que deben, cada una de ellas, destacar sus señas de identidad. Tal es la diversidad de formaciones que las propuestas, necesariamente, se cubren de discursos populistas, escasamente meditados en su eficacia y con una utilidad inmediata, pues el objetivo es siempre la siguiente convocatoria electoral.

El problema de la vivienda es grave, especialmente para aquellos jóvenes que consiguen un empleo, pero cuyos salarios no les permiten arrendar un inmueble. Defender la familia exige adoptar medidas que permitan crearla y mantenerla. Salvo que no se quiera pasar de la palabra vacía.

Que el acceso a la vivienda se rija exclusivamente por las leyes del mercado, de la oferta y la demanda, siendo un principio social, que no un derecho (art. 47 CE) y solo reclamable a través de las leyes que lo regulan, no parece adecuado para proteger y hacerlo efectivo. Que sea únicamente el beneficio el que determine el acceso a una vivienda no parece tampoco, desde otra perspectiva, compatible con la función social de la propiedad que establece el art. 33 de la Constitución.

No se trata, pues, de una simple cuestión ideológica, sino de cumplir con el mandato constitucional. Las ideologías marcan tendencias, pero no pueden ni anular los derechos, ni hacerlos absolutos contra principios esenciales del Estado social de derecho. No caben los extremos en ninguna de las posiciones que parecen pugnar en este debate.

La nueva ley de vivienda que el gobierno proyecta, que limita los precios del alquiler, en principio, no parece que entre en colisión con el derecho a la propiedad, pues éste, como todos, no es absoluto; cabe su limitación y en este caso el límite lo determina el propio texto constitucional situándolo en su función social.

No es en realidad, por tanto, la propiedad lo que se ve afectado por la limitación del precio del alquiler, sino la libertad de mercado y ésta, también conforme a nuestra Constitución (arts. 128 y ss), puede ser limitada por el interés general. La libre competencia y, aunque sea la norma en un sistema capitalista, tampoco es absoluta, pudiendo ser restringida cuando así lo exigen los derechos y ese interés general que no puede verse devaluado por las reglas, que no dogmas, de la economía de mercado.

Nuestra Constitución social, va en esta dirección y puede servir de base a medidas que no parecen adecuadas a quienes defienden un liberalismo a ultranza poco humano.

Otra cosa es que la limitación sea desproporcionada hasta el punto de desvirtuar el derecho a la propiedad o anular la libertad de mercado. Pero la ley propuesta no va en esta dirección.

Dicho esto, no obstante, dos cosas deben ser objeto de atención: la ineficacia de la norma aprobada y la falta de análisis sobre sus efectos en una sociedad dada y en este preciso momento.

Que la norma es expresión de populismo es de una evidencia incontestable, propia de una formación como UP cuyas propuestas no suelen pasar de medidas cara a la galería, pero sin utilidad alguna para el conjunto de la sociedad. La reducción del precio del alquiler solo va a afectar a los grandes tenedores de viviendas que son dueños solo del cinco por ciento del parque de viviendas que se ofertan. Una medida, pues, inútil para resolver el problema, pero adecuada al fin perseguido, que no es otro que la imagen electoralista de una formación en cierto declive.

Tampoco se ha tenido en cuenta que el Estado no puede sobrepasar ciertos límites en relación a la propiedad privada, es decir, en el derecho de todo propietario a ofertar o no su vivienda, sin que pueda ser sancionado, ni siquiera indirectamente, mediante una mayor tributación, si decide no sacarla al mercado. Dudosa es la constitucionalidad de esta propuesta.

Igualmente, es evidente que la limitación del precio del alquiler ha fracasado históricamente y en los países donde se ha adoptado. Más si va acompañada de una protección excesiva del arrendatario incumplidor, como ha impuesto UP. Lo regulado es tan similar a la ley franquista del sesenta y cuatro (otra medida de UP copiada de la dictadura), derogada por el PSOE en los noventa, que insistir en lo que no tuvo éxito y generó una profunda crisis en el mercado del alquiler, es o roza la irresponsabilidad. Lo mismo ha sucedido en las ciudades europeas en las que se ha implantado.

Si esta limitación viene acompañada de la prohibición de desahucios, amparando al arrendatario incumplidor y sin que el Estado, que obliga al particular a ceder de hecho su propiedad, se haga responsable de sus obligaciones, es poco dudoso de que la oferta de viviendas se reducirá y surgirán alternativas al arrendamiento que rocen la legalidad y que no tributen.

Si unos se exceden en el liberalismo, otros no acaban de enterarse de que nuestro modelo es capitalista y que hay medidas que no funcionan en este sistema. Y el sistema es que es y ciertas cosas, aunque desde cierto infantilismo crean que sirven para modificarlo, solo devienen en inútiles por su simplicidad.

Si nuestros políticos trabajaran por la ciudadanía y no se sometieran al yugo constante de las citas electorales, comenzarían ya con un plan de vivienda pública para a medio y largo plazo tener un parque suficiente con el que cubrir las necesidades básicas que deben satisfacerse. Pero, eso, que no se ha hecho en cuarenta años, tampoco se hará ahora. No vende y las ideologías y los principios están en un proceso de decadencia. Vende más la confrontación y no hay político que se resista a una buena pelea. Qué aburrimiento.

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