Arrendamiento de viviendas de temporada

El Govern pretende legalizar los alquileres irregulares en apartamentos de uso residencial prohibidos en la actualidad en aplicación del artículo 52 de la ley de 19 de julio del Turismo de Balears, que se estiman en 100.000 plazas, si bien para ello se tendrán que dar de alta y pagar por cada plaza de alquiler turístico unos 4.000 euros o una suma inferior en función de las plazas que figuren en la cédula de habitabilidad (dos por habitación), amén de superar el posible veto de los consells o ayuntamientos, a través de sus propios planes urbanísticos y siempre que ofrezcan unas condiciones mínimas de calidad con la inevitable prestación de los servicios turísticos que al efecto contempla la vigente Ley de Turismo (limpieza diaria, seguro o asistencia telefónica de 24 horas, carteles con los precios, hojas de reclamaciones, etc., es decir los servicios propios de una actividad hotelera), así como el pago de la ecotasa, y autorización de la comunidad de propietarios que posibilite dicha actividad comercial, simultaneando el uso residencial y el turístico propiamente dicho, so riesgo de verse sometido el titular del apartamento que incumpla lo antedicho a las que denominan "multas exprés" (5.000 euros por piso) y a través de un procedimiento sancionador que se pretende agilizar en grado sumo.

Para la comercialización turística de un apartamento es condición sine qua non que se le presenten a su ocupante, sea nacional o extranjero, los servicios turísticos de anterior mención, de lo que se deduce a sensu contrario que no debería ser catalogado como tal, y ello aun cuando la conselleria y alguna sentencia de lo contencioso, para mí desafortunadamente, estime suficiente el hecho de que se haya utilizado una de las vías de promoción turística para captar al cliente.

Es de dominio público y además imparable la existencia de un segmento de población que busca "exclusivamente" un habitáculo, sin prestación de servicio turístico alguno, y ello simplemente porque se adapta a su modo de vida más libre e independiente, amén de que tal tipo de arrendamiento encaja plenamente con lo que viene consagrando la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y desde hace más de setenta años, al regular el arrendamiento por la "temporada de verano o cualquier otra" y que recoge expresamente la vigente LAU en la reforma operada mediante la ley de 6 de junio de 2013, y a cuya normativa se remite e incluso posibilita la vigente Ley de Turismo.

De ello se infiere y en base a dicha normativa que el propietario del apartamento y en aplicación de los derechos de propiedad que consagra el artículo 348 y 1.254 del Código Civil y la Constitución española, está plenamente facultado para arrendar dicho alojamiento en la forma indicada para lo cual puede utilizar su propia web, u oficinas de alquiler de arrendamientos de temporada y no turísticos, o alguna plataforma que a cualquier nivel busque tal tipo de cliente.

El Govern, con su timorata regulación, ignora las directrices que está marcando la Ley de Garantía de la Unidad de Mercado (LGUM) al indicar que cualquier restricción que imponga la Administración para el acceso o ejercicio de una actividad económica debe ser necesaria, es decir, debe estar dirigida a la protección de alguna razón imperiosa de interés general de los contenidos en el artículo 3.11 de la ley 17/2007 de 23 de noviembre sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio, razón definida e interpretada por la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas, limitadas al orden público, la seguridad pública, la protección civil, la salud pública... y que debe ser proporcionada a esta razón, y en la misma línea la secretaría del Consejo por la Unidad de Mercado del ministerio de Economía y Competitividad del Gobierno español indica que cabría cuestionar la proporcionalidad de la regulación descrita en relación con la razón imperiosa de interés general que pretende proteger los derechos de los destinatarios de los servicios, y que tales derechos debieran ser protegidos con medidas menos restrictivas que no supongan una prohibición total del alquiler turístico de los apartamentos de particulares.

Por otra parte, el Govern no puede conculcar disposiciones (LAU) sobre las que se carece de competencia, por lo que está abocado a tener que asumir una realidad imparable, esto es el constante aumento de personas que buscan alquiler no turístico, que además genera una importante riqueza en las islas que beneficia a la oferta complementaria y conforme está acreditado al afectar a personas con alto poder adquisitivo y que permite evitar la desestabilización del turismo de playa, por lo que viene obligado y debido a su imparable ascenso a asumir tal realidad y encontrar fórmulas imaginativas más que sancionadoras, lo que supone en definitiva, que ha llegado el momento de socializar los ingresos por el turismo, manteniendo siempre unos mínimos de calidad que no desprestigien la imagen de las islas.

Si el problema como se ha dicho es reducir el número de visitantes, aumentando su calidad, parecerá justo y equitativo que dicha política reductora afecte por igual tanto a los que se alojan en hoteles y apartamentos turísticos, como a los que lo hagan en apartamentos residenciales al acomodo de la LAU.

Pago del impuesto de turismo

sostenible (ecotasa)

-Arrendamiento de apartamentos

de comercialización turística

El reglamento que regula dicho impuesto aprobado el pasado día 23 de junio, contempla que se deberá abonar "cuando la oferta del alojamiento se promocione mediante canales de comercialización turística por períodos de tiempo inferiores a dos meses..." (...). "Se considerarán canales de comercialización turística las agencias de viajes en sus diferentes modalidades, las webs de promoción, reserva o alquiler turístico; las plataformas P2P, así como las agencias inmobiliarias y el resto de agentes que intervengan en la promoción o comercialización de estancias turísticas".

-Arrendamiento de viviendas

de temporada sometidas a la LAU

El Govern cataloga como arrendamiento vacacional y por ende obligado a pagar la ecotasa a todo aquel que se prolongue durante menos de dos meses y ello incluso en el supuesto de que se refiera a apartamentos ubicados en edificios residenciales o multifamiliares y cuya explotación como turístico está prohibida en aplicación del artículo 52 de la Ley del Turismo, por lo que se podría dar la insólita situación de exigir el pago de dicho impuesto al titular de un arrendamiento vetado por la propia ley, es decir, estaría sometiendo a tributación un hecho imponible irregular, lo que en definitiva, debería implicar su legalización.

El propio reglamento exonera del pago de dicho impuesto cuando "se acredite que las contrataciones de los alojamientos constituyen simples arrendamientos de temporada de acuerdo con la legislación aplicable a estos tipos de arrendamiento", por lo que deberá ser el titular del apartamento quien acredite dicha circunstancia y para lo cual se deberá aportar el contrato de arrendamiento, amén de acreditar que no se prestan los servicios turísticos y que se ha depositado la correspondiente fianza en el Ibavi, con claro olvido que el abono de dicho depósito, así como el referido a los correspondientes tributos a Hacienda por dicho arrendamiento, es una cuestión fiscal ajena totalmente a la problemática planteada y que de ninguna manera podrá servir en el futuro, como erróneamente se ha publicado, como arma arrojadiza contra el titular del apartamento para imponerle cualquier sanción.

En relación al abono de la fianza, es oportuno recordar, que hasta el 1 de enero de 1995, en que entró en vigor la vigente legislación arrendaticia, los contratos de temporada, nunca estuvieron sometidos a la misma con carácter obligatorio, dándose la circunstancia que la aplicación de la vigente normativa y en el supuesto de un alquiler, por ejemplo de cinco días a 150 euros día, a tener que depositar 9.000 euros por cada ocupante que formalizara tal tipo de contrato (dos meses de alquiler), lo que lleva al absurdo y evidencia la imposibilidad práctica de exigir el pago de dicho depósito, ya que sabido es que no hay nada peor para un precepto legal que la imposibilidad de cumplirlo, y éste es un ejemplo claro, amén de cuestionarse por la doctrina científica su constitucionalidad al tratarse, en definitiva, de una tasa parafiscal que resulta inadmisible en las relaciones jurídico privadas.

* Abogado