Cambio sustancial en los procesos de ejecución hipotecaria

Aunque se esperaba un fallo de la corte de Luxemburgo en este sentido, la confirmación oficial ha irrumpido de lleno en el debate sobre la reforma de algunos aspectos de la legislación hipotecaria española y el alcance de la misma, una tarea que ya habían comenzado el Gobierno y el Parlamento.

La legislación vigente impide a un juez que conoce de un procedimiento de ejecución hipotecaria poder entrar a valorar la posible abusividad de una cláusula de un contrato de préstamo hipotecario y por lo tanto, no puede suspender el procedimiento de ejecución. El desalojado de su vivienda podía instar un proceso para conocer de la abusividad de la clausula o cualquier otro motivo de oposición, pero ello no impedía, casi nunca, el desalojo dado que el proceso de ejecución era mucho más rápido. Por ello, si finalmente el juez declaraba nula alguna cláusula de un contrato por considerarla abusiva, su decisión solo protegía al consumidor a posteriori, mediante una indemnización, cuando ya ha perdido su vivienda.

Para la justicia europea este procedimiento menoscaba la efectividad de la protección de los consumidores, mientras que la indemnización que se pudiera recibir es incompleta e insuficiente, y no constituye un medio adecuado y eficaz para que cese el uso de esas cláusulas.

Tras la decisión del tribunal europeo España deberá modificar algunos aspectos de su legislación, una tarea que ya estaba iniciada a través de los proyectos de ley sobre protección a deudores hipotecarios y de paralización de desahucios y que el PP, que tiene una holgada mayoría absoluta en el Congreso, decidió parar a la espera de esta sentencia.

Sin embargo, la sentencia tiene el alcance que tiene, puesto que no cuestiona el sistema de ejecución hipotecaria en su conjunto. La sentencia no implica la paralización de todos los procedimientos ni de todos los lanzamientos -desahucios, de hecho, no es una sentencia que tenga alcance global, sino que cada juez deberá analizar caso por caso. Sólo será aplicable en los casos en los que el hipotecado estime que ha sido víctima de una cláusula abusiva a la hora de contratar el préstamo sobre su vivienda, y sólo tendrá efecto hasta que se resuelva ese extremo; por ello tendrá un impacto limitado para el grueso de los procesos de desahucios en marcha.

La sentencia eleva las garantías de los ejecutados pero no siempre estos podrán conservar la vivienda. En los procesos de ejecución ya iniciados, el juez podrá entrar a valorar la existencia de posibles clausulas abusivas. Si la declara abusiva puede ordenar una nueva liquidación de las cuotas y un nuevo cálculo de la deuda y archivar incluso la ejecución hipotecaria. El banco realizará una nueva liquidación y reclamará a su cliente las cantidades que correspondan una vez anuladas dichas cláusulas. Si el cliente sigue sin poder pagar al banco, este puede volver a iniciar el procedimiento. En realidad, se consigue dilatar el procedimiento más que resolver nada.

No se puede olvidar que la sentencia no entra a considerar cuando una clausula es nula por ser abusiva, es decir, no dice, por ejemplo, a partir de qué porcentaje son abusivos los intereses de demora o si es abusiva la cláusula relativa al vencimiento anticipado de la deuda o la liquidación unilateral de la deuda impagada. Únicamente manifiesta que en cada caso será el juez competente quien lo determine en base a la legislación nacional y a unos criterios generales proporcionados por el tribunal. Será cada juez y según su personal criterio, quien determinará, en cada caso concreto si los concretos intereses de demora son o no abusivos. Por poner un ejemplo, los jueces madrileños se reunieron hace un mes para intentar determinar a partir de qué porcentaje se considera abusivo el interés. No hubo acuerdo. No hay que olvidar también que la intención del Gobierno es la de limitar dichos intereses de demora a tres veces el tipo de interés legal del dinero, que en 2012 fue del 4%. La medida se incluye dentro del proyecto de ley de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, pero no tendrá carácter retroactivo.

Por ello debe dejarse claro que la sentencia no dice que el consumidor pueda quedarse con la vivienda si no paga, ni tampoco dice nada sobre la dación en pago, como se escucha en algunos comentarios hechos con excesiva ligereza y rapidez. La sentencia protege ciertamente al consumidor que tiene una hipoteca, porque le permite que si se opone al desalojo forzoso con base en la nulidad del préstamo, el juez que conozca de este proceso podrá paralizar el de ejecución. Pero la sentencia dice lo que dice.

Otro extremo importante es que, la sentencia se refiere a los procedimientos actualmente en marcha, en ningún momento se habla de las ejecuciones ya consumadas. No tiene, por ello, efecto retroactivo, por lo que, las sentencias que ya se han dictado tendrían, en principio, validez. Lo único que puede ocurrir es que se tramite una reclamación por parte del desalojado forzosamente y que acredite que se ha producido un perjuicio, para obtener algún tipo de indemnización. En ningún caso podrá recuperar su vivienda, posiblemente porque haya pasado a ser propiedad de un tercero.

Todos los prestamos tienen una cláusula importante, relativa a que, cuando se produce el impago de la cuota de un préstamo, la entidad puede reclamar el importe total de la deuda más intereses. Está por ver si este tipo de cláusulas se declaran abusivas. Dicho de otro modo, una vez que no se paga una cuota, la ley da por resuelto el contrato y, por tanto, el deudor está obligado a devolver el importe total de la deuda. Si prospera la propuesta del Gobierno deberá de esperarse a la tercera cuota impagada. ¿Quién va a conceder un solo préstamo si no se puede exigir el total de lo prestado?

Es cierto que a partir de ahora las entidades financieras tendrán que ser mucho más cuidadosas a la hora de redactar los contratos hipotecarios y habrá un mayor nivel de negociación entre deudor y acreedor en las ejecuciones en marcha, aunque, la clave será diseñar trámites rápidos que permitan examinar si existen cláusulas abusivas. En el lado negativo, no podemos dejar de lado que esta nueva situación provoque el que se produzca un aumento de los tipos de interés que se pagan por las hipotecas.

Para terminar me gustaría hacer una reflexión. En este país se deja en manos de los jueces la toma de decisiones importantes, como ocurre con el análisis de una cláusula abusiva, sin embargo en un prestamos hipotecario intervienen notarios y registradores de la propiedad que garantizan la seguridad mediante su participación en el redactado del préstamo y análisis jurídico de su contenido. Si ello es así, ¿por qué no pueden velar por que las cláusulas contenidas en los préstamos hipotecarios no incurran en abuso y de paso no obligamos al consumidor a acudir al juzgado?

* Presidente de la Audiencia de Girona