“La calidad no se corresponde con los precios”: expertas detectan un aumento de chapuzas en la construcción en Mallorca

Las chapuzas en la construcción no son un invento mallorquín. La palabra, de hecho, es alemana. Pero también en la isla ocurre que obras nuevas o reformas salen mal o, al menos, necesitan importantes mejoras. Quien quiera responsabilizar a la empresa constructora por los fallos suele necesitar paciencia, como explican Soraya de los Reyes Aliaga y Alba Fortunato, abogadas especializadas en derecho inmobiliario del despacho PlattesGroup en Mallorca.

¿Cómo es en general la calidad de la construcción aquí?

Alba Fortunato: Tengo la impresión de que en los últimos años la calidad ha disminuido. Faltan profesionales cualificados y los materiales se han encarecido mucho, lo que reduce los márgenes de beneficio de las empresas. Especialmente en las obras nuevas se observa un aumento de defectos de construcción.

Soraya de los Reyes Aliaga: La calidad no corresponde con los precios que se piden por los inmuebles. Y el hecho de ser una isla encarece todo aún más.

¿Recomiendan supervisar una obra nueva mediante un perito independiente?

A. F.: Sin duda. No en el sentido de que esté cada día en la obra, porque entonces las constructoras acabarían protestando. Pero al final, cuando llega la recepción de la obra, es muy importante para que el cliente sepa qué está comprando y no se lleve sorpresas.

¿Qué suele salir mal con frecuencia en Mallorca?

S. A.: Sobre todo aparecen problemas de humedad, pero también de ventilación. Si, por ejemplo, uno no está en invierno en la vivienda, conviene tenerlo en cuenta. También son temas clave el aire acondicionado y la calefacción, así como que las instalaciones estén dimensionadas para el tamaño de la casa. Además, se repiten los problemas con piscinas mal aisladas.

¿Cómo puede ocurrir esto en obras nuevas?

S. A.: Lo he visto. En este contexto es importante lo siguiente: los clientes reciben el libro de mantenimiento. Es fundamental entenderlo bien, porque en él se indica cómo debe cuidarse y mantenerse la vivienda. Incluso en obras nuevas hay que revisar ciertos aspectos ya a los pocos meses; de lo contrario, la constructora puede eludir responsabilidades.

¿Las promotoras y empresas suelen intentar eludir su responsabilidad?

S. A.: Normalmente no tenemos ese problema. Si los defectos aparecen dentro del periodo de garantía, las constructoras suelen acudir y resolver la incidencia. Otra cuestión distinta es si el defecto queda completamente solucionado según las expectativas del cliente.

A menudo acuden a ustedes propietarios con problemas en obras nuevas o reformas. ¿Da la impresión de que muchas constructoras implicadas son alemanas?

A. F.: Hay muchas constructoras alemanas, pero no hemos constatado esa relación directa.

S. A.: Desde luego, no es que una u otra nacionalidad trabaje de forma más descuidada; no hemos observado una concentración llamativa entre empresas alemanas. Lo que sí vemos es que muchos alemanes llegan y confían primero en compatriotas porque entienden el idioma y creen que sus estándares de construcción pueden ser más altos.

En lo que respecta a estándares, Mallorca se ha puesto al día. Además, por el clima distinto de la isla no se pueden construir las mismas casas que en Alemania.

A. F.: Por eso aconsejamos a los propietarios alemanes consultar a un perito español, incluso si no hablan español. Los especialistas locales suelen conocer mejor la normativa y las condiciones de la isla y, en caso de litigio, saben mejor cómo actuar ante los tribunales.

¿Qué pueden hacer los afectados cuando una constructora hace mal el trabajo y desaparece?

S. A.: Es complicado si no se puede localizar a la empresa. Pero, por supuesto, se pueden emprender acciones legales y exigir responsabilidades, y luego encargar los trabajos a otra empresa.

A. F.: Hay que tener en cuenta que desde 2025, debido a la sobrecarga de la justicia, antes de presentar una demanda debe intentarse una mediación. Solo si la otra parte no responde o lo hace negativamente puede interponerse la demanda. Aun así, a menudo pasan al menos dos años hasta que el caso llega a juicio.

¿Qué probabilidades de éxito hay en los tribunales?

A. F.: Depende del importe y de las pruebas. Si un perito confirma el defecto y el acusado es una empresa constructora establecida, existen posibilidades reales de éxito.

¿Qué papel juega la gran demanda de vivienda?

A. F.: Sin duda influye. Todo debe hacerse rápido, el mercado está sobrecalentado. Hay que firmar deprisa para que otro no se quede con la vivienda.

¿Con qué frecuencia aparecen problemas por infracciones urbanísticas?

S. A.: En obras nuevas normalmente no. Pero en edificaciones existentes, sobre todo en zonas rurales, nos encontramos a menudo con este problema.

A. F.: Muchos clientes alemanes se asustan al descubrir que existe una parte ilegal del edificio. Les tranquilizamos explicando que esas infracciones a menudo han prescrito.

S. A.: Además, las normativas urbanísticas se han vuelto más estrictas, y cosas que antes estaban permitidas hoy están prohibidas, lo que genera situaciones de alegalidad.