Menos burocracia y más control: la receta de un promotor inmobiliario para desbloquear la vivienda en Baleares

La crisis habitacional en el archipiélago balear ha dejado de ser un problema sectorial para convertirse en una herida abierta en la cohesión social de las islas. Entre la "burocracia asfixiante de los ayuntamientos" y un mercado que parece haber perdido el norte, los residentes asisten a una escalada de precios que expulsa a los jóvenes y precariza a las familias.

En este escenario, Germán Rocha Bentancur, promotor al frente de Grup Amb Tu y experto en derecho inmobiliario y urbanístico, ha diseñado una hoja de ruta que huye del intervencionismo directo para centrarse en lo que él denomina la "supervisión real" y el "control efectivo". Su propuesta, el Plan Integral de Vivienda 2025-2030, un documento que -sostiene- nace de la experiencia "de quien pisa la obra cada día y escucha las frustraciones de los ciudadanos en la puerta de su oficina".

Para Rocha, la solución no pasa por inventar nuevas estructuras que generen más gasto público, sino por dotar de capacidad y herramientas a lo que ya existe. El experto sostiene que la vivienda no es un problema ideológico, sino estructural, y que la situación actual es el resultado de años sin reglas claras. Su analogía es tan sencilla como gráfica: "si la ITV de los coches no fuera obligatoria, circularían vehículos en condiciones deplorables de hace setenta años". Lo mismo ocurre en el mercado inmobiliario balear, donde la falta de supervisión ha permitido -señala el promotor- que proliferen los "pisos patera" y el fraude en los alquileres temporales sin que las autoridades ejerzan un control real.

Fin de la "guerra" entre caseros e inquilinos

Uno de los pilares fundamentales del plan de Rocha es la creación de un contrato único de alquiler autonómico. Este documento, que estaría disponible para su descarga en la web del Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI), pretende estandarizar las condiciones y eliminar de un plumazo las cláusulas abusivas que hoy alimentan los juzgados. Según el promotor, estamos asistiendo a una "guerra innecesaria entre propietarios y arrendatarios que empaña una relación que históricamente ha sido fluida en España". El registro electrónico obligatorio de estos contratos no solo aportaría -explica- seguridad jurídica a ambas partes, sino que acabaría con la economía sumergida que domina el sector, donde los pagos en mano bajo cuerda "son, desgraciadamente, una práctica común".

En esta misma línea de pacificación social, el plan propone una oficina de mediación dentro del propio IBAVI. Rocha, que también ejerce como vicepresidente de la Asociación de Promotores de Vivienda (APROVIBA) , advierte que el sistema judicial está colapsado con miles de litigios que podrían resolverse mediante el diálogo técnico. Esta oficina no solo prevendría desahucios, sino que negociaría obras de mantenimiento y protegería al propietario frente a impagos, buscando reducir hasta en un 40% la litigiosidad actual. Para el experto, se trata de "utilizar el razonamiento para supervisar lo que hoy es un caos normativo".

Incentivos contra el fraude y agilidad administrativa

La lucha contra el fraude es otro de los puntos calientes del documento presentado a la Conselleria de Vivienda. Rocha propone la creación de un cuerpo de inspectores especializados que funcionen bajo un sistema de incentivos similar al de los inspectores de Hacienda. La lógica es la siguiente: un sueldo base digno más una comisión por cada piso turístico ilegal o alquiler estacional fraudulento detectado. Acompañando a esta medida, un teléfono de denuncias anónimas permitiría a los vecinos alertar sobre infraviviendas o abusos contractuales, asegurando que la información sea derivada a profesionales con capacidad sancionadora. El objetivo es que las multas sean lo suficientemente disuasorias como para que no compense saltarse la ley.

Por otro lado, el promotor pone el foco en el "cuello de botella" que suponen las licencias municipales. Para agilizar la construcción de Vivienda de Protección Oficial (VPO) y de Precio Limitado (VPL), Rocha sugiere que sea la propia Conselleria la que otorgue las licencias, dejando a los ayuntamientos una función meramente informativa basada en sus planes generales. Esta centralización técnica evitaría que los proyectos queden "bloqueados por criterios estéticos arbitrarios o por el color político de turno en cada municipio". Según su análisis, esta medida permitiría reducir los plazos a 90 días, homogeneizando los criterios en todas las islas y facilitando que los promotores puedan poner producto asequible en el mercado de forma rápida.

El Plan Integral no olvida la necesidad de aumentar la oferta pública. Rocha critica que el IBAVI "construye poco y a menudo de forma ineficiente". Su propuesta exige un plan de construcción industrializada para entregar 500 viviendas al año, priorizando las zonas de mayor presión como Palma, Ibiza, Ciutadella o Calvià. El enfoque debe ser, exclusivamente, el alquiler. Al mantener la propiedad del parque edificado, "el Govern recuperaría la inversión en pocos años y generaría un beneficio constante para seguir reinvirtiendo en vivienda, equilibrando así los precios del mercado de forma natural", matiza el experto.

Finalmente, el promotor traslada una petición al Gobierno central: el IVA al 0% para los materiales destinados a VPO y VPL. Rocha explica que los promotores ya son sujetos pasivos de la mano de obra, por lo que aplicar esta medida a los materiales repercutiría directamente en una bajada de entre el 10% y el 15% del precio final. "Para un joven menor de 35 años, una rebaja de 15.000 euros puede marcar la diferencia entre la emancipación o el estancamiento", añade. En definitiva, el plan de Germán Rocha se presenta como una estrategia de "coherencia social y económica" que busca marcar las reglas para que el mercado funcione "por sí solo, sin necesidad de intervenciones agresivas, pero bajo la mirada vigilante de una administración eficiente".

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