La Justicia alemana dictamina que la reserva de una villa en Mallorca no equivale a un contrato de compraventa

Un curioso litigio entre dos acaudalados ciudadanos alemanes por una villa en Mallorca: un empresario había firmado con un compatriota un contrato de reserva (también denominado precontrato de compraventa) sobre una propiedad situada en el suroeste de la isla. Sin embargo, ahora quiere vender la villa a otro interesado que está dispuesto a pagar una suma considerablemente mayor.

Un tribunal de Berlín dictaminó hace apenas unos días que esta operación es legal y que el contrato de reserva no puede equipararse a un contrato de compraventa. Para explicar el concepto del llamado contrato de arras, el abogado y perito inmobiliario Pedro Munar, de Palma, fue trasladado expresamente al juicio. Munar ha hablado con el diario Mallorca Zeitung sobre este caso.

¿Cómo se llegó a este enfrentamiento?

Todo comenzó ya en 2023. Mi cliente había puesto a la venta una villa en el municipio de Calvià por 16 millones de euros. En 2024 firmó con un comprador interesado, también alemán, un contrato de arras, es decir, un contrato de reserva. Poco después, sin embargo, los precios inmobiliarios subieron de forma notable y mi cliente decidió intentar vender la villa por casi 20 millones de euros.

Rescindió el contrato de reserva y compensó al interesado con un millón de euros, abonándole en total dos millones. Este, no obstante, no aceptó la operación y acudió a los tribunales para intentar forzar la venta de la villa a su favor, al interpretar que el contrato de reserva formaba parte del contrato de compraventa.

¿Puede facilitar más detalles sobre las personas implicadas o sobre la propiedad?

El vendedor se encuentra entre las personas más ricas de Alemania, es originario de Berlín y trabaja en el sector financiero. Sobre el comprador no puedo decir nada, ya que desconozco su trayectoria. La vivienda se ubica en el municipio de Calvià, aunque se trata de una propiedad bastante llamativa, por lo que el vendedor prefiere no revelar su localización exacta.

Luego fue citado a declarar ante un tribunal en Berlín. ¿Qué ocurrió allí?

Se trataba de la segunda instancia ante el Tribunal Regional de Berlín I, ya que en primera instancia el comprador había ganado el caso y mi cliente recurrió la sentencia. Ante el tribunal estábamos dos abogados españoles y dos colegas alemanes. Mi compañero de Madrid y yo explicamos a los jueces en qué consiste un contrato de arras. Los magistrados alemanes no estaban familiarizados con esta figura jurídica y nos interrogaron en detalle al respecto.

Cuando quedó claro que, según el derecho español, mi cliente tenía derecho a desistir de la venta, el demandante lo aceptó y acudimos a un notario para dejar constancia por escrito de la rescisión del contrato de arras. Con ello quedó zanjado el asunto y, en la práctica, dictada la sentencia.

¿En qué base jurídica se apoyaron para ganar el litigio?

Nos remitimos en todo momento a la interpretación del derecho español, según la cual la rescisión de un contrato de reserva es legalmente posible en cualquier momento. Así lo establece el artículo 1454 del Código Civil. Además, nos favoreció una sentencia bastante reciente, de 2025, en la que el Tribunal Supremo de España volvió a dejar claro que el contrato de arras es un mero contrato de reserva. Hay que añadir que, en el caso de mi cliente, el contrato estaba bastante mal redactado, algo que, por desgracia, es habitual en este tipo de documentos. El demandante se apoyaba en la concepción jurídica alemana, donde este tipo de contratos de reserva no existe como tal. Pero la operación se realizaba en territorio español y, por tanto, se regía por la legislación española.

¿Por qué pasaron dos años desde la firma del contrato de arras hasta que debía formalizarse la compraventa?

Hubo que aclarar numerosos aspectos entre el vendedor y el comprador, con un intenso intercambio de correos electrónicos. Se fueron cerrando detalles y también hubo que subsanar una pequeña infracción urbanística. Todo ello fue retrasando el proceso y, entretanto, el valor de la vivienda se incrementó de forma considerable.

¿Hay problemas frecuentes con el "contrato de arras"?

Sí, muy frecuentemente. Este tipo de contrato permite cierto margen para el engaño, y nosotros, los abogados, tenemos mucho trabajo con ello. He tenido ya varios casos en los que se intentó cometer fraude en relación con el contrato de reserva o en los que los vendedores se echaron atrás. Este tipo de situaciones es difícil de entender en las regiones más septentrionales de Europa. Es un poco revelador que figuras jurídicas similares solo existan en el sur de Europa, es decir, en España, Italia y Grecia. En Alemania, el sistema jurídico es claramente más formalizado y estrictamente regulado.

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